Energieausweis beim Verkauf: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?

Pflicht für fast jeden Verkauf

Wer ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein bebautes Grundstück verkauft, braucht einen gültigen Energieausweis. Die Pflicht trifft auch Vermieter. Sie soll Kauf- und Mietinteressenten einen überschlägigen Vergleich der energetischen Eigenschaften von Gebäuden ermöglichen. Mehr leistet der Ausweis nach dem Gesetz ausdrücklich nicht: Er dient ausschließlich der Information (§ 79 Abs. 1 Satz 1 GModG).

Ein Hinweis zur Rechtsgrundlage: Die Regeln standen bisher im Gebäudeenergiegesetz (GEG). Seit dem 29. Juli 2026 trägt das Gesetz die Überschrift Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die Umbenennung beruht auf Art. 1 Nr. 1 des Gesetzes vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226). Die Vorschriften zum Energieausweis stehen weiterhin in den §§ 79 bis 88. Die folgenden Paragrafen beziehen sich auf dieses Gesetz.

Zwei Arten von Energieausweis

Nach § 79 Abs. 1 Satz 2 GModG wird ein Energieausweis entweder als Energiebedarfsausweis oder als Energieverbrauchsausweis ausgestellt. Beide Angaben in einem Ausweis sind zulässig.

Bedarfsausweis. Er beruht auf einer Berechnung. Der Aussteller ermittelt aus Bauteilen, Dämmung, Fenstern und Anlagentechnik, wie viel Energie das Gebäude unter genormten Bedingungen benötigt (§ 81 GModG). Das Ergebnis hängt nicht davon ab, wie die Bewohner heizen. Für den Bedarfsausweis müssen die energetischen Eigenschaften des Gebäudes erhoben werden; das ist aufwendiger.

Verbrauchsausweis. Er beruht auf dem tatsächlich gemessenen Verbrauch. Nach § 82 Abs. 4 GModG sind mindestens die Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten zugrunde zu legen, der die jüngste Abrechnungsperiode einschließt. Deren Ende darf nicht mehr als 18 Monate zurückliegen. Der Verbrauch wird witterungsbereinigt, längere Leerstände werden rechnerisch berücksichtigt. Das Ergebnis spiegelt auch das Verhalten der Bewohner wider: Ein Haus mit sparsamen Bewohnern wirkt im Verbrauchsausweis besser, als es baulich ist.

Wann der Bedarfsausweis Pflicht ist

Grundsätzlich hat der Eigentümer beim Verkauf die Wahl. Ausgenommen sind drei Fälle.

Neubau. Für ein neu errichtetes Gebäude ist nach § 80 Abs. 1 GModG ein Bedarfsausweis auf Grundlage des fertiggestellten Gebäudes auszustellen.

Größere Änderungen. Werden bei einem bestehenden Gebäude Änderungen ausgeführt und dafür Berechnungen für das gesamte Gebäude angestellt, ist nach § 80 Abs. 2 GModG ebenfalls ein Bedarfsausweis auszustellen.

Kleine, ältere Wohngebäude. Beim Verkauf und bei der Vermietung ist nach § 80 Abs. 3 Satz 2 GModG ein Bedarfsausweis auszustellen für Wohngebäude, die weniger als fünf Wohnungen haben und für die der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt worden ist. Das gilt nach § 80 Abs. 3 Satz 3 GModG nicht, wenn das Gebäude schon bei Fertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11.08.1977 erfüllt hat oder später durch Modernisierung mindestens auf dieses Niveau gebracht wurde.

Für ein typisches Berliner Mehrfamilienhaus mit fünf oder mehr Wohnungen bleibt es damit bei der Wahl. Für ein Einfamilienhaus aus den 1960er Jahren ohne nennenswerte Dämmung ist dagegen in aller Regel ein Bedarfsausweis nötig.

Eigentumswohnung: Ausweis für das ganze Haus

Ein Energieausweis wird nach § 79 Abs. 2 GModG für das Gebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung. Wer eine Eigentumswohnung verkauft, braucht deshalb den Ausweis für das gesamte Haus. Er wird in der Regel von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über die Hausverwaltung beauftragt. Verkäufer sollten frühzeitig dort nachfragen, ob ein gültiger Ausweis vorliegt.

Vorlage und Übergabe

§ 80 Abs. 4 GModG legt den Zeitpunkt genau fest:

• Der Verkäufer oder der Makler muss dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung den Energieausweis oder eine Kopie vorlegen. Ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung genügt.
• Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen, spätestens dann, wenn der Interessent dazu auffordert.
• Nach Abschluss des Kaufvertrags ist dem Käufer der Ausweis oder eine Kopie unverzüglich zu übergeben.

Beim Kauf eines Wohngebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen hat der Käufer nach Übergabe des Ausweises ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer ausstellungsberechtigten Person zu führen, wenn ein solches Gespräch als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird (§ 80 Abs. 4 Satz 6 GModG).

Für die Vermietung gelten die Vorlage- und Übergabepflichten nach § 80 Abs. 5 GModG entsprechend.

Pflichtangaben in der Immobilienanzeige

Liegt bei Aufgabe einer Anzeige in kommerziellen Medien ein Energieausweis vor, muss die Anzeige nach § 87 Abs. 1 GModG folgende Angaben enthalten:

1. die Art des Ausweises, also Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
2. den Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs
3. die wesentlichen Energieträger für die Heizung
4. bei Wohngebäuden das im Ausweis genannte Baujahr
5. bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse

Verantwortlich ist, wer die Veröffentlichung verantwortet, also Verkäufer, Vermieter oder Makler. Für ältere Ausweise, die zwischen dem 01.10.2007 und dem 30.04.2014 ausgestellt wurden, gelten nach § 87 Abs. 3 in Verbindung mit § 112 Abs. 3 GModG besondere Maßgaben.

Gültigkeit und Ausnahmen

Ein Energieausweis gilt nach § 79 Abs. 3 GModG zehn Jahre. Er verliert seine Gültigkeit vorher, wenn nach einer größeren Änderung des Gebäudes ein neuer Ausweis nach § 80 Abs. 2 erforderlich wird. Maßgeblich ist das Ausstellungsdatum, nicht der Zeitpunkt des Verkaufs: Läuft der Ausweis während der Vermarktung ab, muss für weitere Besichtigungen ein neuer vorliegen.

Ausnahmen bestehen nach § 79 Abs. 4 GModG für zwei Gruppen:

• Kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche (§ 3 GModG) sind von den Vorschriften über den Energieausweis ausgenommen.
• Baudenkmäler im Sinne des Landesrechts sind von § 80 Abs. 3 bis 7 GModG ausgenommen. Für ihren Verkauf oder ihre Vermietung muss also kein Energieausweis ausgestellt und vorgelegt werden. Ob ein Gebäude unter Denkmalschutz steht, ergibt sich aus der Denkmalliste des Landes.

Wer den Ausweis ausstellen darf

Ausstellungsberechtigt sind nach § 88 GModG nur Personen mit bestimmter Qualifikation, etwa Architekten und Ingenieure mit entsprechender Nachweisberechtigung, Meister bestimmter Bau- und Anlagengewerke mit Zusatzqualifikation im energiesparenden Bauen oder Energieberater mit der Qualifikationsprüfung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle. Die Kosten trägt der Eigentümer. Sie werden frei vereinbart; ein Bedarfsausweis ist wegen der Gebäudeaufnahme aufwendiger als ein Verbrauchsausweis.

Bußgelder

Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten nach § 108 GModG. Betroffen sind unter anderem:

• die fehlende, unvollständige oder verspätete Vorlage bei der Besichtigung (§ 108 Abs. 1 Nr. 18)
• die fehlende oder verspätete Übergabe nach Vertragsschluss (§ 108 Abs. 1 Nr. 19)
• fehlende Pflichtangaben in der Immobilienanzeige (§ 108 Abs. 1 Nr. 21)

Diese Verstöße können nach § 108 Abs. 2 Nr. 2 GModG mit einer Geldbuße bis zu 10.000 EUR geahndet werden. Voraussetzung ist Vorsatz oder Leichtfertigkeit.

Übersicht

Situation	Ausweisart	Grundlage
Neubau	Bedarfsausweis	§ 80 Abs. 1 GModG
Wohngebäude unter fünf Wohnungen, Bauantrag vor 01.11.1977, nicht auf Niveau WSchV 1977	Bedarfsausweis	§ 80 Abs. 3 GModG
Übrige Bestandsgebäude	Wahl zwischen Bedarf und Verbrauch	§ 79 Abs. 1 GModG
Baudenkmal	keine Ausweispflicht bei Verkauf und Vermietung	§ 79 Abs. 4 GModG

Unterstützung durch HEPA Immobilien

HEPA Immobilien begleitet als familiengeführtes Maklerunternehmen seit 1993 Eigentümer in Berlin und Brandenburg beim Verkauf. Wir prüfen vor Beginn der Vermarktung, ob ein gültiger Energieausweis vorliegt und welche Art erforderlich ist, und übernehmen die Pflichtangaben in Exposé und Anzeige. Welche weiteren Unterlagen Sie brauchen, zeigt unsere Checkliste für den Verkauf. Wenn Sie mit der Vermarktung beginnen möchten, finden Sie unser Vorgehen auf der Seite zum Immobilienverkauf.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

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