Vermietete Wohnung verkaufen: Was Eigentümer in Berlin wissen müssen

Der Mietvertrag geht mit

Eine vermietete Wohnung lässt sich jederzeit verkaufen. Der Mieter muss nicht zustimmen, und er muss nicht ausziehen. Nach § 566 BGB tritt der Käufer mit dem Eigentumswechsel in das bestehende Mietverhältnis ein, mit allen Rechten und Pflichten. Der Grundsatz heißt „Kauf bricht nicht Miete“.

Für den Käufer bedeutet das: Er übernimmt die vereinbarte Miete, die Laufzeit, etwaige Staffel- oder Indexvereinbarungen und alle Nebenabreden. Er kann den Vertrag nicht neu verhandeln, nur weil er Eigentümer geworden ist. Für den Verkäufer bedeutet es: Was im Mietvertrag steht, bestimmt, wer die Wohnung kauft und zu welchem Preis.

Mit dem Verkauf ist der Verkäufer auch nicht ganz aus der Verantwortung. Erfüllt der Käufer seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht, haftet der frühere Vermieter nach § 566 Abs. 2 BGB wie ein Bürge. Von dieser Haftung wird er befreit, wenn er den Mieter über den Eigentumswechsel informiert und der Mieter nicht zum ersten zulässigen Termin kündigt. Eine schriftliche Mitteilung an den Mieter nach der Umschreibung im Grundbuch gehört deshalb zu jedem Verkauf.

Die Kaution

Hat der Mieter eine Kaution geleistet, tritt der Käufer nach § 566a BGB auch in die Rechte und Pflichten aus dieser Sicherheit ein. Bekommt der Mieter seine Kaution bei Vertragsende vom Käufer nicht zurück, bleibt der Verkäufer zur Rückzahlung verpflichtet.

Die Kaution sollte daher im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt und nachweisbar an den Käufer übertragen werden: Kautionskonto umschreiben, Bürgschaftsurkunden übergeben, Übergabe schriftlich bestätigen lassen. Wer das versäumt, kann Jahre später noch in Anspruch genommen werden.

Vorkaufsrecht des Mieters nach Umwandlung

Ein Sonderfall ist die umgewandelte Wohnung. Wurde an der Wohnung erst nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet, oder soll es begründet werden, hat der Mieter beim Verkauf an einen Dritten ein Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 1 BGB). Das gilt nicht, wenn an Familienangehörige oder an Angehörige des eigenen Haushalts verkauft wird.

Der Ablauf ist gesetzlich vorgegeben. Verkäufer oder Käufer müssen dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrags mitteilen und ihn dabei über sein Vorkaufsrecht unterrichten (§ 577 Abs. 2 BGB). Der Mieter hat dann zwei Monate Zeit (§ 469 Abs. 2 BGB). Übt er sein Recht durch schriftliche Erklärung aus (§ 577 Abs. 3 BGB), kommt der Kauf mit ihm zu den Bedingungen zustande, die mit dem Käufer vereinbart waren (§ 464 Abs. 2 BGB).

Für die Praxis heißt das: Der Kaufvertrag muss diese Möglichkeit berücksichtigen, und der Käufer muss wissen, dass er die Wohnung unter Umständen nicht bekommt. Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 577 Abs. 5 BGB).

Kündigungssperrfrist in Berlin

Wer eine umgewandelte Wohnung kauft, kann nicht sofort wegen Eigenbedarfs kündigen. Nach § 577a Abs. 1 BGB kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf oder auf eine Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung erst drei Jahre nach der Veräußerung berufen. Die Länder können diese Frist für Gebiete mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB).

Berlin hat das getan. Nach der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. Juni 2023 ist die Wohnungsversorgung in Berlin besonders gefährdet, und die Frist beträgt zehn Jahre. Die Verordnung ist am 1. Oktober 2023 in Kraft getreten und gilt bis zum Ablauf des 30. September 2033.

Die Sperrfrist gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber verkauft wird (§ 577a Abs. 1a BGB). Ausgenommen sind Erwerber, die derselben Familie oder demselben Haushalt angehören. Die Sperrfrist gilt dagegen nicht, wenn das Wohnungseigentum schon bestand, bevor der heutige Mieter eingezogen ist.

Eigenbedarf durch den Käufer

Außerhalb einer Sperrfrist kann der Käufer nach dem Eigentumswechsel wegen Eigenbedarfs kündigen. Voraussetzung ist nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, dass er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen (§ 573 Abs. 3 BGB).

Hinzu kommen die Kündigungsfristen. Nach § 573c Abs. 1 BGB verlängert sich die Frist für den Vermieter nach fünf und nach acht Jahren seit der Überlassung um jeweils drei Monate. Einem Mieter, der seit zehn Jahren in der Wohnung lebt, kann damit nur mit einer Frist von rund neun Monaten gekündigt werden. Widerspricht der Mieter, kommt das Risiko eines Rechtsstreits hinzu.

Der Verkäufer selbst kann die Wohnung in der Regel nicht vorab frei kündigen, um sie leer zu verkaufen. Auf eine Hinderung an der wirtschaftlichen Verwertung kann er sich nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht mit der Begründung berufen, er wolle die Wohnung nach einer Umwandlung veräußern. Auch die Aussicht auf eine höhere Miete bei Neuvermietung zählt nicht.

Ein Eigennutzer sollte deshalb vor dem Kauf wissen, ob die Wohnung umgewandelt wurde, wann der Mieter eingezogen ist und ob der Mietvertrag einen Kündigungsverzicht enthält. Diese Angaben gehören von Anfang an in die Verkaufsunterlagen.

Besichtigungen mit Mietern

Käufer wollen die Wohnung sehen. Das Gesetz regelt Besichtigungen zum Zweck des Verkaufs nicht ausdrücklich. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter dem Vermieter nach Vorankündigung nur dann Zutritt gewähren muss, wenn es dafür einen konkreten sachlichen Grund gibt (Urteil vom 4. Juni 2014, VIII ZR 289/13). Die Wohnung ist der geschützte Lebensbereich des Mieters. Eine Formularklausel, die das Betreten ganz allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustandes“ erlaubt, hat das Gericht im selben Urteil für unwirksam erklärt.

Was im Einzelfall zumutbar ist, hängt vom Mietvertrag und von den Umständen ab. Bewährt hat sich: Termine frühzeitig ankündigen und mit dem Mieter abstimmen, Interessenten vorab prüfen und Termine bündeln, statt Einzeltermine im Wochentakt anzusetzen. Viele Kapitalanleger entscheiden auf Grundlage von Grundriss, Fotos, Mietvertrag und Unterlagen der Eigentümergemeinschaft und besichtigen erst vor der Beurkundung. Ein gut informierter Mieter kooperiert eher. Ein Mieter, der sich übergangen fühlt, kann den Verkauf spürbar erschweren.

Wer vermietete Wohnungen kauft

Es gibt zwei Käufergruppen mit unterschiedlichen Fragen.

Kapitalanleger kaufen die Miete. Sie prüfen die Nettokaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis, die Mietentwicklung, etwaige Rückstände, das Hausgeld mit dem nicht umlagefähigen Anteil, die Erhaltungsrücklage und anstehende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft. Für sie ist ein langjähriges, zuverlässig zahlendes Mietverhältnis ein Vorteil.

Eigennutzer kaufen die Wohnung, um darin zu wohnen. Für sie zählt, ob und wann die Wohnung frei wird. Eine Sperrfrist, lange Kündigungsfristen und ein Prozessrisiko machen eine vermietete Wohnung für diese Gruppe wenig attraktiv. Viele Eigennutzer suchen deshalb gezielt nach bezugsfreien Wohnungen.

Exposé und Unterlagen sollten auf die Gruppe zugeschnitten sein, die realistisch kauft.

Wie sich die Vermietung auf den Preis auswirkt

Ob eine vermietete Wohnung einen niedrigeren Preis erzielt als eine leere, hängt vom Einzelfall ab. Eine Miete deutlich unter Marktniveau, ein langjähriger Bestandsschutz und eine laufende Sperrfrist drücken den Wert, weil die Nutzung auf Jahre festgelegt ist. Eine marktnahe Miete, ein solventer Mieter und vollständige Unterlagen machen die Wohnung für Anleger dagegen gut kalkulierbar.

Pauschale Abschläge helfen deshalb nicht weiter. Maßgeblich sind Miethöhe, Mietdauer, Vertragsgestaltung, Lage und Zustand der Wohnung sowie die Lage der Eigentümergemeinschaft. Eine Bewertung sollte diese Punkte einzeln ansehen.

Unterlagen für den Verkauf

Vor dem Start sollten vorliegen: Mietvertrag mit allen Nachträgen, Mieterhöhungen der letzten Jahre, Nachweis der Kaution, Mietkontoauszug, letzte Betriebskostenabrechnung, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung, Energieausweis sowie bei umgewandelten Wohnungen das Datum der Aufteilung. Wer diese Unterlagen vollständig vorlegt, verkürzt die Prüfung durch Käufer und finanzierende Banken.

Unterstützung durch HEPA Immobilien

HEPA Immobilien begleitet Eigentümer in Berlin seit 1993 beim Verkauf vermieteter Wohnungen, von der Prüfung der Mietunterlagen bis zur Abstimmung der Besichtigungen mit dem Mieter. Was Ihre Wohnung mit Mieter wert ist, zeigt eine kostenlose Preiseinschätzung. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.