Rechner · Steuern
Spekulationssteuer Rechner für Immobilien
Fällt beim Verkauf Ihrer Immobilie Einkommensteuer an? Der Rechner prüft die Zehnjahresfrist und die Ausnahme für Eigennutzung, ermittelt den Gewinn nach § 23 EStG und schätzt die Steuer.
Ergebnis
Bitte Daten und Beträge eingeben.
Das Ergebnis ist eine Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung. Der Rechner bildet nur den Grundfall ab, zum Beispiel keine Erbschaft oder Schenkung, keine Bauten innerhalb der Frist und keinen gewerblichen Grundstückshandel. Lassen Sie Ihren Fall von Ihrer Steuerberatung prüfen.
So wird gerechnet
1. Liegt der Verkauf in der Zehnjahresfrist?
Private Veräußerungsgeschäfte sind Verkäufe von Grundstücken, bei denen zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Die Frist endet am gleichen Kalendertag zehn Jahre nach der Anschaffung. Beispiel: Kaufvertrag am 15.05.2018, Frist endet mit Ablauf des 15.05.2028.
2. Greift die Ausnahme für Eigennutzung?
Ausgenommen sind Immobilien, die zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich oder im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
3. Wie hoch ist der Gewinn?
Gewinn ist der Unterschied zwischen Verkaufspreis einerseits und Anschaffungskosten und Werbungskosten andererseits (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Die Anschaffungskosten mindern sich um die abgezogenen Abschreibungen (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).
Geschätzte Steuer = Gewinn × persönlicher Steuersatz
Liegt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei (Freigrenze, § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG).
Beispiel
Kauf am 15.05.2018 für 320.000 EUR inkl. Nebenkosten, vermietet, 40.000 EUR AfA abgezogen. Verkauf am 01.12.2026 für 420.000 EUR, Verkaufskosten 15.000 EUR. Gewinn: 420.000 − (320.000 − 40.000) − 15.000 = 125.000 EUR. Bei 42 Prozent ergibt das geschätzt 52.500 EUR Einkommensteuer.
Mehr zu Fristberechnung, Erbschaft und gewerblichem Grundstückshandel im Ratgeber Spekulationsfrist bei Immobilien.
Quellen und Stand
- § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Abs. 3 EStG, Wortlaut auf gesetze-im-internet.de, abgerufen am 08.10.2026. Freigrenze: Gesamtgewinn „weniger als 1 000 Euro“ (Abs. 3 Satz 5).
- Fristberechnung nach §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 108 Abs. 1 AO.
Häufige Fragen
Fragen zur Spekulationssteuer.
Wann fällt beim Immobilienverkauf Spekulationssteuer an?
Wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen und keine Ausnahme für Eigennutzung greift (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Besteuert wird der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz. Eine eigene Spekulationssteuer gibt es nicht, gemeint ist die Einkommensteuer auf private Veräußerungsgeschäfte.
Welches Datum zählt für die Zehnjahresfrist?
Maßgeblich sind nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs die Tage, an denen die notariellen Kaufverträge beim Kauf und beim Verkauf geschlossen wurden. Übergabe, Kaufpreiszahlung und Grundbucheintragung spielen dafür keine Rolle. Die Frist endet am gleichen Kalendertag zehn Jahre später. Mehr zur Spekulationsfrist.
Wann ist der Verkauf innerhalb der zehn Jahre steuerfrei?
Wenn die Immobilie zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Für die zweite Variante genügt nach der Rechtsprechung ein zusammenhängender Zeitraum über drei Kalenderjahre, nur das mittlere Jahr muss vollständig abgedeckt sein.
Warum erhöhen Abschreibungen den Gewinn?
Die Anschaffungskosten mindern sich um die Abschreibungen, die Sie bei den Einkünften aus Vermietung abgezogen haben (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Je mehr AfA Sie in Anspruch genommen haben, desto höher fällt der steuerpflichtige Gewinn aus.
Was bedeutet die Freigrenze von 1.000 Euro?
Gewinne bleiben steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro beträgt (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Ab 1.000 Euro ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
Sind Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer berücksichtigt?
Nein. Der Rechner schätzt nur die Einkommensteuer mit dem angegebenen Satz. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer können hinzukommen. Für die verbindliche Berechnung wenden Sie sich an Ihre Steuerberatung.
Verkauf geplant?
Wir planen den Verkaufszeitpunkt mit Ihnen und Ihrer Steuerberatung und nennen Ihnen einen realistischen Preis.