Ratgeber · Verkauf
Immobilie verkaufen in der Erbengemeinschaft: Einigung, Ablauf, Erlös
Mehrere Erben, eine Immobilie: Wer zustimmen muss, wie sich Streit lösen lässt, wann ein Miterbe die anderen auszahlt und wie der Erlös verteilt wird.
Eine Immobilie, mehrere Eigentümer
Erben mehrere Personen, gehört ihnen der Nachlass gemeinsam. Das Haus oder die Wohnung gehört dann nicht jedem Erben zu einem abgegrenzten Teil, sondern allen zusammen in Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Daraus folgt die wichtigste Regel für jeden Verkauf: Über die Immobilie können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Jeder Miterbe muss den Kaufvertrag unterschreiben, selbst oder durch einen Bevollmächtigten.
Wie die Erben ihre Erbfolge gegenüber Grundbuchamt und Notar nachweisen, welche Steuerfristen gelten und was beim Räumen zu beachten ist, beschreibt der Beitrag Geerbte Immobilie verkaufen. Hier geht es um die Frage, die in der Praxis am meisten Zeit kostet: wie mehrere Erben zu einem gemeinsamen Verkauf kommen.
Verwalten mit Mehrheit, verkaufen nur gemeinsam
Bis zum Verkauf muss die Immobilie verwaltet werden. Für Entscheidungen der laufenden, ordnungsmäßigen Verwaltung genügt nach § 2038 Abs. 2 in Verbindung mit § 745 BGB die Mehrheit, berechnet nach der Größe der Erbteile. Dazu gehört etwa, eine leere Wohnung zu vermieten, eine Hausverwaltung zu beauftragen oder eine Reparatur in Auftrag zu geben. Maßnahmen, die zur Erhaltung notwendig sind, etwa bei einem Rohrbruch, darf jeder Miterbe auch allein treffen (§ 2038 Abs. 1 BGB).
Der Verkauf selbst ist keine Verwaltung, sondern eine Verfügung. Hier hilft keine Mehrheit. Ein einziger Miterbe, der nicht mitwirkt, blockiert den freiwilligen Verkauf.
Bei vermieteten Immobilien laufen die Mieten weiter auf das Nachlasskonto. Verteilt werden die Erträge grundsätzlich erst bei der Auseinandersetzung (§ 2038 Abs. 2 Satz 2 BGB). Wer auf regelmäßige Auszahlungen angewiesen ist, sollte das früh mit den anderen Erben besprechen.
So kommt die Erbengemeinschaft zu einer Entscheidung
Streit entsteht selten über die Frage, ob verkauft wird, sondern über den Preis und den Zeitpunkt. Bewährt hat sich diese Reihenfolge:
- Eine gemeinsame Wertgrundlage. Eine nachvollziehbare Preiseinschätzung, die allen Miterben gleichzeitig vorliegt, nimmt dem Streit die Grundlage. Wenn die Erben sich nicht auf eine Einschätzung einigen, ist ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen der sichere Weg. Was ein Gutachten kostet, steht im Beitrag Was kostet ein Wertgutachten.
- Ein Ansprechpartner. Eine Person spricht für die Erbengemeinschaft mit Makler, Käufern und Notar und leitet alle Angebote unverändert an alle Erben weiter. Das verhindert den Eindruck, einer verhandle hinter dem Rücken der anderen.
- Feste Spielregeln vor der Vermarktung. Mindestpreis, Vermarktungsweg und Zeitrahmen halten die Erben schriftlich fest. Kommt ein Angebot über dem Mindestpreis, muss nicht neu diskutiert werden.
- Vollmachten rechtzeitig. Wohnt ein Miterbe weit entfernt oder im Ausland, sollte er früh eine Vollmacht für den Notartermin erteilen. Für das Grundbuch muss sie in der Regel notariell beglaubigt sein. Bei Urkunden aus dem Ausland kann zusätzlich eine Apostille oder Legalisation nötig sein. Das klärt der beurkundende Notar.
Wenn ein Miterbe die Immobilie behalten will
Oft möchte ein Erbe die Immobilie übernehmen, etwa weil er darin wohnt. Dann zahlt er die anderen Miterben aus. Der Betrag richtet sich nach dem Wert der Immobilie und den Erbquoten. Auch hier hilft eine Bewertung, die alle anerkennen.
Für diesen Weg gibt es einen steuerlichen Vorteil: Der Erwerb eines Grundstücks aus dem Nachlass durch einen Miterben zur Teilung des Nachlasses ist von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Der übernehmende Erbe zahlt also keine 6,0 Prozent in Berlin oder 6,5 Prozent in Brandenburg. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden.
Einkommensteuerlich kann die Auszahlung für den übernehmenden Erben als Anschaffung der hinzuerworbenen Anteile gelten. Für diese Anteile beginnt dann eine eigene Zehnjahresfrist. Wie sich das im Einzelfall auswirkt, klärt ein Steuerberater vor der Unterschrift.
Wohnt ein Miterbe in der Immobilie, ohne die anderen auszuzahlen, verlangen diese häufig einen Ausgleich für die Nutzung. Ob und ab wann ein solcher Anspruch besteht, hängt vom Einzelfall ab und gehört in die Hand eines Anwalts.
Erbteil verkaufen statt Immobilie
Wer aus der Erbengemeinschaft heraus will, während die anderen nicht verkaufen, kann seinen Anteil am gesamten Nachlass verkaufen (§ 2033 Abs. 1 BGB). Einen Anteil nur an der Immobilie kann er nicht verkaufen. Der Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung.
Verkauft ein Miterbe seinen Erbteil an einen Dritten, haben die übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht. Die Frist zur Ausübung beträgt zwei Monate (§ 2034 BGB). Für Käufer von außen ist ein Erbteil deshalb schwer kalkulierbar. Entsprechend niedriger fallen Angebote meist aus.
Teilungsversteigerung: der letzte Weg
Jeder Miterbe kann grundsätzlich jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 Abs. 1 BGB). Scheitert die Einigung endgültig, kann er die Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft beantragen (§§ 180 ff. ZVG). Einen vollstreckbaren Titel braucht er dafür nicht.
Für die Erben ist das meist der teuerste Weg. Das Verfahren dauert oft lange, es fallen Gerichts- und Gutachterkosten an, und Bieter kalkulieren mit Abschlägen, weil sie die Immobilie vorher häufig nicht von innen sehen. Ein freihändiger Verkauf mit offener Vermarktung erzielt in aller Regel einen besseren Preis. Schon die Ankündigung einer Teilungsversteigerung bringt manche Erbengemeinschaft zurück an den Verhandlungstisch.
Besondere Fälle
Testamentsvollstrecker. Hat der Erblasser einen Testamentsvollstrecker eingesetzt, verwaltet dieser den Nachlass und darf über Nachlassgegenstände verfügen (§ 2205 BGB). Er kann die Immobilie dann ohne Mitwirkung der Erben verkaufen. Für das Grundbuch weist er sich mit dem Testamentsvollstreckerzeugnis aus.
Minderjährige Miterben. Gehört ein minderjähriges Kind zur Erbengemeinschaft, brauchen die Eltern für den Verkauf die Genehmigung des Familiengerichts (§ 1643 Abs. 1 in Verbindung mit § 1850 Nr. 1 BGB). Sind die Eltern selbst Miterben, kann zusätzlich ein Ergänzungspfleger nötig sein. Das Verfahren braucht Zeit und gehört in die Planung des Notartermins.
Betreute Miterben. Handelt für einen Miterben ein rechtlicher Betreuer, braucht dieser die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 Nr. 1 BGB).
Unbekannte oder nicht erreichbare Erben. Sind Erben unbekannt, kann das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger bestellen. Auch er braucht für den Verkauf eine gerichtliche Genehmigung.
Wie der Erlös verteilt wird
Aus dem Verkaufserlös werden zuerst die Nachlassverbindlichkeiten beglichen (§ 2046 BGB), etwa ein noch laufendes Darlehen des Erblassers, offene Rechnungen oder die Kosten der Beerdigung. Was übrig bleibt, steht den Erben nach dem Verhältnis ihrer Erbteile zu (§ 2047 Abs. 1 BGB).
Ein vereinfachtes Beispiel mit angenommenen Zahlen: Drei Geschwister erben zu gleichen Teilen eine Wohnung und verkaufen sie für 450.000,00 EUR. Ein Restdarlehen von 60.000,00 EUR wird bei der Bank abgelöst, offene Nachlassrechnungen betragen 6.000,00 EUR. Es verbleiben 384.000,00 EUR, also 128.000,00 EUR je Erbe. Eine Maklerprovision des Verkäufers und weitere Verkaufskosten mindern den Betrag zusätzlich. Ausgleichspflichten unter den Erben, etwa für Schenkungen zu Lebzeiten, können die Verteilung verändern.
Der Käufer zahlt den Kaufpreis in der Regel auf ein gemeinsames Konto der Erbengemeinschaft oder, wenn der Notar es für erforderlich hält, auf ein Notaranderkonto. Die Bank des Erblassers erhält den Ablösebetrag direkt. Vereinbart wird das im Kaufvertrag.
Unterstützung durch HEPA Immobilien
HEPA Immobilien ist ein familiengeführtes Berliner Unternehmen und begleitet Erbengemeinschaften beim Verkauf in Berlin und Brandenburg. Wir erstellen eine Preiseinschätzung, die alle Miterben zur selben Zeit erhalten, informieren alle Erben gleichermaßen über jedes Angebot und stimmen Vollmachten und Notartermin mit Erben aus dem In- und Ausland ab. Ist die Immobilie vermietet, kann die Hausverwaltung der HEPA-Gruppe die Mietverhältnisse bis zum Verkauf betreuen.
Den Wert Ihrer geerbten Immobilie zeigt eine kostenlose Preiseinschätzung. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
