Ratgeber · Verkauf
Geerbte Immobilie verkaufen: Erbnachweis, Erbengemeinschaft, Steuern
Bevor Erben ein Haus verkaufen, brauchen sie den Erbnachweis und bei mehreren Erben eine Einigung. Was das Grundbuch verlangt und welche Steuerfristen gelten.
Erst Erbe, dann Verkäufer
Mit dem Tod einer Person geht ihr Vermögen als Ganzes auf die Erben über (§ 1922 BGB), also auch das Haus oder die Wohnung. Das Grundbuch weiß davon zunächst nichts. Dort steht weiter der Verstorbene als Eigentümer. Bevor verkauft werden kann, müssen die Erben gegenüber dem Grundbuchamt und dem Notar nachweisen, dass sie Erben sind.
Wer diesen Schritt früh angeht, gewinnt Zeit. Ein Kaufvertrag kann zwar vorbereitet werden, vollzogen wird er aber erst, wenn die Erbfolge nachgewiesen ist.
Der Erbnachweis
Gegenüber dem Grundbuchamt kann die Erbfolge nach § 35 Abs. 1 GBO grundsätzlich nur durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis nachgewiesen werden. Den Erbschein erteilt das Nachlassgericht auf Antrag (§ 2353 BGB).
Es gibt eine Erleichterung. Beruht die Erbfolge auf einer Verfügung von Todes wegen in einer öffentlichen Urkunde, etwa auf einem notariellen Testament oder einem Erbvertrag, genügen diese Urkunde und die Niederschrift über ihre Eröffnung durch das Nachlassgericht. Ein Erbschein ist dann in der Regel nicht nötig. Das Grundbuchamt kann ihn aber verlangen, wenn es die Erbfolge durch diese Urkunden nicht für nachgewiesen hält.
Ein handschriftliches Testament ist keine öffentliche Urkunde. In diesem Fall und bei gesetzlicher Erbfolge führt der Weg über den Erbschein. Das Verfahren beim Nachlassgericht braucht Zeit, und diese Zeit gehört in die Verkaufsplanung.
Grundbuch berichtigen: zwei Jahre ohne Gerichtsgebühr
Die Erben können sich als neue Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Für die Eintragung der Erben des eingetragenen Eigentümers wird keine Gebühr erhoben, wenn der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingereicht wird. Das regelt die Anmerkung zu Nr. 14110 des Kostenverzeichnisses zum Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Befreiung gilt auch, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden.
Die Gebührenfreiheit betrifft die Eintragung beim Grundbuchamt. Kosten für einen Erbschein oder für notarielle Tätigkeiten fallen gesondert an.
Bleibt der Antrag aus, kann das Grundbuchamt die Erben nach § 82 GBO verpflichten, die Berichtigung zu beantragen und die nötigen Unterlagen zu beschaffen.
Für den Verkauf selbst ist die vorherige Eintragung nicht in jedem Fall erforderlich. Nach § 40 Abs. 1 GBO müssen Erben nicht zuerst eingetragen werden, wenn die Übertragung des Eigentums eingetragen werden soll. Ob eine Eintragung im konkreten Ablauf trotzdem sinnvoll ist, etwa mit Blick auf die Finanzierung des Käufers, klärt der beurkundende Notar.
Erbengemeinschaft: Verkauf nur gemeinsam
Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, wird der Nachlass ihr gemeinschaftliches Vermögen (§ 2032 BGB). Über einen Nachlassgegenstand, also auch über die Immobilie, können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Jeder Miterbe muss am Kaufvertrag mitwirken, selbst oder durch einen wirksam bevollmächtigten Vertreter.
In der Praxis liegt hier der Engpass. Ein Miterbe lebt im Ausland, ein anderer will die Immobilie behalten, ein dritter hält den Preis für zu niedrig. Bewährt hat sich, früh eine gemeinsame Grundlage zu schaffen: eine nachvollziehbare Wertermittlung, eine Einigung über den Vermarktungsweg und eine Person, die für die Erbengemeinschaft mit Makler, Käufern und Notar spricht. Vollmachten für die Beurkundung sollten rechtzeitig vorbereitet werden.
Es gibt Alternativen zum gemeinsamen Verkauf. Ein Miterbe kann seinen Anteil am gesamten Nachlass verkaufen, nicht aber seinen Anteil an der Immobilie allein (§ 2033 BGB). Dieser Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten, haben die übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht mit einer Ausübungsfrist von zwei Monaten (§ 2034 BGB). Möglich ist auch, dass ein Miterbe die anderen auszahlt und die Immobilie übernimmt. Wie Erbengemeinschaften zu einer Entscheidung kommen, wann die Übernahme durch einen Miterben grunderwerbsteuerfrei ist und wie der Erlös verteilt wird, beschreibt der Beitrag Immobilie verkaufen in der Erbengemeinschaft.
Teilungsversteigerung als letzter Weg
Jeder Miterbe kann grundsätzlich jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB). Kommt keine Einigung zustande, kann er die Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft beantragen (§§ 180 ff. ZVG). Ein vollstreckbarer Titel ist dafür nicht erforderlich (§ 181 Abs. 1 ZVG). Andere Miteigentümer können unter bestimmten Voraussetzungen eine einstweilige Einstellung für bis zu sechs Monate beantragen (§ 180 Abs. 2 ZVG).
Das Verfahren dauert, kostet Gebühren, und der Erlös ist nicht planbar. Es belastet zudem das Verhältnis der Erben untereinander. Die Teilungsversteigerung sollte deshalb erst in Betracht kommen, wenn Verhandlungen endgültig gescheitert sind.
Spekulationsfrist: Die Zeit des Erblassers zählt
Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie im Privatvermögen sind nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Die Erbschaft selbst ist keine Anschaffung. Nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG wird dem Erben bei einem unentgeltlichen Erwerb die Anschaffung durch den Erblasser zugerechnet.
Ein Beispiel: Hat der Erblasser die Wohnung 2012 gekauft, ist die Zehnjahresfrist abgelaufen. Hat er sie 2020 gekauft, läuft die Frist erst im Jahr 2030 ab, und ein Verkauf im Jahr 2026 kann einen steuerpflichtigen Gewinn auslösen.
Ausgenommen sind Immobilien, die zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Wie diese Ausnahme im Erbfall anzuwenden ist, sollte vor dem Verkauf mit einem Steuerberater geklärt werden. Das gilt ebenso, wenn ein Miterbe die anderen gegen Zahlung auszahlt.
Erbschaftsteuer im Blick behalten
Der Erwerb von Todes wegen unterliegt der Erbschaftsteuer. Die persönlichen Freibeträge regelt § 16 ErbStG. Bei unbeschränkter Steuerpflicht betragen sie etwa für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 EUR und für Kinder 400.000 EUR.
Unabhängig davon, ob Steuer anfällt, ist der Erwerb dem Finanzamt binnen drei Monaten nach Kenntnis vom Anfall anzuzeigen (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Gehört Grundbesitz zum Nachlass, entfällt diese Anzeige auch dann nicht, wenn die Erbfolge auf einem eröffneten notariellen Testament beruht (§ 30 Abs. 3 ErbStG). Die Bewertung der Immobilie und die Frage, ob Befreiungen greifen, gehören in die Hand eines Steuerberaters.
Räumen, sichern, Unterlagen finden
Vor dem Verkauf steht oft die Räumung. Solange die Erbengemeinschaft besteht, verwalten die Erben den Nachlass gemeinschaftlich (§ 2038 Abs. 1 BGB). Maßnahmen, die zur Erhaltung notwendig sind, darf jeder Miterbe auch ohne die anderen treffen.
Bewährt hat sich diese Reihenfolge: zuerst Dokumente und Wertgegenstände sichern, dann entrümpeln. Gesucht werden Testamente, Grundbuchauszüge, der Kaufvertrag des Erblassers, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Versicherungspolicen, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Beschlüsse und Hausgeldabrechnungen. Für den Verkauf muss ein Energieausweis vorliegen (§ 80 Abs. 3 Gebäudemodernisierungsgesetz).
Steht die Immobilie leer, sollten der Versicherungsschutz geprüft, das Objekt regelmäßig kontrolliert und laufende Kosten wie Hausgeld und Versorgung weiter bezahlt werden. Für die Entrümpelung empfiehlt es sich, mehrere schriftliche Angebote einzuholen. Alle Kosten und Belege sollten sauber dokumentiert werden, weil sie später zwischen den Erben abgerechnet werden.
Ist die Immobilie vermietet, bestehen die Mietverhältnisse fort. Die Erben sind jetzt Vermieter, mit allen Rechten und Pflichten.
Unterstützung durch HEPA Immobilien
HEPA Immobilien begleitet als familiengeführtes Berliner Unternehmen seit 1993 Erben und Erbengemeinschaften beim Verkauf, mit einer Wertermittlung als gemeinsamer Grundlage für alle Miterben. Ist die Immobilie vermietet, kann die Hausverwaltung der HEPA-Gruppe die Mietverhältnisse bis zum Verkauf betreuen. Den Wert Ihrer geerbten Immobilie zeigt eine kostenlose Preiseinschätzung. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
