Ratgeber · Steuern
Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer: Verfahren, Befreiungen und niedrigerer Wert
Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer bewertet das Finanzamt Immobilien nach festen Regeln. Welches Verfahren gilt, welche Befreiungen es gibt und wie Sie einen niedrigeren Wert nachweisen.
Warum der Wert für die Steuer zählt
Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, zahlt Erbschaft- oder Schenkungsteuer, wenn der Wert des Erwerbs die persönlichen Freibeträge übersteigt. Der Wert der Immobilie ist deshalb oft die entscheidende Größe. Das Finanzamt ermittelt ihn nicht frei, sondern nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG). Das Ergebnis heißt Grundbesitzwert.
Wie Erben die Erbfolge nachweisen, das Grundbuch berichtigen und die Spekulationsfrist berücksichtigen, beschreibt der Beitrag Geerbte Immobilie verkaufen. Hier geht es um die Bewertung.
Stichtag und Feststellung
Für die Wertermittlung ist der Zeitpunkt der Entstehung der Steuer maßgebend (§ 11 ErbStG). Beim Erwerb von Todes wegen entsteht die Steuer grundsätzlich mit dem Tod des Erblassers (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Spätere Preisänderungen am Markt ändern den Wert also nicht.
Grundbesitz ist mit dem Wert anzusetzen, der auf den Bewertungsstichtag gesondert festgestellt wird (§ 12 Abs. 3 ErbStG in Verbindung mit § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG). Zuständig für diese Feststellung ist das Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Es fordert die Erben in der Regel zur Abgabe einer Feststellungserklärung auf.
Unabhängig davon ist jeder Erwerb dem Erbschaftsteuerfinanzamt binnen drei Monaten nach Kenntnis anzuzeigen (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Gehört Grundbesitz zum Erwerb, entfällt diese Anzeige auch dann nicht, wenn ein eröffnetes notarielles Testament vorliegt (§ 30 Abs. 3 ErbStG).
Welches Verfahren gilt
§ 182 BewG ordnet jeder Grundstücksart ein Verfahren zu:
| Grundstücksart | Verfahren | Vorschrift |
|---|---|---|
| Unbebautes Grundstück | Fläche mal Bodenrichtwert | § 179 BewG |
| Eigentumswohnung, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhaus | Vergleichswertverfahren | § 182 Abs. 2, § 183 BewG |
| Mietwohngrundstück (Mehrfamilienhaus) | Ertragswertverfahren | § 182 Abs. 3, §§ 184 bis 188 BewG |
| Geschäfts- und gemischt genutztes Grundstück mit ortsüblicher Miete | Ertragswertverfahren | § 182 Abs. 3 BewG |
| Wohnung oder Haus ohne Vergleichswert, sonstige bebaute Grundstücke | Sachwertverfahren | § 182 Abs. 4, §§ 189 bis 191 BewG |
Vergleichswertverfahren. Herangezogen werden Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke, vorrangig die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise (§ 183 Abs. 1 BewG). Anstelle einzelner Preise können Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse angewendet werden, etwa je Quadratmeter Wohnfläche (§ 183 Abs. 2 BewG).
Ertragswertverfahren. Der Gebäudeertragswert wird getrennt vom Bodenwert ermittelt (§ 184 Abs. 1 BewG). Ausgangspunkt ist der Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Davon wird die Verzinsung des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz abgezogen, und der verbleibende Gebäudereinertrag wird mit einem Vervielfältiger kapitalisiert, der vom Liegenschaftszinssatz und von der Restnutzungsdauer abhängt (§ 185 BewG). Die Restnutzungsdauer ergibt sich grundsätzlich aus der Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 zum BewG abzüglich des Gebäudealters. Für Mietwohngrundstücke setzt Anlage 22 eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an. Ein noch nutzbares Gebäude hat mindestens eine Restnutzungsdauer von 30 Prozent der Gesamtnutzungsdauer (§ 185 Abs. 3 Satz 6 BewG). Mindestens ist der Bodenwert anzusetzen (§ 184 Abs. 3 BewG). Was die Restnutzungsdauer in der Bewertung bedeutet, erklärt der Beitrag Restnutzungsdauer-Gutachten.
Sachwertverfahren. Gebäudesachwert und Bodenwert ergeben den vorläufigen Sachwert, der mit einer Wertzahl an den gemeinen Wert angepasst wird (§ 189 BewG).
Die Daten der Gutachterausschüsse
Bei Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren sind die von den Gutachterausschüssen ermittelten Daten anzuwenden, wenn sie geeignet sind (§ 177 Abs. 2 BewG). Geeignet sind sie, wenn sie weitgehend in demselben Modell abgeleitet wurden wie die Bewertung (§ 177 Abs. 3 BewG). Der Berliner Gutachterausschuss veröffentlicht dazu eigens Daten für die steuerliche Bewertung. Auch der Bodenwert beruht auf dem Bodenrichtwert, der zuletzt vor dem Stichtag zu ermitteln war (§ 179 BewG). Mehr dazu im Beitrag Bodenrichtwert Berlin.
Das Verfahren ist typisierend. Besonderheiten des einzelnen Objekts, insbesondere wertbeeinflussende Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, werden grundsätzlich nicht berücksichtigt (§ 177 Abs. 4 BewG). Ein Sanierungsstau, ein ungünstiger Zuschnitt oder eine besondere Lage innerhalb der Zone gehen also nicht automatisch in den Wert ein. Dafür gibt es den Nachweis des niedrigeren Werts.
Der Nachweis eines niedrigeren Werts
Liegt der tatsächliche Wert unter dem Grundbesitzwert, kann der Steuerpflichtige ihn nachweisen. Dann ist der niedrigere Wert anzusetzen (§ 198 Abs. 1 BewG). Als Nachweis kommen in Betracht:
- ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder einer Person, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständiger für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert ist (§ 198 Abs. 2 BewG),
- ein Kaufpreis für die Immobilie, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag zustande gekommen ist, wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht verändert haben (§ 198 Abs. 3 BewG).
Der zweite Weg ist für Erben wichtig, die zeitnah verkaufen. Wird die Immobilie innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall zu einem niedrigeren Preis verkauft, kann dieser Preis als Nachweis dienen. Ob sich ein Gutachten lohnt, hängt vom Abstand zwischen Grundbesitzwert und Marktwert und von der Steuerbelastung ab. Was ein Gutachten kostet, steht im Beitrag Was kostet ein Wertgutachten.
Freibeträge und Steuersätze
Bei unbeschränkter Steuerpflicht gelten nach § 16 Abs. 1 ErbStG unter anderem diese Freibeträge:
| Erwerber | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte, eingetragener Lebenspartner | 500.000 EUR |
| Kinder, Kinder verstorbener Kinder | 400.000 EUR |
| Enkel | 200.000 EUR |
| übrige Personen der Steuerklasse I | 100.000 EUR |
| Personen der Steuerklasse II und III | 20.000 EUR |
Der Steuersatz richtet sich nach Steuerklasse und Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs (§ 19 Abs. 1 ErbStG). In Steuerklasse I beträgt er 7 Prozent bis 75.000 EUR, 11 Prozent bis 300.000 EUR und 15 Prozent bis 600.000 EUR. In Steuerklasse II beginnt er bei 15 Prozent, in Steuerklasse III bei 30 Prozent. Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 Abs. 1 ErbStG).
Befreiungen für Immobilien
Familienheim für Ehegatten. Der Erwerb des selbst genutzten Familienheims durch den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner ist steuerfrei, wenn der Erblasser darin bis zum Erbfall gewohnt hat oder aus zwingenden Gründen daran gehindert war und die Wohnung beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt ist (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG). Eine Größengrenze gibt es dabei nicht.
Familienheim für Kinder. Kinder und Kinder verstorbener Kinder können das Familienheim unter denselben Voraussetzungen steuerfrei erben, soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Für die darüber hinausgehende Fläche gilt die Befreiung nicht.
In beiden Fällen fällt die Befreiung rückwirkend weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst zu Wohnzwecken nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen daran gehindert. Ein Verkauf oder eine Vermietung innerhalb dieser Frist kann also Erbschaftsteuer auslösen. Das sollten Erben vor jeder Verkaufsentscheidung mit dem Steuerberater klären.
Vermietete Wohnimmobilien. Bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile, die zu Wohnzwecken vermietet werden, sind mit 90 Prozent ihres Werts anzusetzen (§ 13d Abs. 1 und 3 ErbStG).
Stundung. Gehört zum Erwerb Grundbesitz, der zu Wohnzwecken genutzt wird, ist die darauf entfallende Steuer auf Antrag bis zu zehn Jahre zu stunden, soweit der Erwerber sie nur durch Veräußerung dieses Vermögens aufbringen kann (§ 28 Abs. 3 ErbStG). Bei Erwerben von Todes wegen werden dafür keine Zinsen erhoben.
Erben, die verkaufen wollen
Für Erben, die die Immobilie verkaufen wollen, greifen Bewertung und Verkauf ineinander:
- Marktwert früh ermitteln. Er zeigt, ob der Grundbesitzwert realistisch ist.
- Familienheim prüfen. Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann die Befreiung kosten.
- Zeitfenster für § 198 Abs. 3 BewG beachten. Ein Kaufpreis innerhalb eines Jahres nach dem Stichtag kann als Nachweis eines niedrigeren Werts dienen.
- Spekulationsfrist berücksichtigen. Für die Einkommensteuer zählt die Anschaffung durch den Erblasser. Siehe Steuern beim Immobilienverkauf.
- Bei mehreren Erben gemeinsam vorgehen. Siehe Immobilie verkaufen in der Erbengemeinschaft.
Unterstützung durch HEPA Immobilien
HEPA Immobilien erstellt keine Gutachten für das Finanzamt. Wir liefern Erben eine Marktpreiseinschätzung, die als Grundlage für das Gespräch mit dem Steuerberater dient und zeigt, ob ein Gutachten nach § 198 BewG in Betracht kommt. Entscheiden Sie sich für den Verkauf, begleiten wir ihn in Berlin und Brandenburg. Beginnen Sie mit einer kostenlosen Preiseinschätzung. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
