للشقق المملوكة في برلين
فحص البيع مع مراجعة مستندات جمعية الملاك (WEG)
التقرير خلال 7 أيام من استلام مستنداتكم. مجاني وغير ملزم.
نحن أنفسنا ندير جمعيات ملاك في برلين ونعرف ما يسأل عنه المشترون والبنوك. لذلك تحصلون منا على أمرين كتابةً: تقدير لسعر السوق لشقتكم ومراجعة لمستندات جمعية الملاك (WEG) الخاصة بكم.
ما الذي نقيّمه
- محاضر السنوات الثلاث الأخيرة
- رسوم السكن (Hausgeld) وخطة الميزانية (Wirtschaftsplan)
- احتياطي الصيانة (Erhaltungsrücklage)
- الرسوم الاستثنائية (Sonderumlage) والإجراءات المقررة أو المرتقبة
- مؤشرات على تراكم أعمال الصيانة المؤجلة
في هذه النقاط كثيراً ما يعيد المشترون والبنوك التفاوض.
ما تقدمونه لنا
- محاضر السنوات الثلاث الأخيرة
- خطة الميزانية الحالية (Wirtschaftsplan)
- آخر حساب سنوي (Jahresabrechnung)
- الرصيد الحالي لاحتياطي الصيانة
إذا لم تكن المستندات بين أيديكم، تمنحوننا توكيلاً مكتوباً (Textform) لطلبها من إدارة العقار لديكم. ويقتصر التوكيل على طلب المستندات.
كيف تجري العملية
البيانات
صفوا شقتكم في الأعلى وضعوا علامة على خيار فحص البيع في الخطوة الأخيرة. وللشقق في برلين ترون قبل ذلك نطاقاً سعرياً أولياً مبنياً على البيانات المنشورة للجنة الخبراء لتقييم العقارات في برلين (Gutachterausschuss). النطاق للاسترشاد، وليس تقرير تقييم.
المستندات
نتواصل معكم. بعد ذلك ترسلون لنا مستنداتكم بالبريد الإلكتروني أو تمنحوننا توكيلاً مكتوباً لطلبها من إدارة العقار لديكم.
التقرير
بعد 7 أيام من استلام مستندات جمعية الملاك يكون بين أيديكم أمران كتابةً: تقدير لسعر السوق لشقتكم وقائمة بالنقاط الواردة في المحاضر والاحتياطي وخطة الميزانية التي يسأل عنها المشترون والبنوك عادةً.
قراركم
فحص البيع لا يلزمكم بشيء. ولا نبرم عقد وساطة إلا إذا رغبتم في ذلك، وعندها كتابةً.
للمنازل والمباني السكنية متعددة الوحدات والعقارات التجارية وقطع الأراضي يبقى التقدير الشخصي للسعر خلال يوم عمل واحد.
كيف تُحدد القيمة
ثلاث طرق وسؤال واحد: كم سيدفع المشتري؟
لا يوجد سعر قائمة للعقارات. فالقيمة تنتج مما حققته عقارات مماثلة في الموقع، ومن الإيجارات التي يدرها العقار، ومما تكلفه الأرض والمبنى. وتصف لائحة تقييم العقارات (Immobilienwertermittlungsverordnung، ImmoWertV) ثلاث طرق لذلك. وأيها يتقدم يتوقف على العقار.
وفي تقدير السعر لغرض البيع نتبع المنطق نفسه، مستكملاً بخبرتنا مع المشترين في برلين وبراندنبورغ: من يشتري في هذا الموقع، وكم يستغرق ذلك، وبأي سعر يوقع المهتمون فعلاً عقد البيع؟
قيمة المقارنة
تُستمد القيمة من أسعار شراء عقارات مماثلة (§§ 24 bis 26 ImmoWertV). وهذه هي الحالة المعتادة للشقق المملوكة وللمنازل في المواقع التي تكثر فيها المبيعات. والمهم هو مدى تطابق العقارات المقارنة: الموقع، والحجم، وسنة البناء، والحالة.
قيمة الدخل
في المباني السكنية المؤجرة متعددة الوحدات والعقارات التجارية يُحتسب الدخل. فالإيجار مطروحاً منه تكاليف الإدارة والتشغيل يعطي صافي الدخل، الذي يُرسمل بسعر فائدة سوقي (§§ 27 bis 34 ImmoWertV). ويحسب المشترون هنا بالمضاعف والعائد.
القيمة المادية
إذا كادت المبيعات المماثلة تنعدم، مثلاً في منازل الأسرة الواحدة ذات الطابع الخاص، تُستمد القيمة من قيمة الأرض وتكاليف إنشاء المبنى، مطروحاً منها الاستهلاك بسبب العمر، ومكيّفة مع السوق (§§ 35 bis 39 ImmoWertV).
عوامل السعر
ما الذي يحدد سعر عقاركم.
الموقع الدقيق
ليس الحي فحسب، بل الشارع والاتجاه والضوضاء والمواصلات والمتاجر القريبة. وقد يختلف السعر بشكل كبير بين شارعين في الحي نفسه.
المساحة والمخطط
حساب موثق للمساحة السكنية يبني الثقة. أما الغرف المتصلة ببعضها والممرات المظلمة أو غياب الشرفة فتكلفكم لدى المشترين الذين يقارنون.
الحالة والتحديث
السقف والنوافذ والتدفئة والتمديدات والحمام. يخصم المشترون الأعمال القادمة من السعر. وإثباتات أعمال التحديث المنجزة تؤتي ثمارها في التفاوض.
كفاءة الطاقة
قيم شهادة الطاقة (Energieausweis) مكانها الإعلان. ومع ارتفاع تكاليف التدفئة وثاني أكسيد الكربون يولي المشترون والبنوك فئة الكفاءة اهتماماً أكبر. المزيد في مقال شهادة الطاقة عند البيع (بالألمانية).
الإيجار
تحقق الشقة المؤجرة عادةً سعراً مختلفاً عن الشاغرة، لأن من يشتري للسكن عليه أن ينتظر، والمستثمرون يحسبون على أساس مستوى الإيجار ومؤشر الإيجارات. المزيد في مقال بيع شقة مؤجرة (بالألمانية).
الوضع القانوني
الأعباء في السجل العقاري، وحقوق المرور، وحق البناء الوراثي، والحماية الأثرية أو منطقة الحماية تغير دائرة المشترين ومن ثم السعر. المزيد في مقال السجل العقاري والأعباء (بالألمانية).
مقارنة
تقدير السعر أم تقرير الخبرة أم الحاسبة الإلكترونية؟
الثلاثة تعطي رقماً، لكن لأغراض مختلفة. فللبيع تحتاجون إلى سعر يدفعه المشترون في موقعكم. أما للمحكمة أو مصلحة الضرائب أو نزاع بين الورثة فتحتاجون إلى قيمة سوقية يُعلّلها خبير معتمد.
| تقدير السعر من HEPA | تقرير القيمة السوقية | الحاسبة الإلكترونية | |
|---|---|---|---|
| مَن | الإدارة، شخصياً | خبير معتمد في تقييم العقارات | خوارزمية |
| الأساس | العقار، والموقع، والمبيعات المماثلة، وطلب المشترين | طرق ImmoWertV، والمعاينة، والمستندات | إحصاءات دون معاينة |
| التكلفة | مجاناً | أتعاب بحسب الجهد | مجانية غالباً |
| المدة | يوم عمل واحد | عدة أسابيع | فوراً |
| مناسب لـ | البيع، والتأجير، واتخاذ القرار | المحكمة، ومصلحة الضرائب، وقسمة التركة، والطلاق | التوجيه الأولي |
القيمة السوقية (Verkehrswert) معرّفة قانوناً بأنها السعر الذي يمكن تحقيقه في تاريخ التقييم في التعامل العادي (§ 194 BauGB). وتقديرنا هو تقدير لسعر السوق ولا يغني عن مثل هذا التقرير. أما تكلفة التقرير ومتى يكون مجدياً فيوضحهما مقال كم يكلف تقرير التقييم (بالألمانية).
اطلعوا بأنفسكم: المصادر الرسمية
- القيم الإرشادية للأرض: BORIS Berlin وBORIS Brandenburg، مجاناً.
- أسعار الشراء بحسب الموقع ونوع العقار: تقرير سوق العقارات (Immobilienmarktbericht) الصادر عن لجنة الخبراء لتقييم العقارات في برلين (Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin)، وفي براندنبورغ تقارير سوق الأراضي الصادرة عن لجان الخبراء.
- حاسباتنا (بالألمانية): قيمة الأرض، وتكاليف الشراء الإضافية، وضريبة الأرباح العقارية (Spekulationssteuer)، والعائد.
سير العمل
كيف يتكوّن تقدير السعر الخاص بكم.
البيانات
تصفون عقاركم في ست خطوات قصيرة. وللشقق والمنازل في برلين ترون فور إدخال الرمز البريدي والمساحة نطاقكم السعري الأول من أسعار الشراء الرسمية. وما لا تعرفونه اتركوه فارغاً.
الفحص
ننظر في الموقع والقيمة الإرشادية للأرض والمبيعات المماثلة والطلب الحالي.
التقدير
خلال يوم عمل واحد تحصلون على نطاق سعري مُعلَّل بالبريد الإلكتروني، ومكالمة قصيرة إذا كانت لدينا أسئلة.
في الموقع، عند الرغبة
إذا رغبتم في البيع أو التأجير، نعاين العقار ونُدقق السعر. ولا يترتب عليكم أي التزام.
البيع بحسب نوع العقار: شقة · منزل · مبنى سكني متعدد الوحدات · قطعة أرض · عقار تجاري
الأسئلة الشائعة
أسئلة حول تقدير السعر.
ما تكلفة تقدير السعر؟
لا شيء. تقدير السعر مجاني وسري وغير ملزم. ولا يترتب عليكم به أي التزام بتكليفنا بالبيع.
من يُعدّ التقدير؟
الإدارة شخصياً، لا خوارزمية. ومع العنوان يمكننا مراعاة الموقع والمحيط والمبيعات المماثلة.
متى أحصل على النتيجة؟
خلال يوم عمل واحد بالبريد الإلكتروني. وإذا كانت لدينا أسئلة نتصل بكم هاتفياً لفترة وجيزة، إذا كنتم قد أعطيتمونا رقماً.
هل التقدير تقرير خبرة؟
لا. إنه تقدير لسعر السوق من وسيط عقاري، وليس تقريراً عن القيمة السوقية وفق § 194 BauGB (Verkehrswertgutachten). وإذا احتجتم إلى قيمة يُعتد بها أمام المحكمة أو مصلحة الضرائب، فيعدها خبير معتمد في تقييم العقارات أو لجنة الخبراء لتقييم العقارات (Gutachterausschuss).
ما البيانات التي تحتاجونها؟
نوع العقار والموقع وبعض البيانات الأساسية. تكفي البيانات التقريبية، وما لا تعرفونه اتركوه فارغاً. ولا يُنشر العنوان.
ما العقارات التي تقدّرونها؟
الشقق والمنازل والمباني السكنية متعددة الوحدات والعقارات التجارية والأراضي في برلين وبراندنبورغ وعموم ألمانيا.
ما مدى دقة التقييم عبر الإنترنت؟
تعمل الحاسبات الإلكترونية البحتة بمتوسطات ولا ترى العقار. فهي بالكاد تراعي الحالة والمخطط والإطلالة والأعباء في السجل العقاري (Grundbuch) أو الإيجار القائم. وهذا يكفي لتوجيه أولي، لكنه لا يكفي لتحديد سعر العرض. لذلك تتولى الإدارة لدينا التقدير شخصياً.
هل يمكنني حساب قيمة الأرض بنفسي؟
نعم، على سبيل التوجيه: القيمة الإرشادية للأرض (Bodenrichtwert) من BORIS مضروبة في مساحة الأرض. وتتولى حاسبة قيمة الأرض ذلك، وفي الشقة المملوكة أيضاً مع حصتكم في الملكية المشتركة. حاسبة قيمة الأرض (بالألمانية)
ما المستندات التي تساعد في التقدير؟
لا شيء للتقدير الأول. وإذا رغبتم في البيع، فإن مستخرج السجل العقاري وحساب المساحة السكنية والمخططات وشهادة الطاقة (Energieausweis)، وفي الشقق إعلان التقسيم (Teilungserklärung) ومحاضر اجتماعات جمعية الملاك، تسرّع البيع. قائمة التحقق (بالألمانية)
أفكر في التأجير بدلاً من البيع. هل هذا المكان مناسب؟
نعم. اختاروا ببساطة «التأجير بدلاً من البيع» في خطوة «ما الذي تخططون له؟». وسنراعي ذلك في ردنا.