Ratgeber · Bewertung
Immobilienbewertung Berlin: Wie der Wert Ihrer Immobilie entsteht
Was ist meine Immobilie wert? Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren, Bodenrichtwerte aus BORIS Berlin und wann Sie ein Verkehrswertgutachten brauchen.
Was ist meine Immobilie wert?
Die Frage stellt sich vor einem Verkauf, nach einer Erbschaft, bei einer Trennung oder wenn die Bank eine Finanzierung prüft. Eine einzige richtige Zahl gibt es selten. Es gibt aber ein gesetzlich geregeltes Vorgehen, nach dem Sachverständige und Gutachterausschüsse den Wert ermitteln. Wer es kennt, kann jede Einschätzung besser einordnen, auch die eines Online-Rechners.
Maßstab ist der Verkehrswert. Nach § 194 BauGB ist das der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Was ein Haus seinen Eigentümern bedeutet, zählt dabei ebenso wenig wie der Preis aus einem Notverkauf.
Die Grundlage: ImmoWertV 2021
Wie der Verkehrswert zu ermitteln ist, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14. Juli 2021 (ImmoWertV). Sie gilt seit dem 1. Januar 2022 und hat die Fassung von 2010 abgelöst.
Nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV kommen drei Verfahren in Betracht: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren, einzeln oder kombiniert. Welches Verfahren gewählt wird, richtet sich nach der Art der Immobilie, den Gepflogenheiten im Markt und den verfügbaren Daten. Die Wahl ist zu begründen.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren (§§ 24 bis 26 ImmoWertV) leitet den Wert aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ab. Statt einzelner Vergleichspreise kann auch ein Vergleichsfaktor herangezogen werden, etwa ein Wert je Quadratmeter Wohnfläche, den der Gutachterausschuss aus seiner Kaufpreissammlung ableitet. Dieser Faktor wird an die Merkmale des konkreten Objekts angepasst.
Das Verfahren liegt nahe, wenn es genug vergleichbare Verkäufe gibt. In Berlin trifft das vor allem auf Eigentumswohnungen zu, in vielen Lagen auch auf Reihenhäuser und Doppelhaushälften. Auch den Bodenwert ermittelt man nach § 40 ImmoWertV vorrangig im Vergleichswertverfahren, in der Praxis meist über den Bodenrichtwert.
Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren (§§ 27 bis 34 ImmoWertV) geht es um die Erträge, die eine Immobilie nachhaltig abwirft. Ausgangspunkt ist der Rohertrag, also die marktüblich erzielbare Miete. Die tatsächliche Miete wird zugrunde gelegt, wenn sie marktüblich erzielbar ist (§ 31 Abs. 2 ImmoWertV). Abzüglich der Bewirtschaftungskosten bleibt der Reinertrag.
Dieser Reinertrag wird unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer und des Liegenschaftszinssatzes kapitalisiert. Den Liegenschaftszinssatz leitet der Gutachterausschuss aus tatsächlichen Verkäufen ab. Hinzu kommt der Bodenwert.
Das Verfahren passt für Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser und Gewerbeobjekte. Käufer solcher Objekte kalkulieren mit der Miete, und die Bewertung folgt dieser Rechnung.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren (§§ 35 bis 39 ImmoWertV) setzt bei der Substanz an. Es addiert den Sachwert der Gebäude, der Außenanlagen und den Bodenwert. Für die Gebäude werden die durchschnittlichen Herstellungskosten eines vergleichbaren Neubaus angesetzt und wegen des Alters gemindert (§ 36 ImmoWertV).
Käufer zahlen aber nicht einfach die Summe der Baukosten. Deshalb wird das Ergebnis über einen Sachwertfaktor an den örtlichen Markt angepasst (§ 35 Abs. 3 ImmoWertV). Typischer Anwendungsfall ist das selbst genutzte Ein- oder Zweifamilienhaus, bei dem keine Miete die Kaufentscheidung trägt.
Welches Verfahren für welche Immobilie?
| Immobilie | Naheliegendes Verfahren | Grund |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung, frei | Vergleichswert | viele Verkäufe, gute Datenlage |
| Eigentumswohnung, vermietet | Vergleichswert, ergänzend Ertragswert | Käufer rechnen mit der Miete |
| Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte | Sachwert, ergänzend Vergleichswert | Eigennutzung, Substanz im Vordergrund |
| Mehrfamilienhaus | Ertragswert | Kaufpreis folgt dem Ertrag |
| Wohn- und Geschäftshaus, Gewerbe | Ertragswert | Rendite entscheidet |
| Unbebautes Grundstück | Vergleichswert über Bodenrichtwert | § 40 ImmoWertV |
Die Tabelle ist eine Faustregel. Nach § 6 Abs. 4 ImmoWertV wird der Verkehrswert aus den Ergebnissen der angewendeten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit abgeleitet.
Bodenrichtwerte und BORIS Berlin
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden. In bebauten Gebieten geben sie den Wert an, den der Boden hätte, wenn er unbebaut wäre (§ 196 Abs. 1 BauGB). In Berlin ermittelt sie der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin jährlich zum 1. Januar. Über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS Berlin kann jeder sie kostenfrei online abfragen.
Ein Bodenrichtwert gilt für ein Richtwertgrundstück mit bestimmten Merkmalen, etwa Art und Maß der Nutzung. Weicht Ihr Grundstück davon ab, ist der Wert anzupassen (§ 26 Abs. 2 ImmoWertV). Für eine Eigentumswohnung ist er nur ein Baustein: Er zeigt die Lagequalität, sagt aber wenig über den Wohnungspreis.
Der Gutachterausschuss führt außerdem die Kaufpreissammlung. Jeder beurkundete Grundstückskaufvertrag geht in Abschrift an ihn (§ 195 Abs. 1 BauGB). Daraus leitet er unter anderem Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und Vergleichsfaktoren ab (§ 193 Abs. 5 BauGB).
Online-Rechner, Maklereinschätzung, Verkehrswertgutachten
Die drei Wege unterscheiden sich in Aufwand, Aussagekraft und Zweck.
Online-Rechner arbeiten mit statistischen Durchschnittswerten für eine Adresse oder ein Gebiet. Zustand, Grundriss, Etage, Sanierungsbedarf oder die Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft kennen sie nicht. Das Ergebnis ist eine grobe Spanne, keine Grundlage für einen Angebotspreis.
Die Einschätzung eines Maklers stützt sich auf Besichtigung, Unterlagen und die Kenntnis der aktuellen Nachfrage im jeweiligen Teilmarkt. Sie beantwortet die Frage, zu welchem Preis sich eine Immobilie realistisch vermarkten lässt. Sie ist kein Gutachten und hat gegenüber Gerichten und Behörden keine besondere Beweiskraft.
Ein Verkehrswertgutachten erstellt ein Sachverständiger für Immobilienbewertung oder auf Antrag der Gutachterausschuss (§ 193 Abs. 1 BauGB), jeweils nach den Regeln der ImmoWertV. Nötig wird es, wenn der Wert gegenüber Dritten belastbar nachgewiesen werden muss:
- Erbauseinandersetzung und Pflichtteil: Maßgeblich ist der Wert des Nachlasses zur Zeit des Erbfalls (§ 2311 BGB).
- Scheidung: Beim Zugewinnausgleich kommt es auf den Wert von Anfangs- und Endvermögen an (§ 1376 BGB).
- Finanzamt: Wer bei der Erbschaft- oder Schenkungsteuer einen niedrigeren Wert als den steuerlich ermittelten geltend machen will, kann ihn nach § 198 BewG regelmäßig durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines dafür bestellten oder zertifizierten Sachverständigen nachweisen.
Für eine reine Verkaufsentscheidung ist ein solches Gutachten in der Regel nicht erforderlich. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.
Was den Preis in Berlin bestimmt
Lage. Die ImmoWertV nennt als Lagemerkmale unter anderem Verkehrsanbindung, Nachbarschaft, Wohn- und Geschäftslage und Umwelteinflüsse (§ 5 Abs. 4 ImmoWertV). In Berlin unterscheiden sich Preise schon innerhalb eines Bezirks deutlich: zwischen Seitenstraße und Hauptverkehrsstraße, zwischen Altbauquartier und Großsiedlung.
Zustand. Baujahr, Modernisierungen, Dach, Fassade, Leitungen und Fenster bestimmen Restnutzungsdauer und Sanierungsbedarf. Baumängel und Bauschäden werden als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale gesondert berücksichtigt (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV). Bei Eigentumswohnungen zählen zusätzlich der Zustand des Gemeinschaftseigentums und die Höhe der Erhaltungsrücklage.
Energieklasse. Die Kennwerte aus dem Energieausweis gehören zu den Pflichtangaben in Immobilienanzeigen. Käufer rechnen Heizkosten und künftige Modernisierungen ein. Ein Gebäude mit alter Heizung und ungedämmter Hülle wird anders bewertet als ein saniertes Haus gleicher Größe.
Vermietungsstand. Eine freie Wohnung spricht Selbstnutzer und Kapitalanleger an, eine vermietete in erster Linie Kapitalanleger. Der Käufer tritt nach § 566 BGB in den bestehenden Mietvertrag ein, deshalb trägt die vereinbarte Miete den Wert. Bei der Neuvermietung begrenzt in Berlin die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) die Miete in der Regel auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent. Die Berliner Verordnung gilt für das gesamte Stadtgebiet bis zum 31.12.2029. Für die Bewertung ist das ein Hinweis, keine feste Rechengröße; Ausnahmen sind im Einzelfall zu prüfen.
Rechtliche Besonderheiten. Wegerechte, Wohnrechte, Baulasten, die Lage in einem sozialen Erhaltungsgebiet (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) oder ein Zustimmungsvorbehalt beim Verkauf von Wohnungseigentum wirken sich auf den Preis aus. Sie ergeben sich aus Grundbuch, Baulastenverzeichnis und Teilungserklärung.
Unterstützung durch HEPA Immobilien
HEPA Immobilien ist ein familiengeführtes Unternehmen und seit 1993 in Berlin tätig. Die Geschäftsführung schätzt Ihre Immobilie nach Besichtigung und Sichtung der Unterlagen persönlich ein. Die kostenlose Preiseinschätzung ist eine Marktpreiseinschätzung und kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
