Immobilie verkaufen in Berlin: Diese Kosten trägt der Verkäufer

Was vom Kaufpreis übrig bleibt

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses denken die meisten Eigentümer zuerst an den Preis. Für die Planung entscheidend ist aber, was nach Abzug aller Kosten auf dem Konto ankommt.

Die großen Nebenkosten des Eigentumswechsels, also Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer, trägt in aller Regel der Käufer. Auf der Verkäuferseite bleiben einige Posten, die sich gut planen lassen, wenn man sie früh kennt. Und ein Posten, der Überraschungen bereiten kann: die Steuer auf den Veräußerungsgewinn.

Maklerprovision: Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern wird geteilt

Für den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gelten die §§ 656a bis 656d BGB. Der Maklervertrag bedarf der Textform (§ 656a BGB). Ein mündlicher Auftrag reicht nicht, eine E-Mail dagegen schon.

Ist der Käufer Verbraucher, kommen zwei weitere Regeln hinzu (§ 656b BGB). Lässt sich der Makler von beiden Seiten eine Provision versprechen, müssen sich Verkäufer und Käufer in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB). Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, kann er einen Teil der Provision an den Käufer weitergeben, aber höchstens die Hälfte: Er selbst muss mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleiben. Der Anteil des Käufers wird außerdem erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Teil bezahlt hat und das nachgewiesen ist (§ 656d BGB). Ein Maklervertrag, der gegen die Regel der gleichen Höhe verstößt, ist unwirksam.

Für den Verkäufer heißt das: Wer bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus einen Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte der Provision. Die Höhe der Provision legt das Gesetz nicht fest, sie wird im Maklervertrag vereinbart. Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und unbebaute Grundstücke gelten die Sonderregeln nicht, ebenso wenig, wenn der Käufer kein Verbraucher ist. Dort ist die Verteilung frei verhandelbar.

Grundschulden löschen, Kredite ablösen

Ist die Immobilie noch finanziert, steht im Grundbuch meist eine Grundschuld zugunsten der Bank. Käufer erwarten lastenfreies Eigentum, und der Kaufvertrag sieht das in der Regel vor. Der Notar holt bei der Bank die Löschungsunterlagen ein, aus dem Kaufpreis wird zuerst die Bank abgelöst, der Rest geht an den Verkäufer. Die Kosten der Löschung für Notar und Grundbuchamt übernimmt nach üblicher Vertragsgestaltung der Verkäufer.

Teurer wird es, wenn das Darlehen noch in der Zinsbindung läuft. Nach § 490 Abs. 2 BGB kann der Darlehensnehmer ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen mit gebundenem Sollzins vorzeitig kündigen, wenn seine berechtigten Interessen das gebieten und seit der vollständigen Auszahlung sechs Monate vergangen sind. Ein solches Interesse liegt nach dem Gesetz insbesondere vor, wenn die beliehene Immobilie anderweitig verwertet, also verkauft werden soll. Im Gegenzug muss er der Bank den Schaden ersetzen, der ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht: die Vorfälligkeitsentschädigung.

Für die typische private Baufinanzierung, das Immobiliar-Verbraucherdarlehen, regeln § 500 Abs. 2 und § 502 BGB die vorzeitige Rückzahlung eigens. Auch dort ist während der Zinsbindung ein berechtigtes Interesse nötig, und die Bank kann eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Der Anspruch entfällt nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn der Darlehensvertrag die Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung nur unzureichend enthält. Es lohnt sich deshalb, Vertrag und Berechnung der Bank prüfen zu lassen.

Ohne Entschädigung kann gekündigt werden, wenn die Zinsbindung endet (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB) oder wenn seit der vollständigen Auszahlung zehn Jahre vergangen sind; dann gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Wer den Verkaufszeitpunkt steuern kann, sollte diese Termine kennen.

Energieausweis: Pflicht vor der ersten Besichtigung

Wer ein bebautes Grundstück oder eine Eigentumswohnung verkauft, braucht einen gültigen Energieausweis. Die Pflicht steht heute in § 80 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG), das an die Stelle des Gebäudeenergiegesetzes getreten ist.

Der Verkäufer oder sein Makler muss den Ausweis oder eine Kopie dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Ein deutlich sichtbarer Aushang während der Besichtigung genügt. Nach Abschluss des Kaufvertrags ist der Ausweis dem Käufer unverzüglich zu übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG). In Immobilienanzeigen sind Angaben aus dem Ausweis Pflicht, unter anderem die Art des Ausweises, der Energiekennwert und bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse (§ 87 GModG).

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GModG). Liegt kein gültiger vor, muss der Verkäufer ihn ausstellen lassen und die Kosten tragen. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde, ist grundsätzlich ein Energiebedarfsausweis nötig, es sei denn, das Gebäude erreicht das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 (§ 80 Abs. 3 GModG).

Unterlagen beschaffen

Käufer und finanzierende Banken erwarten vollständige Unterlagen. Dazu gehören ein aktueller Grundbuchauszug, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung, bei Häusern Flurkarte, Baupläne und Wohnflächenberechnung, bei vermieteten Objekten die Mietverträge.

Vieles liegt beim Eigentümer oder bei der Hausverwaltung vor. Was fehlt, muss beim Grundbuchamt, beim Vermessungsamt, bei der Bauaufsicht des Bezirks oder beim WEG-Verwalter angefordert werden. Die Gebühren dafür sind im Verhältnis zum Kaufpreis gering. Der Zeitaufwand ist es nicht immer: Wer früh anfängt, vermeidet, dass der Notartermin an einer fehlenden Unterlage hängt.

Steuer auf den Veräußerungsgewinn

Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb, kann der Gewinn einkommensteuerpflichtig sein (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Ausgenommen sind Immobilien, die zwischen Erwerb und Verkauf ausschließlich oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurden.

Bei vermieteten Objekten fällt die Steuer oft höher aus als erwartet. Die Anschaffungskosten mindern sich nämlich um die in der Vermietungszeit geltend gemachten Abschreibungen (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG), der rechnerische Gewinn steigt entsprechend. Steuerfrei bleibt der Gewinn nur, wenn der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro beträgt (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Wer innerhalb der Frist verkaufen will, sollte den Verkauf vorher mit dem Steuerberater durchrechnen.

Was der Käufer trägt

Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer eines Grundstücks die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung sowie der Eintragung ins Grundbuch. Kaufverträge können das anders regeln, in der Praxis bleibt es aber fast immer dabei.

Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer. In Berlin beträgt sie für Erwerbe ab dem 01.01.2014 6,0 Prozent der Gegenleistung, im Wesentlichen also des Kaufpreises. Steuerschuldner sind nach § 13 Nr. 1 GrEStG beide Vertragsparteien, im Kaufvertrag übernimmt die Steuer regelmäßig der Käufer. Das Finanzamt erteilt die für die Eigentumsumschreibung nötige Unbedenklichkeitsbescheinigung erst, wenn die Steuer vollständig bezahlt ist. Für den Verkäufer ist das ein Grund, auf eine zügige Zahlung zu achten: Zahlt der Käufer nicht, bleibt er rechtlich mit in der Pflicht.

Die Kosten für eine eigene Finanzierungsgrundschuld des Käufers trägt ebenfalls der Käufer.

Wer zahlt was: Übersicht

Kostenposition	Wer zahlt	Grundlage
Maklerprovision bei Wohnung oder Einfamilienhaus, Käufer ist Verbraucher	Verkäufer mindestens die Hälfte, Käufer höchstens die Hälfte	§§ 656c, 656d BGB
Maklerprovision bei sonstigen Objekten	nach Vereinbarung	Maklervertrag
Löschung bestehender Grundschulden	Verkäufer	übliche Kaufvertragsregelung
Vorfälligkeitsentschädigung	Verkäufer als Darlehensnehmer	§ 490 Abs. 2, § 502 BGB
Energieausweis	Verkäufer	§ 80 GModG
Beschaffung fehlender Unterlagen	Verkäufer	übliche Praxis
Steuer auf den Veräußerungsgewinn	Verkäufer, falls steuerpflichtig	§ 23 EStG
Beurkundung und Auflassung beim Notar	Käufer	§ 448 Abs. 2 BGB
Eigentumsumschreibung im Grundbuch	Käufer	§ 448 Abs. 2 BGB
Grunderwerbsteuer Berlin, 6,0 Prozent	Käufer laut Vertrag, beide sind Steuerschuldner	§ 13 GrEStG, Berliner Steuersatz
Finanzierungsgrundschuld des Käufers	Käufer	übliche Kaufvertragsregelung

Unterstützung durch HEPA Immobilien

Wir begleiten Eigentümer in Berlin und Brandenburg seit 1993 beim Verkauf, von der Unterlagenliste bis zum Notartermin. Wie viel nach Abzug der Kosten realistisch bleibt, beginnt mit einem belastbaren Preis: Die kostenlose Preiseinschätzung übernimmt bei uns die Geschäftsführung persönlich. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.