Mehrfamilienhaus verkaufen
Mehrfamilienhäuser verkaufen, mit belastbaren Zahlen.
Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, kauft vor allem einen Ertrag. Wir bereiten Mieterliste, Mietverträge und Kosten so auf, dass die Prüfung zügig läuft und der Preis nicht in der letzten Runde verhandelt wird.
Was beim Mehrfamilienhaus zählt
Der Preis folgt dem Ertrag.
Bei Mehrfamilienhäusern und Wohn- und Geschäftshäusern steht der Ertrag im Mittelpunkt. Bewerter nutzen hier in der Regel das Ertragswertverfahren (§§ 27 bis 34 ImmoWertV): Ausgangspunkt ist die marktüblich erzielbare Miete, abzüglich der Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert über Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz, zuzüglich Bodenwert. Käufer rechnen ähnlich, oft zusätzlich mit einem Vielfachen der Jahresnettokaltmiete.
Wichtigste Unterlage ist deshalb eine Mieterliste, die mit den Mietverträgen und den tatsächlichen Mieteingängen übereinstimmt: Fläche, Miete, Vertragsbeginn, letzte Mieterhöhung, Kaution, Rückstände. Abweichungen fallen in der Prüfung des Käufers auf und kosten dann Zeit und Preis.
Käufer in Berlin fragen außerdem, wie sich die Mieten entwickeln können. Im Bestand sind Erhöhungen nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und innerhalb der Kappungsgrenze möglich (§ 558 BGB), Maßstab ist der Berliner Mietspiegel. Bei Neuvermietung gilt die Mietpreisbremse (§ 556d BGB). Wir stellen die Mieten so dar, dass Käufer das selbst einschätzen können, ohne dass wir etwas in Aussicht stellen.
Liegt das Haus in einem sozialen Erhaltungsgebiet, können Umbauten, Nutzungsänderungen und die Aufteilung in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig sein (§ 172 BauGB). Das beeinflusst, was ein Käufer mit dem Haus vorhaben kann, und gehört deshalb in die Unterlagen.
Welche Häuser wir verkaufen.
- Mehrfamilienhäuser im Altbau und Neubau
- Wohn- und Geschäftshäuser mit Läden oder Büros im Erdgeschoss
- Häuser mit Seitenflügel oder Hinterhaus
- Teilweise leerstehende Häuser mit Entwicklungspotenzial
- Aufgeteilte Häuser, die als Ganzes verkauft werden sollen
- Häuser aus Erbengemeinschaften
Was wir übernehmen.
Zahlen und Unterlagen
- Mieterliste abgleichen mit Mietverträgen und Mieteingängen
- Nebenkosten, Rückstände und Kautionen
- Einordnung der Bestandsmieten in den Mietspiegel
- Grundbuch, Baulasten, Erhaltungsgebiet und Denkmalschutz
Vermarktung
- Exposé mit Mietaufstellung und Ist-Zahlen
- Datenraum für die Prüfung der Käufer
- Ansprache von Käufern mit passendem Ankaufsprofil
- Diskrete Vermarktung ohne Portale, wenn Sie das wünschen
Abschluss
- Finanzierungsnachweis und Identitätsprüfung der Käufer
- Abstimmung des Kaufvertrags mit dem Notariat, auch zu Mieten, Kautionen und Stichtag
- Übergabe von Mietverträgen, Kautionen und Unterlagen zum Übergabetag
- Auf Wunsch des Käufers Verwaltung durch die HEPA Hausverwaltung
Ablauf.
Gespräch und Zahlen
Wir besprechen Ihre Ziele und sehen uns Mieterliste, Mietverträge und Kosten an.
Preis und Auftrag
Begründete Preiseinschätzung auf Basis des Ertrags und ein Angebot mit klarer Provision.
Datenraum und Vermarktung
Exposé, Datenraum, Ansprache passender Käufer, Besichtigungen mit Rücksicht auf die Mieter.
Notar und Übergabe
Käuferprüfung, Kaufvertrag, Notartermin, Übergabe zum Stichtag.
Worauf Käufer bei Mehrfamilienhäusern achten.
Mieterliste und Mieteingänge
Käufer gleichen die Mieterliste mit den Kontoauszügen ab. Stimmen vereinbarte Miete und tatsächliche Zahlungen nicht überein, wird nachverhandelt. Wir klären Abweichungen vorher.
Mietspiegel und Mietpreisbremse
Für den Käufer zählt, welche Miete heute gezahlt wird und welche rechtlich möglich ist. Wir ordnen die Bestandsmieten in den Berliner Mietspiegel ein und weisen auf die Grenzen bei Neuvermietung hin.
Kautionen
Der Käufer tritt in die Rechte und Pflichten aus den Mietsicherheiten ein (§ 566a BGB). Kann ein Mieter die Kaution bei Vertragsende vom Käufer nicht erlangen, bleibt der Verkäufer zur Rückgewähr verpflichtet. Deshalb gehört zu jeder Kaution ein Nachweis.
Gewerbe im Erdgeschoss
Gewerbemietverträge haben oft feste Laufzeiten, Index- oder Staffelmieten und eine Option zur Umsatzsteuer. Diese Punkte stellen wir für jeden Gewerbemietvertrag gesondert dar. Mehr dazu unter Gewerbeimmobilien.
Leerstand und Ausbau
Leere Einheiten oder ein nicht ausgebautes Dachgeschoss können für Käufer interessant sein. Wir stellen zusammen, was bekannt ist, und sagen offen, was ein Käufer selbst prüfen muss.
Diskreter Verkauf
Sie möchten nicht, dass Ihr Objekt auf Portalen erscheint? Dann sprechen wir ausgewählte Käufer direkt an, mit Exposé erst nach Vertraulichkeitszusage.
Diese Unterlagen brauchen wir.
Was fehlt, besorgen wir. Je vollständiger die Unterlagen zu Beginn sind, desto schneller entscheiden Interessenten.
- Aktueller Grundbuchauszug und Flurkarte
- Mieterliste mit Fläche, Miete, Vertragsbeginn und Kaution
- Alle Mietverträge mit Nachträgen und den letzten Mieterhöhungen
- Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre
- Aufstellung der Kosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden, etwa Verwaltung und Instandhaltung
- Energieausweis
- Grundrisse und Flächenberechnung
- Baugenehmigungen, vor allem für Dachausbau und Nutzungsänderungen
- Nachweise über Modernisierungen
- Kautionsnachweise
- Personalausweis der Eigentümer, bei Gesellschaften Handelsregisterauszug (Identifizierungspflicht nach dem Geldwäschegesetz)
Ratgeber
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Häufige Fragen
Gut zu wissen.
Wie wird der Preis eines Mehrfamilienhauses ermittelt?
Über den Ertrag. Ausgangspunkt ist die nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete, abzüglich der Kosten, die beim Eigentümer bleiben. Dazu kommen Lage, Zustand, Instandhaltungsbedarf und die rechtlich möglichen Mieterhöhungen. Die Preiseinschätzung ist kostenlos und unverbindlich und kommt persönlich von der Geschäftsführung.
Welche Unterlagen brauchen Käufer?
Vor allem eine vollständige Mieterliste, alle Mietverträge mit Nachträgen, die Betriebskostenabrechnungen, Grundbuch, Flurkarte, Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen. Für die Prüfung richten wir einen Datenraum ein.
Wer zahlt die Provision?
Die Provision vereinbaren wir vor Beginn der Vermarktung schriftlich. Bei Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern, Gewerbe oder Grundstücken ist die Verteilung zwischen Käufer und Verkäufer frei vereinbar.
Kann ich diskret verkaufen?
Ja. Dann sprechen wir ausgewählte Käufer direkt an, mit Exposé erst nach Vertraulichkeitszusage. Besichtigungen einzelner Wohnungen stimmen wir mit den Mietern ab.
Haben die Mieter ein Vorkaufsrecht?
Beim Verkauf eines nicht aufgeteilten Hauses als Ganzes in der Regel nicht. Das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB betrifft Wohnungen, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde oder begründet werden soll. In sozialen Erhaltungsgebieten kann dem Bezirk ein gesetzliches Vorkaufsrecht zustehen (§ 24 BauGB). Ob es im Einzelfall besteht, klärt das Notariat.
Wie lange dauert ein Verkauf?
Das hängt vor allem von Preis, Lage und Vollständigkeit der Unterlagen ab. Mit marktgerechtem Preis und vollständigen Unterlagen finden sich Käufer deutlich schneller. Nach dem Notartermin vergehen bis zur Übergabe in der Regel noch einige Wochen, bis Kaufpreis und Grundbuch geregelt sind.
Übernehmen Sie nach dem Verkauf die Verwaltung?
Auf Wunsch des Käufers ja, über die HEPA Hausverwaltung aus demselben Haus.
Mehrfamilienhaus zum Verkauf anbieten.
Ein paar Angaben genügen. Wir melden uns innerhalb eines Werktags.