Teilungserklärung: Inhalt, Aufteilung in Berlin und Kosten für Notar und Grundbuch

Das Grundgesetz jeder Eigentümergemeinschaft

Ohne Teilungserklärung gibt es keine Eigentumswohnung. Sie teilt ein Grundstück rechtlich so auf, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an bestimmten Räumen verbunden ist. Zugleich enthält sie meist die Gemeinschaftsordnung, also die Regeln, nach denen die Eigentümer zusammenleben, Kosten verteilen und entscheiden.

Für Käufer einer Eigentumswohnung gehört sie zu den wichtigsten Unterlagen. Für Eigentümer eines Mehrfamilienhauses ist sie der Weg, um das Haus in einzelne Wohnungen aufzuteilen. Dieser Beitrag erklärt beides und zeigt, welche Kosten die Aufteilung verursacht.

Teilung durch den Eigentümer oder durch Vertrag

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kennt zwei Wege. Mehrere Miteigentümer können ihr Miteigentum durch Vertrag so beschränken, dass jedem das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung eingeräumt wird (§ 3 Abs. 1 WEG). Häufiger ist die Teilung durch den Alleineigentümer: Er kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum in Miteigentumsanteile teilen, mit denen jeweils Sondereigentum verbunden ist (§ 8 Abs. 1 WEG). Diese Erklärung ist die Teilungserklärung im engeren Sinne.

Für das Grundbuch muss die Erklärung mindestens öffentlich beglaubigt sein (§ 29 Abs. 1 GBO). In der Praxis wird sie häufig notariell beurkundet. Das Grundbuchamt legt dann für jeden Miteigentumsanteil ein eigenes Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch an und schließt das bisherige Grundbuchblatt (§ 7 Abs. 1 WEG).

Was in einer Teilungserklärung steht

Miteigentumsanteile. Jede Einheit erhält einen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum, meist in Tausendsteln ausgedrückt. Nach diesem Anteil richten sich ohne abweichende Regelung die Kostenverteilung und der Anteil an den Erträgen (§ 16 Abs. 1 und 2 WEG).

Sondereigentum. Gegenstand des Sondereigentums sind die bestimmten Räume und die zu ihnen gehörenden Gebäudebestandteile, die verändert werden können, ohne andere Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen oder die äußere Gestaltung des Gebäudes zu verändern (§ 5 Abs. 1 WEG). Stellplätze gelten als Räume (§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG). Das Sondereigentum kann auf Flächen außerhalb des Gebäudes erstreckt werden, etwa auf eine Terrasse, solange die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt (§ 3 Abs. 2 WEG).

Gemeinschaftseigentum. Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, etwa tragende Wände, Dach und Fundament, sowie Anlagen für den gemeinschaftlichen Gebrauch sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, auch wenn sie im Bereich einer Wohnung liegen (§ 5 Abs. 2 WEG).

Gemeinschaftsordnung. Die Eigentümer können vom Gesetz abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nichts anderes bestimmt ist (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Typische Inhalte sind Sondernutzungsrechte an Gärten oder Stellplätzen, eine abweichende Kostenverteilung, Regeln zur Nutzung von Gewerbeeinheiten und Stimmrechtsregeln. Gegenüber späteren Käufern wirken solche Vereinbarungen nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG).

Veräußerungsbeschränkung. Es kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer für den Verkauf die Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten, meist des Verwalters, braucht (§ 12 Abs. 1 WEG). Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden (§ 12 Abs. 2 WEG). Ohne sie ist der Verkauf unwirksam (§ 12 Abs. 3 WEG). Wer eine Wohnung verkauft, sollte deshalb früh prüfen, ob eine solche Klausel besteht.

Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 3 Abs. 3 WEG). Der Eintragungsbewilligung sind deshalb zwei Anlagen beizufügen (§ 7 Abs. 4 WEG):

1. Der Aufteilungsplan. Eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der Aufteilung, Lage und Größe des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums hervorgehen. Alle zu einer Einheit gehörenden Räume tragen dieselbe Nummer.
2. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 WEG vorliegen.

Für die Pläne wird in der Regel ein Architekt oder Bauzeichner beauftragt. In Berlin ist dafür das Bezirksamt zuständig.

Berlin: Aufteilung nur mit Genehmigung

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Landesregierung bestimmen, dass die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum in bestehenden Wohngebäuden einer Genehmigung bedarf (§ 250 Abs. 1 BauGB). Berlin hat davon Gebrauch gemacht. Der Senat hat am 11.11.2025 eine neue Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB beschlossen. Sie ist am 01.01.2026 in Kraft getreten und gilt fünf Jahre.

Die Genehmigungspflicht gilt nach dem Gesetz nicht, wenn sich im Wohngebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden, und nicht für Flächen, auf denen zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird (§ 250 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Die Verordnung kann eine andere Zahl zwischen drei und 15 bestimmen. Die Genehmigung ist unter anderem zu erteilen, wenn das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll, wenn an Familienangehörige zur eigenen Nutzung verkauft werden soll oder wenn an mindestens zwei Drittel der Mieter zur eigenen Nutzung verkauft werden soll (§ 250 Abs. 3 BauGB). Das Grundbuchamt trägt die Teilung nur ein, wenn die Genehmigung oder das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht nachgewiesen ist (§ 250 Abs. 5 BauGB).

In sozialen Erhaltungsgebieten, den sogenannten Milieuschutzgebieten, kann zusätzlich eine Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB die Begründung von Wohnungseigentum unter Genehmigungsvorbehalt stellen. Im Anwendungsbereich der Verordnung nach § 250 BauGB geht diese vor, soweit dort eine Genehmigungspflicht besteht (§ 250 Abs. 7 BauGB). Welche Regel für ein konkretes Haus gilt, klären Sie vor der Planung mit dem Bezirksamt.

Folgen für Mieter

Werden vermietete Wohnungen nach der Überlassung an den Mieter in Eigentumswohnungen umgewandelt, hat der Mieter beim Verkauf an einen Dritten ein Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 1 BGB). Ein Käufer kann sich auf Eigenbedarf erst nach Ablauf einer Sperrfrist berufen (§ 577a BGB), die in Berlin auf Grundlage einer Landesverordnung zehn Jahre beträgt. Einzelheiten stehen im Beitrag Vermietete Wohnung verkaufen.

Was die Aufteilung kostet

Die Kosten einer Teilungserklärung setzen sich aus mehreren Posten zusammen. Für Notar und Grundbuch regelt das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) die Gebühren.

Geschäftswert. Bei der Begründung von Wohnungseigentum ist Geschäftswert der Wert des bebauten Grundstücks (§ 42 Abs. 1 GNotKG).

Notar. Beurkundet der Notar die Teilungserklärung, fällt eine 1,0-Gebühr für das Beurkundungsverfahren an (Nr. 21200 KV GNotKG). Entwirft der Notar die Erklärung und beglaubigt nur die Unterschrift, richtet sich die Gebühr nach den Vorschriften für Entwürfe.

Grundbuch. Für die Anlegung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher im Fall des § 8 WEG erhebt das Grundbuchamt eine 1,0-Gebühr (Nr. 14112 KV GNotKG).

Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach Tabelle B des GNotKG (§ 34 GNotKG). Ein Beispiel mit einem angenommenen Wert: Beträgt der Wert des bebauten Grundstücks 1.500.000,00 EUR, ergibt sich nach Tabelle B eine 1,0-Gebühr von 2.535,00 EUR. Im Fall der Beurkundung fällt dieser Betrag einmal beim Notar und einmal beim Grundbuchamt an. Beim Notar kommen Umsatzsteuer und Auslagen hinzu.

Weitere Posten. Hinzu kommen die Kosten für Aufteilungsplan und Planzeichnungen, die Gebühr der Baubehörde für die Abgeschlossenheitsbescheinigung, gegebenenfalls die Gebühr für die Genehmigung nach § 250 BauGB und, wenn Bestandspläne fehlen, ein Aufmaß. Diese Beträge hängen vom Gebäude und vom Aufwand ab. Lassen Sie sich vorab Angebote geben und erfragen Sie die Verwaltungsgebühren beim Bezirksamt.

Wer eine Wohnung kaufen will, erhält eine Kopie der Teilungserklärung in der Regel vom Verkäufer oder von der Hausverwaltung. Eigentümer können sie auch beim Grundbuchamt anfordern.

Worauf Käufer einer Wohnung achten sollten

Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte die Teilungserklärung vollständig lesen und mit der Wirklichkeit abgleichen:

• Stimmt die Wohnung mit dem Aufteilungsplan überein, auch bei Keller, Stellplatz und Dachboden?
• Gibt es Sondernutzungsrechte, etwa an Garten oder Terrasse, und wem stehen sie zu?
• Wie werden die Kosten verteilt, und gibt es Sonderregeln für einzelne Einheiten?
• Ist eine Gewerbenutzung im Haus zulässig?
• Braucht der Verkauf die Zustimmung des Verwalters?
• Gibt es spätere Änderungen der Gemeinschaftsordnung, die im Grundbuch eingetragen sind?

Eine Änderung der Teilungserklärung ist später nur schwer möglich, weil Vereinbarungen grundsätzlich die Mitwirkung aller Eigentümer erfordern. Ein Anspruch auf Anpassung besteht nur, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint (§ 10 Abs. 2 WEG). Welche weiteren Unterlagen zu einer Eigentumswohnung gehören, zeigt die Checkliste Unterlagen Hausverkauf.

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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.