Grundstück verkaufen
Ein Grundstück verkaufen, mit geklärtem Baurecht.
Beim Grundstück kauft der Käufer vor allem eine Möglichkeit: das, was er dort bauen darf. Deshalb klären wir das Baurecht, bevor wir über den Preis sprechen.
Was beim Grundstück anders ist
Der Preis hängt am Baurecht.
Ob und wie groß gebaut werden darf, ergibt sich aus dem Bebauungsplan (§ 30 BauGB). Gibt es keinen, gilt innerhalb eines bebauten Ortsteils, dass sich ein Vorhaben in die Umgebung einfügen muss (§ 34 BauGB). Im Außenbereich ist Bauen nur ausnahmsweise zulässig (§ 35 BauGB). Zwei gleich große Grundstücke können deshalb sehr unterschiedlich viel wert sein.
Ist das Baurecht unklar, schafft ein Bauvorbescheid Sicherheit. Er klärt verbindlich einzelne Fragen, etwa ob ein Mehrfamilienhaus oder zwei Einfamilienhäuser zulässig sind. Das kostet Zeit, kann den Preis aber deutlich erhöhen, weil Käufer und Banken mit belastbaren Zahlen rechnen.
Orientierung gibt der amtliche Bodenrichtwert. Sie können ihn im Portal BORIS Berlin beziehungsweise BORIS Brandenburg selbst nachsehen. Er beschreibt einen durchschnittlichen Bodenwert der Lage, nicht den Preis Ihres Grundstücks. Mehr dazu im Beitrag Immobilienbewertung Berlin.
Welche Grundstücke wir verkaufen.
- Baugrundstücke für Einfamilien- und Doppelhäuser
- Grundstücke für Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen
- Grundstücke mit abrissreifem Altbestand
- Teilflächen und Hinterliegergrundstücke
- Gewerbe- und Lagergrundstücke
- Wasser- und Gartengrundstücke im Berliner Umland
Was wir übernehmen.
Baurecht und Wert
- Bebauungsplan, § 34 oder § 35 BauGB prüfen
- Bodenrichtwert und Vergleichsverkäufe einordnen
- Bauvorbescheid vorbereiten, wenn er den Preis hebt
Unterlagen und Risiken
- Grundbuch, Flurkarte und Baulastenverzeichnis
- Auskunft zu Altlasten und Kampfmitteln, wo nötig
- Erschließung, Leitungen und offene Beiträge klären
Käufer und Abschluss
- Ansprache von Bauträgern, Projektentwicklern und privaten Bauherren
- Prüfung der Finanzierung oder des Eigenkapitals
- Kaufvertrag, Notartermin und Übergabe
Ablauf.
Prüfung
Wir sehen uns Grundstück und Umgebung an und lesen Grundbuch, Bebauungsplan und Baulastenverzeichnis.
Preis und Strategie
Begründete Preiseinschätzung. Wir besprechen, ob ein Bauvorbescheid oder eine Teilung den Erlös erhöht.
Vermarktung
Exposé mit Lageplan und Baurecht, Ansprache vorgemerkter Bauträger oder offene Vermarktung.
Notar und Übergabe
Kaufvertrag, Notartermin, Vorkaufsrechtsanfrage der Gemeinde durch den Notar, Übergabe.
Typische Situationen beim Grundstücksverkauf.
Großes Grundstück mit Haus
Häufig lässt sich hinten ein zweites Haus errichten oder das Grundstück teilen. Dann kann es sich lohnen, Haus und Teilfläche getrennt zu verkaufen. Wir prüfen beide Wege und rechnen sie Ihnen vor.
Altbestand auf dem Grundstück
Ein abrissreifes Haus mindert den Wert oft weniger als gedacht, weil Käufer vor allem den Boden kaufen. Wichtig sind Abrisskosten, Schadstoffe im Altbau und ob der Bestand Baurecht sichert.
Geerbte Immobilie und Erbengemeinschaft
Für den Verkauf müssen die Erben im Grundbuch stehen oder sich durch Erbschein beziehungsweise notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll ausweisen (§ 35 GBO). Bei mehreren Erben braucht es die Zustimmung aller. Wir stimmen den Ablauf mit allen Beteiligten ab und halten jeden auf demselben Stand. Mehr im Beitrag Immobilie verkaufen in der Erbengemeinschaft.
Verkauf an einen Bauträger
Bauträger kaufen oft unter dem Vorbehalt einer Baugenehmigung. Das kann den Preis erhöhen, verlagert aber Zeit und Risiko auf Sie. Wir verhandeln Fristen und Rücktrittsrechte, damit das Grundstück nicht monatelang blockiert ist.
Diese Unterlagen brauchen wir.
Was fehlt, besorgen wir. Je vollständiger die Unterlagen zu Beginn sind, desto schneller entscheiden Interessenten.
- Aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte (Auszug aus der Liegenschaftskarte)
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
- Bebauungsplan oder Auskunft zur Bebaubarkeit, soweit vorhanden
- Auskunft aus dem Bodenbelastungskataster (Berlin) beziehungsweise Altlastenkataster des Landkreises (Brandenburg)
- Nachweise über Erschließung und gezahlte Beiträge
- Personalausweis der Eigentümer (Identifizierungspflicht nach dem Geldwäschegesetz)
Ratgeber
Passende Beiträge im Ratgeber.
Grundbuch und Belastungen beim Verkauf: einsehen, verstehen, löschen
Aufbau des Grundbuchs, wer es einsehen darf, Grundschuld oder Hypothek, Löschung und Lastenfreistellung, Wegerechte und Vorkaufsrechte beim Verkauf in Berlin.
Spekulationsfrist Immobilie: Wann der Hausverkauf steuerfrei ist
Zehn Jahre, Eigennutzung, Erbschaft, 1.000-Euro-Grenze: Wann beim Verkauf einer Immobilie Spekulationssteuer anfällt und welches Datum für die Frist zählt.
Grunderwerbsteuer Berlin und Brandenburg: Satz, Berechnung, Zahlung
6 Prozent in Berlin, 6,5 Prozent in Brandenburg: Wie die Grunderwerbsteuer berechnet wird, was mit Inventar gilt, wer zahlt und wann die Eintragung folgt.
Häufige Fragen
Gut zu wissen.
Wie wird der Preis eines Grundstücks ermittelt?
Ausgangspunkt sind der Bodenrichtwert und Verkäufe vergleichbarer Grundstücke. Entscheidend ist dann, was gebaut werden darf, wie das Grundstück geschnitten und erschlossen ist und ob Lasten wie Wegerechte oder Leitungen bestehen. Die Preiseinschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Fällt beim Verkauf eines Grundstücks Spekulationssteuer an?
Bei privat gehaltenen Grundstücken ist ein Gewinn steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Die Ausnahme für selbst bewohnte Immobilien gilt für ein unbebautes Grundstück nicht. Für die Berechnung im Einzelfall ist Ihr Steuerberater zuständig. Zum Spekulationssteuer-Rechner
Hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht?
In bestimmten Fällen ja, etwa im Geltungsbereich eines Bebauungsplans für öffentliche Zwecke, in Sanierungs- oder Erhaltungsgebieten (§§ 24 und 25 BauGB). Der Notar fragt nach Vertragsschluss bei der Gemeinde an. Erst wenn sie verzichtet oder die Frist verstreicht, wird der Kauf vollzogen.
Wer zahlt die Provision beim Grundstücksverkauf?
Bei unbebauten Grundstücken gelten die Regeln der §§ 656a bis 656d BGB nicht. Die Verteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist frei vereinbar. Wir legen sie vor Beginn der Vermarktung schriftlich fest.
Was ist, wenn das Grundstück nicht erschlossen ist?
Dann fragen Käufer nach Zufahrt, Wasser, Abwasser und Strom und danach, wer die Kosten trägt. Erschließungsbeiträge erhebt die Gemeinde (§§ 127 ff. BauGB). Wir klären vor der Vermarktung, was vorhanden ist und was noch kommt.
Wie lange dauert ein Verkauf?
Das hängt vor allem von Preis, Lage und Vollständigkeit der Unterlagen ab. Mit marktgerechtem Preis und vollständigen Unterlagen finden sich Käufer deutlich schneller. Nach dem Notartermin vergehen bis zur Übergabe in der Regel noch einige Wochen, bis Kaufpreis und Grundbuch geregelt sind.
Grundstück zum Verkauf anbieten.
Ein paar Angaben genügen. Wir melden uns innerhalb eines Werktags.