Apartman satışı
Apartman satışı, güvenilir rakamlarla.
Bir apartman satın alan kişi her şeyden önce bir gelir satın alır. Kiracı listesini, kira sözleşmelerini ve giderleri, incelemenin hızla ilerleyeceği ve fiyatın son turda yeniden pazarlığa açılmayacağı şekilde hazırlarız.
Apartmanda önemli olan
Fiyat geliri izler.
Apartmanlarda ve konut ve iş yeri binalarında gelir ön plandadır. Değerleme uzmanları burada kural olarak gelir değeri yöntemini (Ertragswertverfahren) kullanır (§§ 27 ila 34 ImmoWertV): Çıkış noktası piyasada elde edilebilir kiradır; bundan işletme giderleri düşülür, kalan ekonomik ömür ve gayrimenkul faiz oranı (Liegenschaftszinssatz) üzerinden kapitalize edilir ve arsa değeri eklenir. Alıcılar da benzer şekilde hesaplar, çoğu zaman ayrıca yıllık net kiranın (Jahresnettokaltmiete) bir katıyla.
Bu nedenle en önemli belge, kira sözleşmeleri ve fiilî kira tahsilatlarıyla örtüşen bir kiracı listesidir: alan, kira, sözleşme başlangıcı, son kira artışı, depozito, borçlar. Uyumsuzluklar alıcının incelemesinde ortaya çıkar ve o zaman zamana ve fiyata mal olur.
Berlin’deki alıcılar ayrıca kiraların nasıl gelişebileceğini sorar. Mevcut kira ilişkilerinde artış yalnızca yöredeki emsal kiraya kadar ve artış sınırı (Kappungsgrenze) dahilinde mümkündür (§ 558 BGB); ölçüt Berlin kira endeksidir (Mietspiegel). Yeni kiralamada kira artış freni (Mietpreisbremse) geçerlidir (§ 556d BGB). Kiraları, hiçbir vaatte bulunmadan, alıcıların bunu kendilerinin değerlendirebileceği şekilde sunarız.
Bina bir sosyal koruma bölgesinde (soziales Erhaltungsgebiet) bulunuyorsa, tadilatlar, kullanım değişiklikleri ve kat mülkiyetine bölünme izne tabi olabilir (§ 172 BauGB). Bu, bir alıcının binayla neler planlayabileceğini etkiler ve bu nedenle belgelerde yer almalıdır.
Hangi binaları satıyoruz.
- Eski ve yeni yapılarda apartmanlar
- Zemin katında dükkân veya ofis bulunan konut ve iş yeri binaları
- Yan kanatlı veya arka binalı yapılar
- Geliştirme potansiyeli olan, kısmen boş binalar
- Bütün olarak satılacak, kat mülkiyetine bölünmüş binalar
- Mirasçılar topluluklarına ait binalar
Neleri üstleniyoruz.
Rakamlar ve belgeler
- Kiracı listesinin kira sözleşmeleri ve kira tahsilatlarıyla karşılaştırılması
- Yan giderler, borçlar ve depozitolar
- Mevcut kiraların kira endeksine göre değerlendirilmesi
- Tapu sicili (Grundbuch), kamu hukukundan doğan yükümlülükler (Baulasten), koruma bölgesi ve tarihî eser koruması
Pazarlama
- Kira dökümü ve gerçekleşen rakamlarla tanıtım dosyası (Exposé)
- Alıcıların incelemesi için sanal veri odası
- Uygun alım profiline sahip alıcılarla iletişim
- İsterseniz portallar olmadan gizli pazarlama
Sonuçlandırma
- Alıcıların finansman belgesi ve kimlik kontrolü
- Kiralar, depozitolar ve devir tarihi dahil satış sözleşmesinin noterlikle (Notar) koordinasyonu
- Kira sözleşmeleri, depozitolar ve belgelerin devir tarihinde teslimi
- Alıcı isterse HEPA Hausverwaltung tarafından yönetim
Süreç.
Görüşme ve rakamlar
Hedeflerinizi konuşur, kiracı listesini, kira sözleşmelerini ve giderleri inceleriz.
Fiyat ve yetkilendirme
Gelire dayalı gerekçeli fiyat değerlendirmesi ve komisyonu açıkça belirtilmiş bir teklif.
Veri odası ve pazarlama
Tanıtım dosyası, veri odası, uygun alıcılarla iletişim, kiracıları gözeten yerinde görmeler.
Noter ve teslim
Alıcı kontrolü, satış sözleşmesi, noter randevusu, devir tarihinde teslim.
Alıcıların apartmanlarda dikkat ettikleri.
Kiracı listesi ve kira tahsilatları
Alıcılar kiracı listesini hesap dökümleriyle karşılaştırır. Kararlaştırılan kira ile fiilî ödemeler örtüşmezse yeniden pazarlık yapılır. Uyumsuzlukları önceden netleştiririz.
Kira endeksi ve kira artış freni
Alıcı için bugün ödenen kira ve hukuken mümkün olan kira önemlidir. Mevcut kiraları Berlin kira endeksine (Mietspiegel) göre değerlendirir ve yeni kiralamadaki sınırlara dikkat çekeriz.
Depozitolar
Alıcı, kira teminatlarından doğan hak ve yükümlülükleri devralır (§ 566a BGB). Kiracı sözleşme sonunda depozitoyu alıcıdan geri alamazsa, iade yükümlülüğü satıcıda kalır. Bu nedenle her depozito için bir belge gerekir.
Zemin katta ticari birimler
Ticari kira sözleşmeleri çoğu zaman sabit süreler, endeksli veya kademeli kiralar ve katma değer vergisi seçeneği içerir. Bu noktaları her ticari kira sözleşmesi için ayrı ayrı sunarız. Ayrıntılar Ticari gayrimenkuller sayfamızda.
Boş birimler ve genişletme
Boş birimler veya kullanıma açılmamış bir çatı katı alıcılar için ilgi çekici olabilir. Bilinenleri derler ve bir alıcının neyi kendisinin kontrol etmesi gerektiğini açıkça söyleriz.
Gizli satış
Gayrimenkulünüzün ilan portallarında görünmesini istemiyor musunuz? O halde seçilmiş alıcılarla doğrudan iletişime geçeriz; tanıtım dosyasını ancak gizlilik taahhüdünden sonra göndeririz.
İhtiyaç duyduğumuz belgeler.
Eksik olanı biz temin ederiz. Belgeler başlangıçta ne kadar eksiksizse alıcılar o kadar hızlı karar verir.
- Güncel tapu sicili (Grundbuch) kaydı ve kadastro haritası
- Alan, kira, sözleşme başlangıcı ve depozitoyu içeren kiracı listesi
- Ekleri ve son kira artışlarıyla birlikte tüm kira sözleşmeleri
- Son yılların işletme gideri hesap dökümleri (Betriebskostenabrechnungen)
- Kiracılara yansıtılmayan giderlerin, örneğin yönetim ve bakım onarımın dökümü
- Enerji kimlik belgesi (Energieausweis)
- Kat planları ve alan hesabı
- Özellikle çatı katı dönüşümü ve kullanım değişiklikleri için yapı ruhsatları
- Modernizasyonlara ilişkin belgeler
- Depozito belgeleri
- Maliklerin kimlik kartı, şirketlerde ticaret sicili kaydı (Kara Para Aklamayı Önleme Kanunu (Geldwäschegesetz) uyarınca kimlik tespiti yükümlülüğü)
Rehber
Rehberimizden ilgili yazılar (Almanca).
Restnutzungsdauer-Gutachten: Was es leistet, was der BFH verlangt und wann es sich lohnt
Wie lange ist ein Gebäude noch nutzbar? Die Antwort beeinflusst den Verkehrswert und die Abschreibung. Was die ImmoWertV regelt, was das Finanzamt anerkennt und wann ein Gutachten sinnvoll ist.
Immobilienbewertung Berlin: Wie der Wert Ihrer Immobilie entsteht
Was ist meine Immobilie wert? Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren, Bodenrichtwerte aus BORIS Berlin und wann Sie ein Verkehrswertgutachten brauchen.
Steuern beim Immobilienverkauf: Welche Steuern anfallen und wann der Verkauf steuerfrei ist
Einkommensteuer auf den Gewinn, Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer und Grundsteuer im Verkaufsjahr: ein Überblick, welche Steuern beim Verkauf einer Immobilie eine Rolle spielen und wer sie trägt.
Sık sorulan sorular
Bilmeniz gerekenler.
Bir apartmanın fiyatı nasıl belirlenir?
Gelir üzerinden. Çıkış noktası sürdürülebilir şekilde elde edilebilen net kiradır; bundan malikte kalan giderler düşülür. Buna konum, durum, bakım onarım ihtiyacı ve hukuken mümkün kira artışları eklenir. Fiyat değerlendirmesi ücretsiz ve bağlayıcı değildir ve doğrudan şirket yönetiminden gelir.
Alıcıların hangi belgelere ihtiyacı var?
Her şeyden önce eksiksiz bir kiracı listesi, ekleriyle birlikte tüm kira sözleşmeleri, işletme gideri hesap dökümleri, tapu sicili, kadastro haritası, enerji kimlik belgesi ve modernizasyonlara ilişkin belgeler. İnceleme için sanal bir veri odası kurarız.
Komisyonu kim öder?
Emlakçı komisyonunu (Maklerprovision) pazarlama başlamadan önce yazılı olarak kararlaştırırız. Apartmanlarda, konut ve iş yeri binalarında, ticari gayrimenkullerde veya arsalarda alıcı ile satıcı arasındaki paylaşım serbestçe kararlaştırılabilir.
Gizli satış yapabilir miyim?
Evet. O halde seçilmiş alıcılarla doğrudan iletişime geçeriz; tanıtım dosyasını ancak gizlilik taahhüdünden sonra göndeririz. Tek tek dairelerin yerinde görmelerini kiracılarla birlikte planlarız.
Kiracıların önalım hakkı var mı?
Kat mülkiyetine bölünmemiş bir binanın bütün olarak satışında kural olarak hayır. § 577 BGB uyarınca önalım hakkı, kiracıya teslim edildikten sonra üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş veya kurulacak daireleri kapsar. Sosyal koruma bölgelerinde belediyenin (Bezirk) yasal önalım hakkı olabilir (§ 24 BauGB). Somut durumda bu hakkın bulunup bulunmadığını noterlik netleştirir.
Bir satış ne kadar sürer?
Bu öncelikle fiyata, konuma ve belgelerin eksiksiz olmasına bağlıdır. Piyasaya uygun bir fiyat ve eksiksiz belgelerle alıcı çok daha hızlı bulunur. Noter randevusundan sonra satış bedeli ödenip tapu sicili (Grundbuch) işlemleri tamamlanana kadar teslime genellikle birkaç hafta daha geçer.
Satıştan sonra yönetimi üstleniyor musunuz?
Alıcı isterse evet, aynı çatı altındaki HEPA Hausverwaltung aracılığıyla.
Apartmanınızı satışa sunun.
Birkaç bilgi yeterli. Bir iş günü içinde sizinle iletişime geçeriz.