Ratgeber · Verkauf
Haus verkaufen und wohnen bleiben: Wohnrecht, Nießbrauch, Leibrente und Rückmiete
Viele Eigentümer möchten verkaufen und trotzdem im Haus bleiben. Welche rechtlichen Wege es gibt, wie sie im Grundbuch gesichert werden, was sie für den Kaufpreis bedeuten und worauf Sie achten sollten.
Verkaufen, ohne auszuziehen
Ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen und trotzdem darin wohnen zu bleiben, ist rechtlich möglich. Der Wunsch entsteht oft im Alter: Das Vermögen steckt in der Immobilie, für Pflege, Modernisierung oder Unterstützung der Kinder wird Geld gebraucht, ein Umzug kommt aber nicht in Frage.
Es gibt mehrere Wege, die sich im Ergebnis deutlich unterscheiden: ein Wohnungsrecht, einen Nießbrauch, den Verkauf gegen eine Leibrente, den Teilverkauf und den Verkauf mit anschließender Rückmiete. Dieser Beitrag stellt die Modelle vor, erklärt die Sicherung im Grundbuch und zeigt, wie sich das Wohnrecht auf den Kaufpreis auswirkt.
Wohnungsrecht: selbst wohnen, unter Ausschluss des Eigentümers
Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist das Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Es ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit und wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Der Berechtigte darf seine Familie sowie die zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufnehmen (§ 1093 Abs. 2 BGB).
Wichtig sind zwei Einschränkungen. Das Recht ist nicht übertragbar, und seine Ausübung kann einem anderen nur überlassen werden, wenn das gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 BGB). Ohne eine solche Gestattung darf der Berechtigte die Wohnung also nicht vermieten. Für die Erhaltung gilt über § 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB unter anderem § 1041 BGB entsprechend: Ausbesserungen und Erneuerungen obliegen dem Berechtigten nur, soweit sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören. Was darüber hinaus gilt, etwa wer Nebenkosten, Grundsteuer oder größere Reparaturen trägt, sollte der Vertrag ausdrücklich regeln.
Was bei einem dauerhaften Umzug in ein Pflegeheim gelten soll, gehört ebenfalls in den Vertrag. Weil der Berechtigte die Wohnung ohne Gestattung nicht einem anderen überlassen kann, steht sie sonst unter Umständen leer, ohne dass der Eigentümer sie nutzen darf. Denkbar sind Regelungen zur Vermietung, zur Ablösung gegen einen Geldbetrag oder zur Löschung des Rechts.
Nießbrauch: nutzen und Erträge ziehen
Der Nießbrauch nach § 1030 BGB geht weiter. Der Nießbraucher ist berechtigt, die Nutzungen der Sache zu ziehen. Er darf also selbst wohnen oder vermieten und die Miete behalten. Der Nießbrauch ist nicht übertragbar, seine Ausübung kann aber einem anderen überlassen werden (§ 1059 BGB).
Mit den Rechten kommen Pflichten. Der Nießbraucher hat für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen, Ausbesserungen und Erneuerungen obliegen ihm im Rahmen der gewöhnlichen Unterhaltung (§ 1041 BGB). Gegenüber dem Eigentümer trägt er die öffentlichen Lasten mit Ausnahme der außerordentlichen sowie bestimmte privatrechtliche Lasten (§ 1047 BGB). Auch hier können die Beteiligten im Vertrag Abweichendes vereinbaren.
Verkauf gegen Leibrente
Beim Verkauf gegen Leibrente zahlt der Käufer den Kaufpreis ganz oder teilweise nicht auf einmal, sondern als laufende Rente. Wer zur Gewährung einer Leibrente verpflichtet ist, hat sie im Zweifel für die Lebensdauer des Gläubigers zu entrichten (§ 759 Abs. 1 BGB). Häufig wird die Leibrente mit einem Wohnungsrecht oder Nießbrauch kombiniert.
Die Zahlungen lassen sich durch eine Reallast im Grundbuch sichern. Mit einer Reallast wird das Grundstück so belastet, dass an den Berechtigten wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind (§ 1105 Abs. 1 BGB). Auch eine Anpassung der Rente an veränderte Verhältnisse kann vereinbart werden. Ohne eine solche Sicherung trägt der Verkäufer das Risiko, dass der Käufer nicht mehr zahlt.
Steuerlich wird eine Leibrente beim Empfänger in der Regel nur mit ihrem Ertragsanteil erfasst (§ 22 Nr. 1 Satz 3 Buchstabe a Doppelbuchstabe bb EStG). Wie der Verkauf gegen Rente im Einzelfall besteuert wird, auch mit Blick auf die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG, klärt ein Steuerberater.
Teilverkauf
Beim Teilverkauf verkauft der Eigentümer nur einen Anteil seiner Immobilie, meist an einen spezialisierten Anbieter. Er bleibt Miteigentümer und erhält in der Regel einen Nießbrauch an dem verkauften Anteil. Für die Nutzung des fremden Anteils zahlt er ein laufendes Entgelt. Die Verträge regeln außerdem, wer Instandhaltung und Kosten trägt und was beim späteren Verkauf der ganzen Immobilie gilt.
Die Bedingungen der Anbieter unterscheiden sich deutlich. Vergleichen Sie vor allem die Höhe des Nutzungsentgelts und seine Anpassung, Gebühren beim späteren Gesamtverkauf, die Regelungen zur Instandhaltung und die Frage, wer den Wert der Immobilie ermittelt. Lassen Sie den Vertragsentwurf vor der Beurkundung unabhängig prüfen.
Verkauf und Rückmiete
Die einfachste Konstruktion ist ein normaler Verkauf, verbunden mit einem Mietvertrag, mit dem der Verkäufer die Wohnung vom Käufer zurückmietet. Der Verkäufer erhält den vollen Kaufpreis und zahlt Miete. Er ist dann Mieter mit den Rechten des Mietrechts. Ein im Grundbuch gesichertes Recht hat er nicht. Wie lange er bleiben kann, hängt vom Mietvertrag und vom gesetzlichen Kündigungsschutz ab. Wer langfristig Sicherheit sucht, sollte diese Fragen vor dem Verkauf anwaltlich klären lassen.
Übersicht der Modelle
| Modell | Nutzung durch den Verkäufer | Sicherung | Zahlung an den Verkäufer |
|---|---|---|---|
| Verkauf mit Wohnungsrecht | selbst wohnen, Vermietung nur mit Gestattung | Wohnungsrecht in Abteilung II (§ 1093 BGB) | Kaufpreis, gemindert um den Wert des Rechts |
| Verkauf mit Nießbrauch | selbst wohnen oder vermieten | Nießbrauch in Abteilung II (§ 1030 BGB) | Kaufpreis, gemindert um den Wert des Rechts |
| Verkauf gegen Leibrente | je nach Vereinbarung | Reallast (§ 1105 BGB), oft mit Wohnungsrecht | laufende Rente, ggf. mit Einmalbetrag |
| Teilverkauf | Nutzung des Ganzen gegen Entgelt | Miteigentum und Nießbrauch | Kaufpreis für den Anteil |
| Verkauf und Rückmiete | als Mieter | Mietvertrag | voller Kaufpreis, danach Miete |
Was das Wohnrecht für den Kaufpreis bedeutet
Ein Käufer, der die Immobilie über Jahre nicht selbst nutzen und bei einem Wohnungsrecht auch nicht vermieten kann, zahlt weniger. Der Abschlag hängt vor allem davon ab, wie lange das Recht voraussichtlich besteht, also vom Alter der berechtigten Person, und davon, welche Kosten der Berechtigte selbst trägt.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung behandelt solche Rechte ausdrücklich. Wohnungsrechtliche Bindungen gehören zu den grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen (§ 46 Abs. 2 ImmoWertV). Der Wert des belasteten Grundstücks kann ausgehend vom Wert des fiktiv unbelasteten Grundstücks ermittelt werden, indem die wirtschaftlichen Vor- und Nachteile des Rechts berücksichtigt werden (§ 47 ImmoWertV).
Für steuerliche Zwecke regelt § 14 BewG die Bewertung lebenslänglicher Nutzungen. Der Kapitalwert wird mit einem Vielfachen des Jahreswerts angesetzt. Die Vervielfältiger werden nach der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes mit einem Zinssatz von 5,5 Prozent ermittelt, und das Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht sie im Bundessteuerblatt. Diese steuerlichen Werte sind nicht automatisch der Marktpreis, geben aber eine Orientierung.
Der Kreis der Käufer ist kleiner als bei einem freien Verkauf. Selbstnutzer kommen in der Regel nicht in Betracht. Interessiert sind vor allem langfristig orientierte Kapitalanleger und Angehörige.
Grundbuch und Rang
Wohnungsrecht, Nießbrauch und Reallast werden im Grundbuch eingetragen. Entscheidend ist der Rang. Bei Rechten in derselben Abteilung bestimmt er sich nach der Reihenfolge der Eintragungen, bei Rechten in verschiedenen Abteilungen nach dem Tag der Eintragung (§ 879 Abs. 1 BGB).
Für den Verkäufer ist ein Recht an erster Rangstelle am sichersten. Betreibt eine nachrangige Bank des Käufers später die Zwangsversteigerung, bleibt ein vorrangiges Recht insoweit bestehen, als es bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt wird (§ 52 Abs. 1 ZVG). Finanzierende Banken verlangen dagegen oft selbst den ersten Rang. Dieser Interessenkonflikt muss vor der Beurkundung gelöst werden. Wie das Grundbuch aufgebaut ist, erklärt der Beitrag Grundbuch und Belastungen beim Verkauf.
Worauf Sie achten sollten
- Ziel klären. Brauchen Sie einen Einmalbetrag, eine laufende Zahlung oder beides? Wollen Sie selbst wohnen oder auch vermieten können?
- Kosten verteilen. Instandhaltung, Modernisierung, Hausgeld, Grundsteuer und Versicherung ausdrücklich regeln.
- Pflegefall regeln. Was gilt, wenn die Wohnung dauerhaft nicht mehr genutzt wird?
- Rang sichern. Rechte an erster Rangstelle eintragen lassen oder die Folgen eines Rangrücktritts verstehen.
- Steuern prüfen. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann § 23 EStG greifen. Siehe Steuern beim Immobilienverkauf.
- Unabhängig beraten lassen. Der Notar belehrt neutral. Eine Interessenvertretung ist er nicht. Bei komplexen Modellen ist eine eigene anwaltliche Beratung sinnvoll. Den Ablauf der Beurkundung beschreibt der Beitrag Notartermin beim Immobilienkauf.
Unterstützung durch HEPA Immobilien
HEPA Immobilien ist ein familiengeführtes Berliner Unternehmen. Wir ermitteln, was Ihr Haus ohne Belastung am Markt erzielen würde, und zeigen Ihnen, wie sich ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch darauf auswirken kann. Auf Wunsch suchen wir Käufer, die für ein solches Modell in Frage kommen. Die rechtliche Gestaltung bleibt beim Notar und Ihrem Anwalt. Mehr zum Hausverkauf steht auf der Seite Haus verkaufen in Berlin. Den unbelasteten Marktwert zeigt eine kostenlose Preiseinschätzung. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
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