Unterlagen Hausverkauf: Checkliste für Haus und Wohnung in Berlin

Warum die Unterlagen vor dem Start vollständig sein sollten

Käufer entscheiden nicht allein nach der Besichtigung. Sie und ihre Bank wollen wissen, was im Grundbuch steht, wie groß die Wohnfläche tatsächlich ist, welche Kosten in der Eigentümergemeinschaft anstehen und welche Mietverträge übernommen werden. Fehlt eine Unterlage, verzögert sich die Finanzierungszusage, und der Notartermin verschiebt sich.

Manche Auskünfte, etwa aus der Bauakte oder vom Grundbuchamt, dauern einige Wochen. Wer die Unterlagen vor der Vermarktung zusammenstellt, beantwortet Fragen sofort und erkennt Probleme, bevor ein Käufer sie findet.

Grundbuch und Flurkarte

Grundbuchauszug. Das Grundbuch wird beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts geführt. Einsicht und Abschriften erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO); als Eigentümer haben Sie es. Der Auszug zeigt in Abteilung I den Eigentümer, in Abteilung II Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte, Wohnrechte oder Vorkaufsrechte und in Abteilung III Grundschulden und Hypotheken. Banken verlangen einen aktuellen Auszug. Wie eingetragene Grundschulden abgelöst werden, wird im Kaufvertrag geregelt.

Flurkarte. Die Flurkarte, amtlich Auszug aus der Liegenschaftskarte, zeigt Grundstücksgrenzen und Gebäude maßstäblich. In Berlin ist das Vermessungsamt des Bezirks zuständig, in dem das Grundstück liegt. Käufer und Banken nutzen sie, um Grenzen, Zuwegung und Bebauung zu prüfen.

Energieausweis

Wer ein bebautes Grundstück oder eine Eigentumswohnung verkaufen will, muss einen gültigen Energieausweis haben (§ 80 Abs. 3 GModG). Das Gesetz hieß bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz (GEG) und trägt seitdem den Namen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG); die Paragrafennummern zum Energieausweis sind gleich geblieben.

Der Ausweis ist potenziellen Käufern spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Abschluss des Kaufvertrags zu übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG). Er gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GModG). Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis nötig, es sei denn, das Gebäude erreicht das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977. Für Baudenkmäler gelten die Pflichten aus § 80 Abs. 3 bis 7 nicht.

Erscheint eine Anzeige in kommerziellen Medien, muss sie nach § 87 GModG Pflichtangaben enthalten: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentlicher Energieträger der Heizung und bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse.

Bei einer Eigentumswohnung wird der Ausweis für das ganze Gebäude ausgestellt. Sie erhalten ihn in der Regel über die WEG-Verwaltung.

Bauunterlagen und Wohnfläche

Baupläne und Baugenehmigung. Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Baubeschreibung und Genehmigungen belegen, dass der heutige Zustand genehmigt ist. Das gilt besonders für nachträgliche Dachausbauten, Anbauten, Balkone oder Nutzungsänderungen. Fehlen die Unterlagen, lässt sich beim Bezirksamt die Bauakte einsehen.

Wohnflächenberechnung. Die Wohnfläche bestimmt den Preis je Quadratmeter und damit die Vergleichbarkeit. Maßstab ist in der Praxis meist die Wohnflächenverordnung. Danach zählen Flächen unter Dachschrägen mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte (§ 4 WoFlV). Liegt keine belastbare Berechnung vor, lohnt ein Aufmaß vor der Vermarktung.

Modernisierungsnachweise. Rechnungen und Belege über Heizung, Fenster, Dach, Leitungen oder Bäder zeigen Käufern und Banken, in welchem Zustand das Objekt ist.

Zusätzlich bei Eigentumswohnungen

Teilungserklärung. Sie legt mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung fest, was Sondereigentum ist, welche Sondernutzungsrechte bestehen und wie Kosten verteilt werden. Sie liegt in der Grundakte beim Grundbuchamt, meist auch bei der Verwaltung. Enthält sie einen Zustimmungsvorbehalt nach § 12 WEG, bleibt der Verkauf unwirksam, bis die Zustimmung, etwa des Verwalters, vorliegt.

Protokolle der Eigentümerversammlungen. Über die Beschlüsse jeder Versammlung ist eine Niederschrift aufzunehmen (§ 24 Abs. 6 WEG), zudem führt der Verwalter eine Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG). Käufer lesen die Protokolle der letzten Jahre auf beschlossene Sanierungen, Sonderumlagen und Streitpunkte.

Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. Der Wirtschaftsplan legt die Hausgeldvorschüsse fest, die Jahresabrechnung rechnet sie ab (§ 28 Abs. 1 und 2 WEG). Daraus ergibt sich das monatliche Hausgeld.

Erhaltungsrücklage. Die Gemeinschaft soll eine angemessene Erhaltungsrücklage ansammeln (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Ihr Stand steht im jährlichen Vermögensbericht des Verwalters (§ 28 Abs. 4 WEG). Eine niedrige Rücklage bei anstehenden Arbeiten ist ein häufiger Verhandlungspunkt.

Als Eigentümer können Sie von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG).

Zusätzlich bei vermieteten Objekten

Der Käufer tritt in bestehende Mietverhältnisse ein (§ 566 BGB). Er braucht deshalb alle Mietverträge mit Nachträgen, eine Mieterliste mit Flächen, Mieten und Vertragsbeginn, die letzten Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen.

Besondere Sorgfalt verdienen die Kautionen. Der Erwerber tritt nach § 566a BGB in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein. Kann der Mieter die Kaution bei Vertragsende vom Erwerber nicht erlangen, bleibt der Verkäufer zur Rückgewähr verpflichtet. Halten Sie deshalb für jede Kaution einen Nachweis bereit und regeln Sie die Übergabe im Kaufvertrag.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

Baulasten und Altlasten

Baulastenverzeichnis. Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsicht, etwa zur Duldung einer Zufahrt, einer Feuerwehrzufahrt oder eines Standplatzes für Müllbehälter. Sie stehen nicht im Grundbuch. In Berlin führt die Bau- und Wohnungsaufsicht des jeweiligen Bezirksamts das Baulastenverzeichnis (§ 84 BauO Bln). Die Auskunft ist gebührenpflichtig und setzt ein berechtigtes Interesse voraus.

Altlasten. Ob für ein Grundstück Bodenverunreinigungen oder ein Verdacht darauf erfasst sind, zeigt das Berliner Bodenbelastungskataster. Auskunft gibt das Umwelt- und Naturschutzamt des Bezirks. Das ist besonders bei früher gewerblich genutzten Grundstücken wichtig.

Checkliste

Diese Übersicht gibt es auch als Checkliste zum Ausdrucken und als PDF, ohne Anmeldung.

Unterlage	Wo erhältlich	Wofür
Grundbuchauszug	Grundbuchamt beim Amtsgericht	Eigentum, Rechte, Grundschulden
Flurkarte	Vermessungsamt des Bezirks	Grenzen, Lage der Gebäude
Energieausweis	Aussteller nach § 88 GModG, bei ETW über die Verwaltung	Vorlage bei Besichtigung, Anzeigenangaben
Baupläne, Baugenehmigung	eigene Unterlagen, Bauakte beim Bezirksamt	genehmigter Zustand
Wohnflächenberechnung	eigene Unterlagen, Architekt oder Aufmaß	Preis je m², Finanzierung
Modernisierungsnachweise	eigene Unterlagen	Zustand, Investitionsbedarf
Teilungserklärung mit Aufteilungsplan	Grundbuchamt, Verwaltung	Sondereigentum, Kostenverteilung
Versammlungsprotokolle, Beschluss-Sammlung	Verwaltung	Sanierungen, Sonderumlagen
Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung	Verwaltung	Hausgeld
Vermögensbericht	Verwaltung	Stand der Erhaltungsrücklage
Zustimmung nach § 12 WEG, falls vereinbart	Verwaltung	Wirksamkeit des Verkaufs
Mietverträge mit Nachträgen	eigene Unterlagen, Hausverwaltung	Vertragseintritt, Ertrag
Mieterliste	eigene Unterlagen, Hausverwaltung	Überblick Mieten und Flächen
Kautionsnachweise	Bank, Hausverwaltung	Übergabe nach § 566a BGB
Betriebskostenabrechnungen	eigene Unterlagen, Hausverwaltung	Umlage, offene Nachforderungen
Auskunft Baulastenverzeichnis	Bau- und Wohnungsaufsicht des Bezirksamts	Baulasten außerhalb des Grundbuchs
Auskunft Bodenbelastungskataster	Umwelt- und Naturschutzamt des Bezirks	Altlasten

Unterstützung durch HEPA Immobilien

Wir stellen die Unterlagen mit Ihnen zusammen und prüfen sie vor dem Start der Vermarktung auf Lücken. Grundlage für den Angebotspreis ist unsere kostenlose Preiseinschätzung durch die Geschäftsführung. Sie ist eine Marktpreiseinschätzung und kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.