للبيع
Traumhafte Wohnung im herzen Kreuzbergs
799.000 EUR Kaufpreis
4 Zimmer · 1 Bad · 103 m² Wohnfläche
Bedarfsausweis, 112 kWh/(m²·a), Gas, Bj. 1900, Klasse C
بيع شقة
بيع الشقق، شاغرة أو مؤجرة.
من يشتري شقة مملوكة يصبح جزءاً من جمعية ملاك. لذلك يريد المشترون معرفة ما تقرر، وما هو قادم، وكم يكلف. ونحن نكشف ذلك قبل أن يُسأل عنه.
ما يختلف في الشقة
مستندات جمعية الملاك تشارك في القرار.
ما يتبع الشقة، وما حقوق الاستخدام الخاصة القائمة، مثلاً على القبو أو موقف السيارة أو جزء من الحديقة، وكيف تُوزع التكاليف، كل ذلك ينظمه إعلان التقسيم (Teilungserklärung) مع مخطط التقسيم ونظام الجمعية. وهو محفوظ لدى دائرة السجل العقاري (Grundbuchamt)، وغالباً لدى إدارة العقار أيضاً.
يقرأ المشترون والبنوك محاضر اجتماعات جمعية الملاك للسنوات الأخيرة بحثاً عن أعمال الترميم المقررة والمساهمات الاستثنائية (Sonderumlagen) ونقاط الخلاف. ومن الخطة الاقتصادية (Wirtschaftsplan) والتسوية السنوية تتبين رسوم الخدمات الشهرية (Hausgeld)، ومن تقرير الأصول الذي يعده مدير العقار يتبين وضع احتياطي الصيانة (Erhaltungsrücklage) (§ 28 Abs. 4 WEG). والاحتياطي المنخفض مع أعمال قادمة نقطة تفاوض شائعة.
إذا نص إعلان التقسيم على اشتراط الموافقة على البيع، وغالباً ما تكون من مدير العقار (§ 12 WEG)، يبقى البيع غير نافذ حتى تصدر هذه الموافقة. ونطلبها في الوقت المناسب حتى لا يتعطل موعد التوثيق لدى كاتب العدل (Notar) بسببها.
إذا كانت الشقة مؤجرة، ينتقل عقد الإيجار إلى المشتري (§ 566 BGB). وإذا لم تُحوّل إلى ملكية شقق إلا بعد تسليمها للمستأجر، فللمستأجر حق الشفعة (Vorkaufsrecht) (§ 577 BGB). المزيد في مقال بيع شقة مؤجرة (بالألمانية).
الشقق التي نبيعها.
- شقق مملوكة في مبانٍ قديمة وجديدة
- شقق مؤجرة كاستثمار
- شقق شاغرة للسكن الشخصي
- شقق في الطابق العلوي وشقق بنتهاوس
- عدة شقق من محفظة واحدة
- شقق موروثة وشقق من جماعات الورثة
ما نتولاه.
مستندات جمعية الملاك
- إعلان التقسيم (Teilungserklärung) مع مخطط التقسيم ونظام الجمعية
- المحاضر وسجل القرارات
- الخطة الاقتصادية والتسوية السنوية وتقرير الأصول
- طلب الموافقة وفق § 12 WEG، إذا كانت مشروطة
السعر والتسويق
- تقدير السعر استناداً إلى مبيعات مماثلة
- في الشقق المؤجرة: التواصل مع المستثمرين مع كشف بالإيجارات
- صور ومخططات وملف العرض (Exposé)
- معاينات، وفي الشقق المؤجرة بالتنسيق مع المستأجر
الإتمام
- التحقق من تمويل المشترين وهويتهم
- تنسيق مسودة عقد البيع مع مكتب كاتب العدل
- المرافقة إلى موعد التوثيق
- التسليم بمحضر مكتوب وقراءات العدادات والمفاتيح
عمولة الوسيط (Maklerprovision)نتفق على عمولة الوسيط (Maklerprovision) كتابياً قبل بدء التسويق. عند بيع شقة أو منزل لأسرة واحدة إلى مستهلك يسري ما يلي: إذا دفع المشتري والبائع كلاهما عمولة، فيدفعانها بالمقدار نفسه (§ 656c BGB). وإذا تقرر أن يتحمل المشتري عمولة البائع، فلا يجوز أن يتجاوز ذلك النصف (§ 656d BGB).
سير العمل.
المحادثة والمعاينة
نتعرف على الشقة والمبنى ونوضح أهدافكم: السعر، والمدة الزمنية، والمشتري المستهدف ساكناً أو مستثمراً.
مستندات جمعية الملاك
إعلان التقسيم، والمحاضر، والتسويات، والاحتياطي. وما ينقص نطلبه من إدارة العقار.
التسويق
ملف العرض، والمنصات العقارية أو التواصل المباشر، والمعاينات مع إطلاعكم على نتائجها.
كاتب العدل والتسليم
التحقق من المشتري، وعقد البيع، وعند الاقتضاء موافقة مدير العقار، وموعد التوثيق، والتسليم.
العروض الحالية.
للبيع
Gepflegte 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon und Aufzug in Berlin-Prenzlauer Berg
549.000 EUR Kaufpreis
3 Zimmer · 1 Bad · 77 m² Wohnfläche
Verbrauchsausweis, 47,5 kWh/(m²·a), Gas, Bj. 2014, Klasse A
للبيع
Frei & bezugsfertig - Charmante 2-Zimmer-Wohnung mit Balkon in Berlin-Spandau
220.000 EUR Kaufpreis
2 Zimmer · 1 Bad · 56 m² Wohnfläche
Verbrauchsausweis, 98 kWh/(m²·a), ACID_GAS, Bj. 1957, Klasse C
حالات نموذجية عند بيع الشقق.
شقة مؤجرة
يبقى المستأجر، ويتولى المشتري العقد. نتواصل بشكل موجّه مع المستثمرين، ونعرض الإيجار والإيجارات المحصّلة والتكاليف الجانبية بطريقة تمكّن المشترين من فحص العائد بأنفسهم.
شقة محوّلة إلى ملكية شقق
إذا كان للمستأجر حق الشفعة، فيجب إبلاغه بمضمون عقد البيع، ويكون لديه بعد ذلك شهران لممارسته (§ 577 Abs. 2, § 469 Abs. 2 BGB). كما يتعين على المشترين الذين يريدون السكن فيها بأنفسهم مراعاة فترة حظر إنهاء العقد، وهي في برلين عشر سنوات (§ 577a BGB).
ترميم مقرر أو مساهمة استثنائية
إذا تقرر إجراء ما أو كان متوقعاً، فمكانه الصريح في ملف العرض. ويُنظم في عقد البيع من يتحمل المساهمات الاستثنائية المقررة. وبذلك لا تتحول المسألة إلى نقطة خلاف عند كاتب العدل.
شقة شاغرة للسكن الشخصي
بالنسبة لمن يشتري للسكن، يهم المخطط والإضاءة والحالة. نعرض الشقة بحيث يبرز ذلك كله، ونذكر رسوم الخدمات (Hausgeld) معه مباشرة.
العقار الموروث وجماعة الورثة
لإتمام البيع يجب أن يكون الورثة مسجلين في السجل العقاري (Grundbuch)، أو أن يثبتوا حقهم بشهادة الوراثة (Erbschein) أو بوصية موثقة لدى كاتب العدل مع محضر فتحها (§ 35 GBO). وإذا تعدد الورثة فلا بد من موافقتهم جميعاً. ننسق سير العملية مع جميع الأطراف ونُطلع كلاً منهم على المستجدات بالقدر نفسه. المزيد في مقال بيع العقار في جماعة الورثة (بالألمانية).
البيع بسرية
لا ترغبون في ظهور عقاركم على المنصات العقارية؟ عندئذٍ نتواصل مباشرة مع مشترين مختارين، ولا نرسل ملف العرض إلا بعد تعهد بالسرية.
المستندات التي نحتاجها.
ما ينقص نحصل عليه نحن. كلما كانت المستندات أكثر اكتمالاً في البداية، كان قرار المشترين أسرع.
- مستخرج حديث من السجل العقاري (Grundbuch)
- إعلان التقسيم مع مخطط التقسيم
- محاضر آخر ثلاثة اجتماعات لجمعية الملاك
- الخطة الاقتصادية وآخر تسوية سنوية
- تقرير الأصول مع وضع احتياطي الصيانة
- شهادة الطاقة (Energieausweis)، عادةً عن طريق إدارة العقار
- المخطط وحساب المساحة السكنية
- في الشقق المؤجرة: عقد الإيجار مع ملاحقه، وإثبات التأمين، وآخر تسوية لتكاليف التشغيل
- بطاقة الهوية أو جواز السفر للملاك (واجب التحقق من الهوية بموجب قانون مكافحة غسل الأموال، Geldwäschegesetz)
الدليل
مقالات ذات صلة في دليلنا (بالألمانية).
Teilungserklärung: Inhalt, Aufteilung in Berlin und Kosten für Notar und Grundbuch
Die Teilungserklärung macht aus einem Haus Eigentumswohnungen und regelt das Zusammenleben der Eigentümer. Was drinsteht, wie die Aufteilung abläuft, was Berlin genehmigen muss und was sie kostet.
Vermietete Wohnung verkaufen: Was Eigentümer in Berlin wissen müssen
Wer eine Wohnung mit Mieter verkauft, verkauft den Mietvertrag mit. Welche Rechte der Mieter behält, wann Vorkaufsrecht und Sperrfrist gelten und wer kauft.
Immobilie verkaufen mit oder ohne Makler: Aufgaben, Pflichten und Kosten im Vergleich
Ein Privatverkauf ist erlaubt und kann gut funktionieren. Welche Aufgaben und Pflichten jeder Verkäufer hat, was ein Makler übernimmt, was er kostet und wie Sie die Entscheidung treffen.
الأسئلة الشائعة
من المفيد معرفته.
ما مستندات جمعية الملاك التي أحتاجها؟
إعلان التقسيم مع مخطط التقسيم، ومحاضر آخر اجتماعات جمعية الملاك، والخطة الاقتصادية، والتسوية السنوية، وتقرير الأصول مع وضع احتياطي الصيانة. وبصفتكم مالكاً يحق لكم مطالبة الجمعية بالاطلاع على مستندات الإدارة (§ 18 Abs. 4 WEG). وما ينقص نطلبه من إدارة العقار. قائمة تحقق للطباعة (بالألمانية)
هل يحتاج البيع إلى موافقة مدير العقار؟
فقط إذا نص إعلان التقسيم على اشتراط الموافقة (§ 12 WEG)، وغالباً ما تكون من مدير العقار. وعندئذٍ يبقى البيع غير نافذ حتى تصدر الموافقة. نتحقق من ذلك في البداية ونطلبها في الوقت المناسب.
هل يمكنني بيع شقة مؤجرة؟
نعم. ينتقل عقد الإيجار إلى المشتري (§ 566 BGB)، ولا يلزم المستأجر بالإخلاء. ويكون المشترون في الغالب مستثمرين. وإذا حُوّلت الشقة إلى ملكية شقق بعد تسليمها للمستأجر، فللمستأجر حق الشفعة (§ 577 BGB).
كيف يُحدد سعر الشقة؟
أساساً من خلال مبيعات الشقق المماثلة في الموقع نفسه. وفي الشقق المؤجرة يحسب المشترون أيضاً على أساس الإيجار. كما تدخل في الحساب رسوم الخدمات والاحتياطي والإجراءات المقررة. وتقدير السعر مجاني وغير ملزم، ويأتي شخصياً من الإدارة.
هل أحتاج إلى شهادة طاقة؟
نعم، في العادة. في الشقة المملوكة تصدر الشهادة للمبنى بأكمله، وتحصلون عليها غالباً عن طريق إدارة العقار. ويجب عرضها على المهتمين في موعد أقصاه المعاينة، وإذا كانت متوفرة فإن أهم قيمها تُذكر منذ الإعلان (§ 80 Abs. 4, § 87 GModG، سابقاً GEG).
كم تبلغ العمولة ومن يدفعها؟
نتفق على عمولة الوسيط (Maklerprovision) كتابياً قبل بدء التسويق. عند بيع شقة أو منزل لأسرة واحدة إلى مستهلك يسري ما يلي: إذا دفع المشتري والبائع كلاهما عمولة، فيدفعانها بالمقدار نفسه (§ 656c BGB). وإذا تقرر أن يتحمل المشتري عمولة البائع، فلا يجوز أن يتجاوز ذلك النصف (§ 656d BGB). أما في العقارات الأخرى مثل المباني السكنية متعددة الوحدات والعقارات التجارية والأراضي، فالتوزيع متروك للاتفاق الحر.
كم يستغرق البيع؟
يتوقف ذلك أساساً على السعر والموقع واكتمال المستندات. فمع سعر يوافق السوق ومستندات كاملة يُعثر على المشترين أسرع بكثير. وبعد موعد التوثيق لدى كاتب العدل تمضي عادةً بضعة أسابيع أخرى حتى التسليم، ريثما تُسوّى مسألة ثمن الشراء والتسجيل في السجل العقاري (Grundbuch).
اعرضوا شقة للبيع.
بيانات قليلة تكفي. نرد خلال يوم عمل واحد.