Immobilie verkaufen mit oder ohne Makler: Aufgaben, Pflichten und Kosten im Vergleich

Beide Wege sind legitim

Niemand ist verpflichtet, für den Verkauf einer Immobilie einen Makler zu beauftragen. Viele Eigentümer verkaufen erfolgreich privat, etwa an Mieter, Nachbarn oder Bekannte. Andere übergeben die Vermarktung vollständig einem Makler. Welcher Weg passt, hängt weniger von einer Grundsatzfrage ab als von der Immobilie, der Ausgangslage und der Zeit, die Sie selbst einbringen können.

Dieser Beitrag beschreibt, welche Aufgaben bei jedem Verkauf anfallen, welche gesetzlichen Pflichten den Verkäufer unabhängig vom Weg treffen, was ein Makler kosten darf und anhand welcher Fragen Sie entscheiden können.

Was bei jedem Verkauf zu tun ist

Ob mit oder ohne Makler: Die Arbeitsschritte sind dieselben. Der Unterschied liegt darin, wer sie erledigt.

1. Unterlagen beschaffen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauunterlagen, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Protokolle und Abrechnungen, bei vermieteten Objekten Mietverträge. Eine vollständige Liste enthält die Checkliste Unterlagen Hausverkauf.
2. Preis finden. Ein zu hoher Angebotspreis verlängert die Vermarktung, ein zu niedriger kostet Geld. Grundlage sind Vergleichsdaten, Bodenrichtwerte und der Zustand des Objekts.
3. Anzeige und Exposé erstellen. Fotos, Beschreibung, Grundrisse und die gesetzlichen Pflichtangaben.
4. Anfragen bearbeiten. Interessenten beantworten, vorqualifizieren und Termine vereinbaren.
5. Besichtigungen durchführen. Einzeln oder gebündelt, bei vermieteten Objekten in Abstimmung mit den Mietern.
6. Käufer prüfen. Vor dem Notartermin sollte eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder ein Nachweis über Eigenkapital vorliegen.
7. Verhandeln. Preis, Übergabetermin, mitverkauftes Inventar, Zustand bei Übergabe.
8. Notartermin vorbereiten. Ein Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Den Ablauf beschreibt der Beitrag Notartermin beim Immobilienkauf.
9. Übergabe. Schlüssel, Zählerstände, Übergabeprotokoll.

Pflichten, die jeden Verkäufer treffen

Einige Pflichten gelten für jeden Verkäufer, auch ohne Makler.

Energieausweis. Soll ein bebautes Grundstück oder eine Eigentumswohnung verkauft werden, ist ein Energieausweis auszustellen, wenn nicht bereits ein gültiger vorliegt (§ 80 Abs. 3 Gebäudemodernisierungsgesetz). Der Verkäufer oder der Makler muss ihn potenziellen Käufern spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 Abs. 4 GModG). Wird eine Anzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt ein Energieausweis vor, muss sie Pflichtangaben enthalten, etwa Art des Ausweises, Energiebedarf oder Energieverbrauch, wesentlichen Energieträger und bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse (§ 87 Abs. 1 GModG). Verantwortlich ist, wer die Veröffentlichung der Anzeige verantwortet. Einzelheiten stehen im Beitrag Energieausweis beim Verkauf.

Mängel offenlegen. In Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien wird die Haftung für Sachmängel häufig ausgeschlossen. Auf einen solchen Ausschluss kann sich der Verkäufer aber nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat (§ 444 BGB). Wer einen Feuchtigkeitsschaden, einen Hausschwamm oder eine nicht genehmigte Nutzung kennt, sollte das offen ansprechen und im Vertrag festhalten. Diese Regel gilt beim Privatverkauf genauso wie mit Makler.

Vorkaufsrechte beachten. Ist eine vermietete Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt worden, hat der Mieter beim Verkauf an einen Dritten ein Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 1 BGB). Was das für den Ablauf bedeutet, erklärt der Beitrag Vermietete Wohnung verkaufen.

Was ein Makler übernimmt

Ein Makler weist die Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags nach oder vermittelt ihn (§ 652 Abs. 1 BGB). In der Praxis übernimmt er meist die oben beschriebenen Arbeitsschritte 2 bis 8: Preiseinschätzung, Exposé, Anzeigen, Anfragen, Besichtigungen, Käuferprüfung, Verhandlung und Vorbereitung des Notartermins. Wie viel davon tatsächlich geleistet wird, ergibt sich aus dem Maklervertrag. Es lohnt sich, die Leistungen vor der Unterschrift konkret zu besprechen.

Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke oder Wohnräume vermittelt oder nachweist, braucht eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 der Gewerbeordnung. Sie können sich die Erlaubnis zeigen lassen.

Was ein Makler kosten darf

Nur bei Erfolg. Der Maklerlohn ist nach § 652 Abs. 1 BGB nur geschuldet, wenn der Kaufvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande kommt. Aufwendungen, etwa für Anzeigen, sind nur zu ersetzen, wenn das vereinbart ist, auch wenn kein Vertrag zustande kommt (§ 652 Abs. 2 BGB).

Textform. Ein Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bedarf der Textform (§ 656a BGB). Eine E-Mail genügt, eine mündliche Absprache nicht.

Halbteilung. Ist der Käufer Verbraucher, gelten für Wohnungen und Einfamilienhäuser die §§ 656c und 656d BGB (§ 656b BGB). Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, müssen sich Verkäufer und Käufer in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c Abs. 1 BGB). Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, kann er die Provision nur bis zur Hälfte an den Käufer weitergeben und bleibt selbst mindestens in gleicher Höhe verpflichtet (§ 656d Abs. 1 BGB). Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien gilt die Halbteilung nicht, dort ist die Provision frei verhandelbar. Mehr dazu im Beitrag Maklerprovision Berlin: Wer zahlt den Makler?.

Die Höhe der Provision schreibt das Gesetz nicht vor. Sie wird vereinbart. Eine Übersicht aller Verkäuferkosten enthält der Beitrag Immobilie verkaufen in Berlin: Diese Kosten trägt der Verkäufer.

Was der Privatverkauf kostet

Ohne Makler entfällt die Provision. Kostenlos ist der Privatverkauf trotzdem nicht. Es fallen Kosten für Anzeigen auf Portalen, für Unterlagen aus Grundbuchamt, Bauaktenarchiv und Hausverwaltung, für den Energieausweis und gegebenenfalls für Fotos oder eine Wertermittlung an. Den größten Posten bildet oft die eigene Zeit: für Telefonate, E-Mails, Besichtigungen am Abend und am Wochenende sowie für die Abstimmung mit Notar und Käuferbank.

Wann ein Privatverkauf gut funktioniert

Ein Privatverkauf liegt nahe, wenn mehrere der folgenden Punkte zutreffen:

• Der Käufer steht schon fest. Ein Mieter, ein Nachbar oder ein Familienmitglied will kaufen. Dann entfällt die Vermarktung weitgehend. Beim Verkauf an Verwandte in gerader Linie, etwa an Kinder oder Enkel, und an den Ehegatten ist der Erwerb zudem von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 4 und Nr. 6 GrEStG).
• Die Immobilie ist einfach zu vermitteln. Eine leerstehende Eigentumswohnung in gefragter Lage mit vollständigen Unterlagen braucht weniger Erklärung als ein Mehrfamilienhaus mit vielen Mietverhältnissen.
• Sie haben Zeit und wohnen in der Nähe. Besichtigungen und Rückfragen lassen sich dann selbst erledigen.
• Sie kennen den Markt. Wer die Preise vergleichbarer Objekte in der Lage einschätzen kann, findet eher einen realistischen Angebotspreis. Amtliche Durchschnittswerte enthält der Beitrag Immobilienpreise Berlin.

Wann ein Makler die Sache erleichtert

Andere Ausgangslagen sprechen eher dafür, die Vermarktung abzugeben:

• Mehrere Eigentümer. Bei Erbengemeinschaften oder Trennungen hilft eine neutrale Stelle, die alle Beteiligten gleich informiert. Siehe Immobilie verkaufen in der Erbengemeinschaft.
• Vermietete Objekte. Besichtigungen mit Mietern, Vorkaufsrechte, Mietunterlagen und die Ansprache von Kapitalanlegern erfordern Erfahrung.
• Wenig Zeit oder großer Abstand. Wer weit entfernt wohnt oder beruflich stark eingebunden ist, kann Besichtigungen kaum selbst übernehmen.
• Unsicherheit beim Preis. Wenn Sie nicht einschätzen können, was die Immobilie wert ist, ist eine Einschätzung vor der Vermarktung sinnvoll, unabhängig davon, wer später verkauft.

Worauf Sie bei einem Maklervertrag achten sollten

• Laufzeit und Kündigung. Wie lange ist der Vertrag bindend, und wie kann er beendet werden?
• Alleinauftrag oder einfacher Auftrag. Darf nur dieser Makler tätig werden, und dürfen Sie weiter selbst verkaufen?
• Leistungen. Welche Leistungen sind konkret zugesagt, etwa Fotos, Grundrisse, Portale, Besichtigungen und Bonitätsprüfung?
• Provision. Höhe, Verteilung zwischen Verkäufer und Käufer, Fälligkeit.
• Widerruf. Wird ein Maklervertrag mit einem Verbraucher ausschließlich per E-Mail, Telefon oder Portal geschlossen, besteht in der Regel ein Widerrufsrecht. Einzelheiten stehen im Beitrag zur Maklerprovision.

Mischformen

Zwischen beiden Wegen gibt es Abstufungen. Manche Eigentümer lassen sich nur beim Preis beraten und vermarkten selbst. Andere suchen den Käufer selbst und beauftragen einen Makler erst, wenn nach einigen Wochen kein passender Interessent gefunden ist. Wichtig ist in jedem Fall, dass Sie Interessenten, die Sie bereits kennen, vor Abschluss eines Maklervertrags benennen, damit klar ist, für welche Käufer der Makler eine Provision verlangen kann.

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