Kauf
Traumhafte Wohnung im herzen Kreuzbergs
799.000 EUR Kaufpreis
4 Zimmer · 1 Bad · 103 m² Wohnfläche
Bedarfsausweis, 112 kWh/(m²·a), Gas, Bj. 1900, Klasse C
Wohnung verkaufen
Wohnungen verkaufen, frei oder vermietet.
Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird Teil einer Gemeinschaft. Käufer wollen deshalb wissen, was beschlossen ist, was ansteht und was es kostet. Wir legen das offen, bevor danach gefragt wird.
Was bei der Wohnung anders ist
Die Unterlagen der Gemeinschaft entscheiden mit.
Was zur Wohnung gehört, welche Sondernutzungsrechte bestehen, etwa an Keller, Stellplatz oder Gartenanteil, und wie Kosten verteilt werden, regelt die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung. Sie liegt beim Grundbuchamt und meist auch bei der Verwaltung.
Käufer und Banken lesen die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre auf beschlossene Sanierungen, Sonderumlagen und Streitpunkte. Aus Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung ergibt sich das monatliche Hausgeld, aus dem Vermögensbericht des Verwalters der Stand der Erhaltungsrücklage (§ 28 Abs. 4 WEG). Eine niedrige Rücklage bei anstehenden Arbeiten ist ein häufiger Verhandlungspunkt.
Sieht die Teilungserklärung eine Zustimmung zum Verkauf vor, meist durch den Verwalter (§ 12 WEG), bleibt der Verkauf unwirksam, bis sie vorliegt. Wir fordern sie rechtzeitig an, damit der Notartermin nicht daran hängt.
Ist die Wohnung vermietet, geht der Mietvertrag auf den Käufer über (§ 566 BGB). Wurde sie erst nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Mehr dazu im Beitrag Vermietete Wohnung verkaufen.
Welche Wohnungen wir verkaufen.
- Eigentumswohnungen im Altbau und Neubau
- Vermietete Wohnungen als Kapitalanlage
- Freie Wohnungen für Selbstnutzer
- Dachgeschoss- und Penthousewohnungen
- Mehrere Wohnungen aus einem Bestand
- Geerbte Wohnungen und Wohnungen aus Erbengemeinschaften
Was wir übernehmen.
Unterlagen der Gemeinschaft
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
- Protokolle und Beschluss-Sammlung
- Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht
- Zustimmung nach § 12 WEG anfordern, falls vereinbart
Preis und Vermarktung
- Preiseinschätzung anhand vergleichbarer Verkäufe
- Bei Vermietung: Ansprache von Kapitalanlegern mit Mietaufstellung
- Fotos, Grundrisse und Exposé
- Besichtigungen, bei vermieteten Wohnungen in Absprache mit dem Mieter
Abschluss
- Finanzierungs- und Identitätsprüfung der Käufer
- Abstimmung des Kaufvertragsentwurfs mit dem Notariat
- Begleitung zum Notartermin
- Übergabe mit Protokoll, Zählerständen und Schlüsseln
ProvisionDie Provision vereinbaren wir vor Beginn der Vermarktung schriftlich. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher gilt: Zahlen Käufer und Verkäufer Provision, dann in gleicher Höhe (§ 656c BGB). Soll der Käufer die Provision des Verkäufers übernehmen, höchstens zur Hälfte (§ 656d BGB).
Ablauf.
Gespräch und Besichtigung
Wir lernen Wohnung und Haus kennen und klären Ihre Ziele: Preis, Zeitraum, Selbstnutzer oder Kapitalanleger als Käufer.
Unterlagen der Gemeinschaft
Teilungserklärung, Protokolle, Abrechnungen und Rücklage. Was fehlt, fordern wir bei der Verwaltung an.
Vermarktung
Exposé, Portale oder gezielte Ansprache, Besichtigungen und Rückmeldung an Sie.
Notar und Übergabe
Käuferprüfung, Kaufvertrag, gegebenenfalls Zustimmung des Verwalters, Notartermin, Übergabe.
Aktuelle Angebote.
Kauf
Gepflegte 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon und Aufzug in Berlin-Prenzlauer Berg
549.000 EUR Kaufpreis
3 Zimmer · 1 Bad · 77 m² Wohnfläche
Verbrauchsausweis, 47,5 kWh/(m²·a), Gas, Bj. 2014, Klasse A
Kauf
Frei & bezugsfertig - Charmante 2-Zimmer-Wohnung mit Balkon in Berlin-Spandau
220.000 EUR Kaufpreis
2 Zimmer · 1 Bad · 56 m² Wohnfläche
Verbrauchsausweis, 98 kWh/(m²·a), ACID_GAS, Bj. 1957, Klasse C
Typische Situationen beim Wohnungsverkauf.
Vermietete Wohnung
Der Mieter bleibt, der Käufer übernimmt den Vertrag. Wir sprechen gezielt Kapitalanleger an und stellen Miete, Mieteingänge und Nebenkosten so dar, dass Käufer die Rendite selbst prüfen können.
Umgewandelte Wohnung
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, muss er über den Inhalt des Kaufvertrags unterrichtet werden und hat dann zwei Monate Zeit, es auszuüben (§ 577 Abs. 2, § 469 Abs. 2 BGB). Käufer, die selbst einziehen wollen, müssen zudem die Kündigungssperrfrist beachten, die in Berlin zehn Jahre beträgt (§ 577a BGB).
Beschlossene Sanierung oder Sonderumlage
Ist eine Maßnahme beschlossen oder absehbar, gehört sie offen ins Exposé. Wer beschlossene Sonderumlagen trägt, wird im Kaufvertrag geregelt. So wird der Punkt nicht erst beim Notar zur Streitfrage.
Leere Wohnung für Selbstnutzer
Für Selbstnutzer zählen Grundriss, Licht und Zustand. Wir zeigen die Wohnung so, dass beides zur Geltung kommt, und nennen das Hausgeld gleich mit.
Geerbte Immobilie und Erbengemeinschaft
Für den Verkauf müssen die Erben im Grundbuch stehen oder sich durch Erbschein beziehungsweise notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll ausweisen (§ 35 GBO). Bei mehreren Erben braucht es die Zustimmung aller. Wir stimmen den Ablauf mit allen Beteiligten ab und halten jeden auf demselben Stand. Mehr im Beitrag Immobilie verkaufen in der Erbengemeinschaft.
Diskreter Verkauf
Sie möchten nicht, dass Ihr Objekt auf Portalen erscheint? Dann sprechen wir ausgewählte Käufer direkt an, mit Exposé erst nach Vertraulichkeitszusage.
Diese Unterlagen brauchen wir.
Was fehlt, besorgen wir. Je vollständiger die Unterlagen zu Beginn sind, desto schneller entscheiden Interessenten.
- Aktueller Grundbuchauszug
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
- Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung
- Vermögensbericht mit Stand der Erhaltungsrücklage
- Energieausweis, in der Regel über die Verwaltung
- Grundriss und Wohnflächenberechnung
- Bei Vermietung: Mietvertrag mit Nachträgen, Kautionsnachweis, letzte Betriebskostenabrechnung
- Personalausweis der Eigentümer (Identifizierungspflicht nach dem Geldwäschegesetz)
Ratgeber
Passende Beiträge im Ratgeber.
Teilungserklärung: Inhalt, Aufteilung in Berlin und Kosten für Notar und Grundbuch
Die Teilungserklärung macht aus einem Haus Eigentumswohnungen und regelt das Zusammenleben der Eigentümer. Was drinsteht, wie die Aufteilung abläuft, was Berlin genehmigen muss und was sie kostet.
Vermietete Wohnung verkaufen: Was Eigentümer in Berlin wissen müssen
Wer eine Wohnung mit Mieter verkauft, verkauft den Mietvertrag mit. Welche Rechte der Mieter behält, wann Vorkaufsrecht und Sperrfrist gelten und wer kauft.
Immobilie verkaufen mit oder ohne Makler: Aufgaben, Pflichten und Kosten im Vergleich
Ein Privatverkauf ist erlaubt und kann gut funktionieren. Welche Aufgaben und Pflichten jeder Verkäufer hat, was ein Makler übernimmt, was er kostet und wie Sie die Entscheidung treffen.
Häufige Fragen
Gut zu wissen.
Welche Unterlagen der Gemeinschaft brauche ich?
Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und den Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage. Als Eigentümer können Sie von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG). Was fehlt, fordern wir bei der Verwaltung an. Checkliste zum Ausdrucken
Braucht der Verkauf die Zustimmung des Verwalters?
Nur wenn die Teilungserklärung eine Zustimmung vorsieht (§ 12 WEG), meist durch den Verwalter. Dann bleibt der Verkauf unwirksam, bis die Zustimmung vorliegt. Wir prüfen das zu Beginn und fordern sie rechtzeitig an.
Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?
Ja. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über (§ 566 BGB), der Mieter muss nicht ausziehen. Käufer sind dann meist Kapitalanleger. Wurde die Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB).
Wie wird der Preis einer Wohnung ermittelt?
Vor allem über Verkäufe vergleichbarer Wohnungen in der Lage. Bei vermieteten Wohnungen rechnen Käufer zusätzlich mit der Miete. Hausgeld, Rücklage und beschlossene Maßnahmen fließen ebenfalls ein. Die Preiseinschätzung ist kostenlos und unverbindlich und kommt persönlich von der Geschäftsführung.
Brauche ich einen Energieausweis?
Ja, in der Regel. Bei einer Eigentumswohnung wird er für das ganze Gebäude ausgestellt, Sie erhalten ihn meist über die Verwaltung. Er muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden, und liegt er vor, gehören die wichtigsten Kennwerte schon in die Anzeige (§ 80 Abs. 4, § 87 GModG, früher GEG).
Wie hoch ist die Provision und wer zahlt sie?
Die Provision vereinbaren wir vor Beginn der Vermarktung schriftlich. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher gilt: Zahlen Käufer und Verkäufer Provision, dann in gleicher Höhe (§ 656c BGB). Soll der Käufer die Provision des Verkäufers übernehmen, höchstens zur Hälfte (§ 656d BGB). Bei anderen Objekten wie Mehrfamilienhäusern, Gewerbe oder Grundstücken ist die Verteilung frei vereinbar.
Wie lange dauert ein Verkauf?
Das hängt vor allem von Preis, Lage und Vollständigkeit der Unterlagen ab. Mit marktgerechtem Preis und vollständigen Unterlagen finden sich Käufer deutlich schneller. Nach dem Notartermin vergehen bis zur Übergabe in der Regel noch einige Wochen, bis Kaufpreis und Grundbuch geregelt sind.
Wohnung zum Verkauf anbieten.
Ein paar Angaben genügen. Wir melden uns innerhalb eines Werktags.