Maklerprovision Berlin: Wer zahlt den Makler bei Kauf und Miete?

Eine Frage, mehrere Antworten

Wer in Berlin eine Wohnung oder ein Haus verkauft, kauft oder vermietet, stellt früher oder später dieselbe Frage: Wer zahlt den Makler? Die Antwort hängt davon ab, was gehandelt wird und wer auf der anderen Seite steht. Für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher gelten die §§ 656a bis 656d BGB. Für die Vermietung von Wohnraum gilt das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung. Für Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke und Gewerbeimmobilien bleibt es bei der freien Vereinbarung.

Bevor es um die Verteilung geht, lohnt ein Blick auf die Grundregel. Denn eine Provision, die gar nicht verdient ist, muss auch niemand zahlen.

Wann die Provision verdient ist

Nach § 652 Abs. 1 BGB entsteht der Anspruch des Maklers nur, wenn drei Voraussetzungen zusammenkommen.

Erstens muss der Makler eine Maklerleistung erbracht haben: den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder die Vermittlung eines Vertrags. Beim Nachweis benennt der Makler ein konkretes Objekt und die Möglichkeit, darüber zu verhandeln. Bei der Vermittlung wirkt er auf den Vertragspartner ein, um den Abschluss herbeizuführen.

Zweitens muss der beabsichtigte Hauptvertrag tatsächlich wirksam zustande kommen, beim Immobilienkauf also der notarielle Kaufvertrag. Steht er unter einer aufschiebenden Bedingung, kann der Makler seine Provision erst verlangen, wenn die Bedingung eintritt.

Drittens muss der Vertrag infolge der Maklerleistung geschlossen worden sein. Diese Ursächlichkeit fehlt zum Beispiel, wenn der Käufer das Objekt nachweislich schon vorher kannte und ohne Zutun des Maklers gekauft hat.

Aufwendungen wie Inseratskosten oder Fahrtkosten muss der Auftraggeber nach § 652 Abs. 2 BGB nur ersetzen, wenn das ausdrücklich vereinbart ist. Das gilt auch dann, wenn kein Vertrag zustande kommt.

Kauf von Wohnung oder Einfamilienhaus

Für Maklerverträge über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gelten drei besondere Regeln.

Textform. Nach § 656a BGB bedarf der Maklervertrag der Textform. Eine E-Mail genügt, eine mündliche Absprache oder ein Handschlag bei der Besichtigung nicht. Ohne Textform ist der Vertrag nach § 125 BGB nichtig. Diese Regel gilt unabhängig davon, ob Käufer oder Verkäufer Verbraucher sind.

Halbteilung. Ist der Käufer Verbraucher, gelten zusätzlich die §§ 656c und 656d BGB (§ 656b BGB). Lässt sich der Makler von Verkäufer und Käufer eine Provision versprechen, müssen sich beide Seiten nach § 656c Abs. 1 BGB in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Seite, dass er für sie unentgeltlich tätig wird, kann er auch von der anderen Seite keine Provision verlangen. Ein Maklervertrag, der davon abweicht, ist nach § 656c Abs. 2 BGB unwirksam. Erlässt der Makler einer Seite die Provision ganz oder teilweise, wirkt das kraft Gesetzes auch zugunsten der anderen.

Weitergabe an den Käufer. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, kann er einen Teil der Provision im Kaufvertrag auf den Käufer übertragen. Nach § 656d Abs. 1 BGB ist das nur wirksam, wenn der Verkäufer selbst mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Käufer trägt also höchstens die Hälfte. Zahlen muss er erst, wenn der Verkäufer seinen Anteil beglichen hat und er oder der Makler das nachweist.

Was in Berlin häufig vereinbart wird

Das Gesetz schreibt keine Höhe der Provision vor. In Berlin wird bei Wohnungen und Einfamilienhäusern häufig eine Provision von 3,57 Prozent des Kaufpreises je Seite vereinbart, das entspricht drei Prozent zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer. Zusammen ergeben sich damit 7,14 Prozent. Das ist Marktpraxis, keine gesetzliche Vorgabe. Die Höhe ist verhandelbar und hängt vom Objekt, vom Aufwand und vom vereinbarten Leistungsumfang ab.

Mehrfamilienhaus, Grundstück und Gewerbe

Die §§ 656a bis 656d BGB erfassen nur Wohnungen und Einfamilienhäuser. Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses, eines unbebauten Grundstücks, eines Wohn- und Geschäftshauses oder einer Gewerbeimmobilie können die Parteien frei vereinbaren, wer die Provision in welcher Höhe trägt. Das Gleiche gilt, wenn der Käufer einer Wohnung Unternehmer ist, etwa eine GmbH. Dann gilt zwar die Textform nach § 656a BGB, die Halbteilung aber nicht.

In der Praxis ist bei Anlageobjekten eine reine Käuferprovision ebenso anzutreffen wie eine Teilung. Maßgeblich ist, was im Maklervertrag und gegebenenfalls im Kaufvertrag steht.

Vermietung: Bestellerprinzip bei Wohnraum

Bei der Vermietung von Wohnungen gilt das Bestellerprinzip. Nach § 2 Abs. 1a WoVermRG darf der Makler vom Wohnungssuchenden keine Provision fordern, sich versprechen lassen oder annehmen. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Makler ausschließlich wegen eines Suchauftrags des Mietinteressenten beim Vermieter den Auftrag einholt, die Wohnung anzubieten. Bietet der Makler eine Wohnung an, die er bereits im Auftrag des Vermieters vermarktet, zahlt der Vermieter.

Auch hier gilt die Textform (§ 2 Abs. 1 Satz 2 WoVermRG). Schuldet ausnahmsweise der Wohnungssuchende die Provision, ist sie nach § 3 Abs. 2 WoVermRG auf zwei Monatsmieten ohne gesondert abgerechnete Nebenkosten zuzüglich Umsatzsteuer begrenzt.

Für Gewerbeflächen gilt das Wohnungsvermittlungsgesetz nicht. Wer bei Büro, Laden oder Praxis die Provision trägt und in welcher Höhe, ist frei verhandelbar.

Widerrufsrecht bei Verträgen per E-Mail oder Portal

Wird ein Maklervertrag mit einem Verbraucher ausschließlich per E-Mail, Telefon oder über ein Onlineportal geschlossen, liegt in der Regel ein Fernabsatzvertrag vor (§ 312c BGB). Der Verbraucher kann ihn nach § 312g Abs. 1 BGB innerhalb von 14 Tagen widerrufen (§ 355 Abs. 2 BGB). Ohne ordnungsgemäße Belehrung beginnt die Frist nicht, das Widerrufsrecht erlischt dann spätestens nach zwölf Monaten und 14 Tagen (§ 356 Abs. 3 und 4 BGB). Für Leistungen vor dem Widerruf schuldet der Verbraucher nach § 357a Abs. 2 BGB nur Wertersatz, wenn er ausdrücklich verlangt hat, dass der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig wird, und ordnungsgemäß informiert wurde.

Übersicht: Wer zahlt den Makler?

Vorgang	Wer zahlt	Grundlage
Kauf Wohnung oder Einfamilienhaus, Käufer Verbraucher, Makler für beide Seiten tätig	Verkäufer und Käufer in gleicher Höhe	§ 656c BGB
Kauf Wohnung oder Einfamilienhaus, Käufer Verbraucher, nur Verkäufer beauftragt	Verkäufer; Weitergabe an Käufer höchstens zur Hälfte	§ 656d BGB
Kauf Wohnung oder Einfamilienhaus, Käufer Unternehmer	frei vereinbar, Textform nötig	§§ 656a, 656b BGB
Mehrfamilienhaus, Grundstück, Gewerbeimmobilie	frei vereinbar	§ 652 BGB
Vermietung Wohnraum	Auftraggeber, in der Regel der Vermieter	§ 2 Abs. 1a WoVermRG
Vermietung Gewerbe	frei vereinbar	§ 652 BGB

Worauf Eigentümer und Käufer achten sollten

Eigentümer sollten vor Beginn der Vermarktung klären, ob der Makler nur für sie oder für beide Seiten tätig wird, und das in Textform festhalten. Käufer sollten prüfen, ob sie selbst einen Maklervertrag geschlossen haben oder ob eine Provision über den Kaufvertrag weitergegeben wird, und ob die gesetzliche Obergrenze eingehalten ist. Bei Anlage- und Gewerbeobjekten gehört die Provisionsregelung in die Verhandlung und nicht erst in den Notartermin.

Unterstützung durch HEPA Immobilien

HEPA Immobilien begleitet als familiengeführtes Maklerunternehmen seit 1993 Eigentümer und Käufer in Berlin und Brandenburg beim Verkauf und bei der Vermietung. Wir besprechen die Provisionsregelung vor Beginn der Vermarktung offen und halten sie schriftlich fest. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie wert ist, nutzen Sie unsere kostenlose Preiseinschätzung.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.