بيع قطعة أرض
بيع قطعة أرض، بحقوق بناء موضّحة.
في قطعة الأرض يشتري المشتري قبل كل شيء إمكانية: ما يُسمح له ببنائه هناك. لذلك نوضح حقوق البناء قبل أن نتحدث عن السعر.
ما يختلف في قطعة الأرض
السعر مرتبط بحقوق البناء.
ما إذا كان البناء مسموحاً وبأي حجم، يتبين من مخطط البناء (Bebauungsplan) (§ 30 BauGB). وإذا لم يوجد مخطط، فيسري داخل الأحياء المبنية أن المشروع يجب أن يتلاءم مع محيطه (§ 34 BauGB). وفي المنطقة الخارجية لا يجوز البناء إلا استثناءً (§ 35 BauGB). لذلك قد تختلف قيمة قطعتي أرض متساويتين في المساحة اختلافاً كبيراً.
إذا كانت حقوق البناء غير واضحة، فإن القرار المسبق للبناء (Bauvorbescheid) يوفر اليقين. فهو يحسم بشكل ملزم مسائل بعينها، مثلاً ما إذا كان مبنى سكني متعدد الوحدات أو منزلان لأسرة واحدة جائزين. ويستغرق ذلك وقتاً، لكنه قد يرفع السعر بشكل ملحوظ، لأن المشترين والبنوك يحسبون بأرقام موثوقة.
تقدم القيمة الإرشادية الرسمية للأرض (Bodenrichtwert) توجيهاً أولياً. ويمكنكم الاطلاع عليها بأنفسكم عبر بوابة BORIS Berlin أو BORIS Brandenburg. وهي تصف متوسط قيمة الأرض في الموقع، لا سعر قطعة أرضكم. المزيد في مقال تقييم العقارات في برلين (بالألمانية).
الأراضي التي نبيعها.
- أراضي بناء لمنازل الأسرة الواحدة والمنازل المزدوجة
- أراضٍ للمباني السكنية متعددة الوحدات والمجمعات السكنية
- أراضٍ عليها مبانٍ قديمة جاهزة للهدم
- أجزاء من أراضٍ وأراضٍ خلفية
- أراضٍ تجارية وأراضٍ للتخزين
- أراضٍ على الماء وأراضي حدائق في محيط برلين
ما نتولاه.
حقوق البناء والقيمة
- فحص مخطط البناء أو § 34 أو § 35 BauGB
- تصنيف القيمة الإرشادية للأرض والمبيعات المماثلة
- تحضير القرار المسبق للبناء إذا كان يرفع السعر
المستندات والمخاطر
- السجل العقاري (Grundbuch) وخريطة المساحة (Flurkarte) وسجل الأعباء الإنشائية
- إفادة بشأن التلوث القديم والذخائر غير المنفجرة، عند الحاجة
- توضيح البنية التحتية والتمديدات والرسوم غير المسددة
المشترون والإتمام
- التواصل مع شركات التطوير العقاري ومطوري المشاريع والبنّائين من الأفراد
- فحص التمويل أو رأس المال الذاتي
- عقد البيع، وموعد التوثيق لدى كاتب العدل (Notar)، والتسليم
سير العمل.
الفحص
نعاين قطعة الأرض ومحيطها ونقرأ السجل العقاري ومخطط البناء وسجل الأعباء الإنشائية.
السعر والاستراتيجية
تقدير مُعلَّل للسعر. ونناقش ما إذا كان قرار مسبق للبناء أو تقسيم يرفع العائد.
التسويق
ملف العرض (Exposé) مع مخطط الموقع وحقوق البناء، والتواصل مع المطورين المسجلين لدينا أو تسويق مفتوح.
كاتب العدل والتسليم
عقد البيع، وموعد التوثيق، واستعلام كاتب العدل لدى البلدية عن حق الشفعة، والتسليم.
حالات نموذجية عند بيع الأراضي.
قطعة أرض كبيرة عليها منزل
كثيراً ما يمكن بناء منزل ثانٍ في الخلف أو تقسيم الأرض. وعندئذٍ قد يكون من المجدي بيع المنزل والجزء المقتطع كلاً على حدة. نفحص الطريقين ونعرض عليكم حساب كل منهما.
مبانٍ قديمة على الأرض
المنزل الجاهز للهدم كثيراً ما ينقص من القيمة أقل مما يُعتقد، لأن المشترين يشترون الأرض أساساً. والمهم هو تكاليف الهدم، والمواد الضارة في المبنى القديم، وما إذا كان البناء القائم يحفظ حقوق البناء.
العقار الموروث وجماعة الورثة
لإتمام البيع يجب أن يكون الورثة مسجلين في السجل العقاري (Grundbuch)، أو أن يثبتوا حقهم بشهادة الوراثة (Erbschein) أو بوصية موثقة لدى كاتب العدل مع محضر فتحها (§ 35 GBO). وإذا تعدد الورثة فلا بد من موافقتهم جميعاً. ننسق سير العملية مع جميع الأطراف ونُطلع كلاً منهم على المستجدات بالقدر نفسه. المزيد في مقال بيع العقار في جماعة الورثة (بالألمانية).
البيع لشركة تطوير عقاري
كثيراً ما تشتري شركات التطوير بشرط الحصول على رخصة البناء. وقد يرفع ذلك السعر، لكنه ينقل الوقت والمخاطرة إليكم. نتفاوض على المهل وحقوق الفسخ حتى لا تبقى الأرض معطلة لأشهر.
المستندات التي نحتاجها.
ما ينقص نحصل عليه نحن. كلما كانت المستندات أكثر اكتمالاً في البداية، كان قرار المشترين أسرع.
- مستخرج حديث من السجل العقاري (Grundbuch)
- خريطة المساحة (مستخرج من خريطة العقارات، Liegenschaftskarte)
- إفادة من سجل الأعباء الإنشائية (Baulastenverzeichnis)
- مخطط البناء أو إفادة بشأن قابلية البناء، إن وُجدت
- إفادة من سجل تلوث التربة (Berlin) أو سجل التلوث القديم في المقاطعة (Brandenburg)
- إثباتات البنية التحتية والرسوم المسددة
- بطاقة الهوية أو جواز السفر للملاك (واجب التحقق من الهوية بموجب قانون مكافحة غسل الأموال، Geldwäschegesetz)
الدليل
مقالات ذات صلة في دليلنا (بالألمانية).
Grundbuch und Belastungen beim Verkauf: einsehen, verstehen, löschen
Aufbau des Grundbuchs, wer es einsehen darf, Grundschuld oder Hypothek, Löschung und Lastenfreistellung, Wegerechte und Vorkaufsrechte beim Verkauf in Berlin.
Spekulationsfrist Immobilie: Wann der Hausverkauf steuerfrei ist
Zehn Jahre, Eigennutzung, Erbschaft, 1.000-Euro-Grenze: Wann beim Verkauf einer Immobilie Spekulationssteuer anfällt und welches Datum für die Frist zählt.
Grunderwerbsteuer Berlin und Brandenburg: Satz, Berechnung, Zahlung
6 Prozent in Berlin, 6,5 Prozent in Brandenburg: Wie die Grunderwerbsteuer berechnet wird, was mit Inventar gilt, wer zahlt und wann die Eintragung folgt.
الأسئلة الشائعة
من المفيد معرفته.
كيف يُحدد سعر قطعة الأرض؟
نقطة الانطلاق هي القيمة الإرشادية للأرض ومبيعات الأراضي المماثلة. ثم يكون الحاسم ما يُسمح ببنائه، وشكل قطعة الأرض ومدى توصيلها بالبنية التحتية، وما إذا كانت عليها أعباء مثل حقوق المرور أو التمديدات. وتقدير السعر مجاني وغير ملزم.
هل تُستحق ضريبة الأرباح العقارية (Spekulationssteuer) عند بيع قطعة أرض؟
في الأراضي المملوكة بصفة خاصة يخضع الربح للضريبة إذا لم تتجاوز المدة بين الاقتناء والبيع عشر سنوات (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). ولا ينطبق استثناء العقارات التي يسكنها أصحابها على قطعة أرض غير مبنية. والمختص بالحساب في الحالة الفردية هو مستشاركم الضريبي. حاسبة ضريبة الأرباح العقارية (بالألمانية)
هل للبلدية حق الشفعة؟
نعم في حالات معينة، مثلاً في نطاق مخطط بناء مخصص لأغراض عامة، أو في مناطق التجديد العمراني أو مناطق الحماية (§§ 24 und 25 BauGB). ويستعلم كاتب العدل لدى البلدية بعد إبرام العقد. ولا يُنفذ البيع إلا إذا تنازلت البلدية أو انقضت المهلة.
من يدفع العمولة عند بيع قطعة أرض؟
في الأراضي غير المبنية لا تسري قواعد §§ 656a bis 656d BGB. ويكون التوزيع بين المشتري والبائع متروكاً للاتفاق الحر. ونحدده كتابياً قبل بدء التسويق.
ماذا لو لم تكن الأرض موصولة بالبنية التحتية؟
عندئذٍ يسأل المشترون عن المدخل والمياه والصرف الصحي والكهرباء، وعمن يتحمل التكاليف. وتفرض البلدية رسوم البنية التحتية (§§ 127 ff. BauGB). نوضح قبل التسويق ما هو موجود وما سيأتي لاحقاً.
كم يستغرق البيع؟
يتوقف ذلك أساساً على السعر والموقع واكتمال المستندات. فمع سعر يوافق السوق ومستندات كاملة يُعثر على المشترين أسرع بكثير. وبعد موعد التوثيق لدى كاتب العدل تمضي عادةً بضعة أسابيع أخرى حتى التسليم، ريثما تُسوّى مسألة ثمن الشراء والتسجيل في السجل العقاري (Grundbuch).
اعرضوا قطعة أرض للبيع.
بيانات قليلة تكفي. نرد خلال يوم عمل واحد.