Grundbuch und Belastungen beim Verkauf: einsehen, verstehen, löschen

Das Grundbuch entscheidet über den Verkauf

Bevor eine Immobilie verkauft werden kann, muss klar sein, wem sie gehört und welche Rechte Dritter auf ihr lasten. Beides steht im Grundbuch. Käufer, Notar und finanzierende Bank prüfen es zuerst, und was dort eingetragen ist, bestimmt den Kaufvertrag: welche Belastungen gelöscht werden müssen, welche der Käufer übernimmt und ob jemand zustimmen muss. Eigentümer, die einen Verkauf planen, sollten deshalb früh einen aktuellen Grundbuchauszug anfordern und ihn verstehen.

Wer das Grundbuch führt

Die Grundbücher werden nach § 1 Abs. 1 GBO von den Amtsgerichten geführt, die insoweit Grundbuchämter heißen. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. In Berlin führen mehrere Amtsgerichte Grundbücher für jeweils bestimmte Bezirke. Welches Grundbuchamt für eine Adresse zuständig ist, lässt sich über das Justizportal oder direkt beim Amtsgericht klären.

Der Aufbau: Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen

Jedes Grundbuchblatt besteht nach § 4 GBV aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.

Aufschrift. Sie nennt nach § 5 GBV das Amtsgericht, den Grundbuchbezirk und die Nummer des Bandes und des Blattes.

Bestandsverzeichnis. Hier ist das Grundstück nach § 6 GBV mit seinen Katasterangaben beschrieben: Gemarkung, Flurstück, Wirtschaftsart, Lage und Größe. Bei Eigentumswohnungen steht hier der Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung.

Abteilung I. Sie nennt nach § 9 GBV den Eigentümer und die Grundlage seiner Eintragung, etwa die Auflassung oder einen Erbschein.

Abteilung II. Hier stehen nach § 10 GBV alle Belastungen mit Ausnahme der Grundpfandrechte, außerdem Verfügungsbeschränkungen und Vormerkungen. Typische Eintragungen sind Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch, Wohnungsrechte, Vorkaufsrechte, Auflassungsvormerkungen sowie Vermerke über eine Zwangsversteigerung oder eine Testamentsvollstreckung.

Abteilung III. Sie enthält nach § 11 GBV Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden mit Betrag und Inhalt.

Wer das Grundbuch einsehen darf

Das Grundbuch ist kein öffentliches Register, das jeder nach Belieben lesen kann. Nach § 12 Abs. 1 GBO ist die Einsicht jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Das gilt auch für Urkunden, auf die eine Eintragung Bezug nimmt, und für noch nicht erledigte Eintragungsanträge. Wer einsehen darf, kann nach § 12 Abs. 2 GBO auch eine Abschrift verlangen, auf Wunsch beglaubigt.

Der Eigentümer selbst hat stets ein berechtigtes Interesse an seinem eigenen Grundbuch. Ohne Darlegung eines Interesses dürfen nach § 43 GBV unter anderem Behörden, Notare und dinglich Berechtigte einsehen, soweit es um das betreffende Grundstück geht. Andere Personen dürfen einsehen, wenn sie die Zustimmung des eingetragenen Eigentümers für den Einzelfall darlegen (§ 43 Abs. 2 Satz 2 GBV).

Für Kaufinteressenten heißt das: Sie erhalten den Grundbuchauszug in der Regel vom Verkäufer oder mit dessen Zustimmung. Über Einsichten wird nach § 12 Abs. 4 GBO ein Protokoll geführt, aus dem der Eigentümer auf Verlangen Auskunft erhält.

Grundschuld und Hypothek

Beide Rechte sichern eine Geldforderung, meist ein Darlehen, mit dem Grundstück ab. Sie unterscheiden sich in einem wichtigen Punkt.

Hypothek. Nach § 1113 BGB ist die Hypothek an eine bestimmte Forderung gebunden. Erlischt die Forderung, kann der Gläubiger aus der Hypothek nicht mehr vorgehen.

Grundschuld. Nach § 1191 BGB wird eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück geschuldet, ohne dass das Recht eine Forderung voraussetzt (§ 1192 Abs. 1 BGB). Die Verbindung zum Darlehen entsteht erst durch den Sicherungsvertrag mit der Bank (§ 1192 Abs. 1a BGB). Die Grundschuld bleibt deshalb im Grundbuch stehen, auch wenn das Darlehen längst zurückgezahlt ist. Sie verschwindet erst, wenn sie gelöscht wird.

In der heutigen Finanzierungspraxis ist die Grundschuld die Regel. Hypotheken finden sich vor allem noch in älteren Grundbüchern.

Grundschuld löschen

Für die Löschung einer Grundschuld braucht das Grundbuchamt zwei Erklärungen:

• die Löschungsbewilligung der Bank oder des sonstigen Gläubigers, denn nach § 19 GBO erfolgt eine Eintragung, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht betroffen ist
• die Zustimmung des Eigentümers, denn nach § 27 GBO darf eine Hypothek oder Grundschuld nur mit seiner Zustimmung gelöscht werden

Beide Erklärungen müssen nach § 29 Abs. 1 GBO in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form vorliegen. Die Unterschrift des Eigentümers wird deshalb von einem Notar beglaubigt. Ist über die Grundschuld ein Brief erteilt worden, muss auch dieser Brief vorgelegt werden (§§ 41, 42 GBO). Ist er verloren, wird die Löschung aufwendiger.

Ist das Darlehen schon zurückgezahlt, lohnt es sich, die Löschungsbewilligung bei der Bank anzufordern und mit den übrigen Unterlagen aufzubewahren. Ob die Grundschuld vor einem Verkauf gelöscht oder im Zuge des Verkaufs abgewickelt wird, lässt sich dann frei entscheiden.

Lastenfreistellung beim Verkauf

Läuft das Darlehen noch, wird die Grundschuld beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Der Notar fordert bei der Bank des Verkäufers die Löschungsbewilligung an. Die Bank übersendet sie mit der Auflage, sie erst zu verwenden, wenn der genannte Ablösebetrag gezahlt ist. Der Käufer zahlt diesen Betrag direkt an die Bank und den Rest an den Verkäufer. Danach beantragt der Notar die Löschung. Wie das in den Ablauf des Kaufs eingebettet ist, beschreibt unser Beitrag zum Notartermin beim Immobilienkauf. Mit der Ablösung können Kosten wie eine Vorfälligkeitsentschädigung verbunden sein; dazu mehr im Beitrag zu den Kosten des Verkäufers.

Belastungen in Abteilung II

Anders als Grundschulden werden Rechte in Abteilung II beim Verkauf häufig nicht gelöscht, sondern vom Käufer übernommen. Sie beeinflussen den Wert und müssen im Kaufvertrag behandelt werden.

Grunddienstbarkeit. Nach § 1018 BGB kann ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks belastet werden, etwa mit einem Wegerecht, einem Leitungsrecht oder einem Verbot, bestimmte Handlungen vorzunehmen.

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Sie steht nach § 1090 BGB einer bestimmten Person zu, häufig einem Versorgungsunternehmen für Leitungen oder Anlagen.

Nießbrauch und Wohnungsrecht. Sie entstehen oft bei Übertragungen innerhalb der Familie. Solange sie bestehen, kann der Käufer die Immobilie nicht oder nur eingeschränkt selbst nutzen. Ist der Berechtigte verstorben, ist ein solches Recht in der Regel erloschen und kann gelöscht werden. Welche Nachweise das Grundbuchamt dafür verlangt, klärt der Notar.

Gelöscht werden kann ein Recht in Abteilung II nur mit Bewilligung des Berechtigten (§ 19 GBO). Ob es das Grundstück tatsächlich einschränkt, ergibt sich oft erst aus der Bewilligungsurkunde in den Grundakten, auf die die Eintragung Bezug nimmt.

Vorkaufsrechte

Dingliches Vorkaufsrecht. Es wird nach § 1094 BGB in Abteilung II eingetragen und berechtigt eine bestimmte Person, beim Verkauf in den Vertrag einzutreten.

Gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde. Es steht nicht im Grundbuch, sondern ergibt sich aus § 24 BauGB, etwa in Sanierungsgebieten oder im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung. Beim Kauf von Wohnungseigentum steht es der Gemeinde nach § 24 Abs. 2 BauGB nicht zu. Der Käufer wird nach § 28 Abs. 1 BauGB erst eingetragen, wenn nachgewiesen ist, dass das Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird.

Vorkaufsrecht des Mieters. Wurde an einer vermieteten Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet, ist der Mieter beim Verkauf an einen Dritten nach § 577 BGB zum Vorkauf berechtigt. Mehr dazu in unserem Beitrag zur vermieteten Wohnung.

Vor dem Verkauf prüfen

• aktuellen Grundbuchauszug anfordern und mit den eigenen Unterlagen abgleichen
• Grundschulden in Abteilung III der Bank zuordnen und Ablösebeträge erfragen
• Grundschuldbriefe suchen, falls Briefrechte eingetragen sind
• Rechte in Abteilung II anhand der Grundakten klären
• erledigte Rechte, etwa nach Tod eines Berechtigten, rechtzeitig löschen lassen

Unterstützung durch HEPA Immobilien

HEPA Immobilien begleitet als familiengeführtes Maklerunternehmen seit 1993 Eigentümer in Berlin und Brandenburg beim Verkauf. Wir sehen das Grundbuch vor Beginn der Vermarktung mit Ihnen durch, klären mit Bank und Notar die Lastenfreistellung und bereiten die Unterlagen für Käufer und Notar vor. Mehr dazu auf unserer Seite zum Immobilienverkauf.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.