Steuern beim Immobilienverkauf: Welche Steuern anfallen und wann der Verkauf steuerfrei ist

Vier Steuern, die eine Rolle spielen können

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft, fragt meist zuerst nach der sogenannten Spekulationssteuer. Sie ist aber nur eine von mehreren Steuern, die bei einem Verkauf eine Rolle spielen können. Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn, die Grunderwerbsteuer, die Umsatzsteuer und die Grundsteuer im Jahr des Verkaufs. Er zeigt, in welchen Fällen ein Verkauf steuerfrei bleibt, und nennt die Punkte, die Sie vor dem Notartermin mit Ihrem Steuerberater klären sollten.

Die Zehnjahresfrist und die Berechnung des Gewinns im Detail erklärt der Beitrag Spekulationsfrist Immobilie: Wann der Hausverkauf steuerfrei ist. Hier geht es um das Gesamtbild.

Einkommensteuer: Privatvermögen

Gehört die Immobilie zu Ihrem Privatvermögen, ist ein Gewinn aus dem Verkauf nur unter bestimmten Voraussetzungen steuerpflichtig. Nach § 22 Nr. 2 in Verbindung mit § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist das der Fall, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Der Gewinn wird dann mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert.

Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn aus einem privaten Verkauf nach § 23 EStG nicht mehr steuerpflichtig. Das gilt für vermietete und selbst genutzte Immobilien gleichermaßen.

Wurde die Immobilie geerbt oder geschenkt, beginnt die Frist nicht neu. Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG).

Steuerfrei trotz kurzer Haltedauer: Eigennutzung

Auch innerhalb der zehn Jahre bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG nennt zwei Varianten:

• Die Immobilie wurde zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, oder
• sie wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt.

Daraus stammt die verbreitete Formulierung, eine Wohnung sei nach drei Jahren steuerfrei. Das ist ungenau. Das Gesetz stellt auf Kalenderjahre ab, nicht auf volle drei Jahre: Es kommt auf das Verkaufsjahr und die beiden Jahre davor an. Umgekehrt genügt eine Selbstnutzung von drei Jahren nicht, wenn die Wohnung im Jahr vor dem Verkauf zeitweise vermietet war. Wie die Rechtsprechung diese Variante auslegt, beschreibt der Beitrag zur Spekulationsfrist anhand eines Beispiels.

Wie der Gewinn ermittelt wird

Steuerpflichtig ist nicht der Kaufpreis, sondern der Gewinn. Er ist der Unterschied zwischen dem Verkaufspreis und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie den Werbungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Bei vermieteten Objekten mindern sich die Anschaffungskosten um die abgezogenen Abschreibungen (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Der steuerpflichtige Gewinn kann deshalb höher sein als die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis.

Gewinne bleiben steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro beträgt (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Das ist eine Freigrenze: Wird sie erreicht, ist der ganze Gewinn steuerpflichtig.

Eine erste Orientierung, ob und in welcher Größenordnung Steuer entstehen kann, gibt unser Spekulationssteuer-Rechner. Er ersetzt nicht die Berechnung durch Ihren Steuerberater.

Einkommensteuer: Betriebsvermögen und Gesellschaften

Die Zehnjahresfrist gilt nur im Privatvermögen. § 23 Abs. 2 EStG bestimmt, dass Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften den anderen Einkunftsarten zuzurechnen sind, soweit sie zu diesen gehören. Gehört die Immobilie zu einem Betriebsvermögen, etwa einer GmbH, einem Einzelunternehmen oder einer gewerblich tätigen Personengesellschaft, ist der Gewinn grundsätzlich unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig.

Eine Sonderform ist der gewerbliche Grundstückshandel. Wer in kurzer Zeit mehrere Objekte kauft und verkauft, kann den Bereich der privaten Vermögensverwaltung verlassen. Dann sind die Gewinne gewerbliche Einkünfte, und die Zehnjahresfrist schützt nicht. Die Faustregel der Rechtsprechung, die sogenannte Drei-Objekt-Grenze, erklärt der Beitrag zur Spekulationsfrist. Wer mehrere Immobilien besitzt und mehrere Verkäufe plant, sollte die Reihenfolge vorher steuerlich prüfen lassen.

Grunderwerbsteuer: zahlt meist der Käufer, schulden beide

Die Grunderwerbsteuer fällt bei jedem Kauf eines Grundstücks an. Steuerschuldner sind nach § 13 Nr. 1 GrEStG regelmäßig alle am Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen, also Käufer und Verkäufer. Im Kaufvertrag wird üblicherweise vereinbart, dass der Käufer die Steuer trägt. Gegenüber dem Finanzamt bleibt der Verkäufer trotzdem Gesamtschuldner. Zahlt der Käufer nicht, kann das Finanzamt grundsätzlich auch den Verkäufer in Anspruch nehmen.

Der Notar zeigt den Kaufvertrag dem Finanzamt an (§ 18 Abs. 1 GrEStG). Wie hoch die Steuer in Berlin und Brandenburg ist und wie sie berechnet wird, beschreibt der Beitrag Grunderwerbsteuer Berlin und Brandenburg. Mit dem Kaufnebenkostenrechner lässt sich die Belastung des Käufers überschlagen.

Verkäufe innerhalb der Familie sind teilweise befreit. Von der Besteuerung ausgenommen sind unter anderem der Erwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Verkäufers (§ 3 Nr. 4 GrEStG) und durch Personen, die mit dem Verkäufer in gerader Linie verwandt sind, also Kinder, Enkel oder Eltern (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Den Abkömmlingen stehen Stiefkinder gleich, den genannten Personen auch deren Ehegatten oder Lebenspartner. Ein Verkauf unter Geschwistern ist dagegen nicht nach § 3 Nr. 6 GrEStG befreit.

Umsatzsteuer: meist steuerfrei, bei Unternehmern zu prüfen

Grundstücksverkäufe sind nach § 4 Nr. 9 Buchstabe a UStG von der Umsatzsteuer befreit, weil sie unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen. Für private Verkäufer spielt die Umsatzsteuer deshalb in aller Regel keine Rolle.

Anders kann es bei Unternehmern sein, etwa beim Verkauf einer gewerblich vermieteten Immobilie. Ein Unternehmer kann unter den Voraussetzungen des § 9 UStG auf die Steuerbefreiung verzichten, wenn er an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen verkauft. Bei Grundstücksverkäufen außerhalb der Zwangsversteigerung muss dieser Verzicht in dem notariell zu beurkundenden Vertrag erklärt werden (§ 9 Abs. 3 Satz 2 UStG). Hat der Verkäufer beim Kauf oder bei Baumaßnahmen Vorsteuer abgezogen, kann ein steuerfreier Verkauf innerhalb von zehn Jahren ab der erstmaligen Verwendung zu einer Berichtigung des Vorsteuerabzugs führen (§ 15a Abs. 1 UStG). Ob eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegt, ist eine weitere Frage für den Steuerberater. In diesen Fällen gehört der Vertragsentwurf vor der Beurkundung auf seinen Tisch.

Grundsteuer im Jahr des Verkaufs

Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt (§ 9 Abs. 1 GrStG). Schuldner ist, wem der Grundbesitz bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist (§ 10 Abs. 1 GrStG). Für das Jahr des Verkaufs bleibt deshalb gegenüber der Gemeinde in der Regel der Verkäufer Steuerschuldner. Die Steuer wird erst ab dem folgenden Jahr auf den Käufer umgestellt.

Im Kaufvertrag wird deshalb geregelt, dass der Käufer die laufenden Lasten ab dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten trägt und dem Verkäufer die anteilige Grundsteuer erstattet. Achten Sie darauf, dass diese Regelung im Vertrag steht, und heben Sie den Grundsteuerbescheid für die Abrechnung auf.

Erbschaft und Schenkung statt Verkauf

Wird eine Immobilie innerhalb der Familie verschenkt statt verkauft, fällt statt der Einkommensteuer auf einen Gewinn gegebenenfalls Schenkungsteuer an, mit den persönlichen Freibeträgen nach § 16 ErbStG. Der Erwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen sind von der Grunderwerbsteuer ausgenommen (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Wie der Grundbesitz dabei bewertet wird, erklärt der Beitrag Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer. Fließt bei einer Übertragung Geld, etwa durch Übernahme eines Darlehens oder Ausgleichszahlungen, kann steuerlich ganz oder teilweise ein entgeltlicher Vorgang vorliegen.

Was in die Steuererklärung gehört

Ein steuerpflichtiger Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft wird in der Einkommensteuererklärung für das Jahr angegeben, in dem der Kaufpreis zufließt. Bewahren Sie dafür den Kaufvertrag beim Erwerb, Belege über Erwerbsnebenkosten wie Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Makler, Rechnungen über Herstellungs- und Modernisierungskosten sowie den Kaufvertrag beim Verkauf mit den Belegen über Verkaufskosten auf. Bei vermieteten Objekten gehören die Abschreibungen der Vorjahre dazu.

Checkliste vor dem Notartermin

1. Datum des eigenen Kaufvertrags bzw. des Kaufvertrags des Erblassers oder Schenkers heraussuchen.
2. Nutzung seit dem Kauf dokumentieren: selbst bewohnt, vermietet, leer.
3. Prüfen, ob die Immobilie zum Privat- oder Betriebsvermögen gehört.
4. Bei mehreren Verkäufen in den letzten Jahren den gewerblichen Grundstückshandel ansprechen.
5. Bei gewerblich genutzten Objekten Umsatzsteuer und Vorsteuerabzug klären.
6. Regelung zur Grundsteuer und zu den laufenden Lasten im Vertragsentwurf prüfen.
7. Verkaufskosten sammeln. Eine Übersicht enthält der Beitrag Diese Kosten trägt der Verkäufer.

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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.