للإيجار
3.200 m² Industriehalle mit Büro, Kühlraum und Durchfahrtsmöglichkeit für LKW -Toplage Reinickendorf
32.000 EUR Kaltmiete im Monat
3.200 m² Nutzfläche · 4.200 m² Grundstück
Bedarfsausweis, 123,5 kWh/(m²·a), Öl, Klasse B
العقارات التجارية · Commercial Leasing
تأجير العقارات التجارية وبيعها.
مكاتب، ومحلات تجزئة، ومطاعم ومقاهٍ، ومستودعات. في العقارات التجارية يحسم الأمرَ عقدُ الإيجار والاستخدام والأرقام. وتتولى الإدارة بنفسها التأجير التجاري (Commercial Leasing) والبيع.
ما يختلف في العقارات التجارية
العقد يصنع القيمة.
تسري على المحلات التجارية أحكام حماية إلزامية أقل مما يسري على الشقق. فقيمة الإيجار ومدته وتعديله والتأمين متروكة إلى حد بعيد للاتفاق الحر، ولا يسري كابح الإيجارات (Mietpreisbremse). ولهذا يزداد وزن عقد الإيجار: فهو يحدد قيمة المساحة، وعند البيع سعر العقار كله.
من الشائع الإيجار المرتبط بالمؤشر (Indexmiete)، الذي يتبع تطور مؤشر أسعار المستهلك، والإيجار المتدرج (Staffelmiete). وتتوقف صحة شرط الربط بالمؤشر في عقود الإيجار التجارية على أمور منها مدة العقد (Preisklauselgesetz). ويفحص المشترون والبنوك ذلك، لأن الإيجار المستقبلي يتوقف عليه.
عند التأجير يهم ما إذا كان الاستخدام المخطط له جائزاً بموجب قانون البناء. فإذا تحول متجر إلى مطعم أو مكتب إلى عيادة، فقد يخضع تغيير الاستخدام لشرط الترخيص. ونتحقق من ذلك قبل توقيع العقد.
وعند البيع تُعد ضريبة القيمة المضافة (Umsatzsteuer) موضوعاً قائماً بذاته. فبيع العقار معفى من حيث المبدأ من ضريبة القيمة المضافة (§ 4 Nr. 9 Buchst. a UStG). وإذا كان المالك قد اختار الخضوع لضريبة القيمة المضافة في التأجير، فيمكن اللجوء إلى بيع المنشأة ككل (§ 1 Abs. 1a UStG) أو إلى خيار الخضوع للضريبة في عقد البيع الموثق (§ 9 Abs. 3 UStG)، وإلا فقد يترتب تصحيح ضريبة المدخلات (§ 15a UStG). والتقييم من اختصاص مستشاركم الضريبي، ونحن نجمع المستندات اللازمة لذلك.
ما نؤجره ونبيعه.
- مساحات مكاتب وعيادات
- محلات تجزئة ومتاجر
- مطاعم ومقاهٍ، بما في ذلك الخلافة في التشغيل مع انتقال التجهيزات
- مستودعات، وإنتاج، ولوجستيات
- أراضٍ تجارية ومساحات مكشوفة
- مبانٍ سكنية تجارية كاستثمار
ما نتولاه.
التأجير (Commercial Leasing)
- قيمة الإيجار بحسب الموقع والحالة والاستخدام
- فحص نوع الاستخدام والتراخيص
- التحقق من المستأجرين بالسجل التجاري ومفهوم النشاط والملاءة المالية
- عقد إيجار بمدة محددة، وإيجار مرتبط بالمؤشر أو متدرج، وتأمين، ومحضر تسليم
البيع
- قائمة المستأجرين وعقود الإيجار التجارية مع المدد والخيارات
- تصنيف الإيجارات والدخل
- غرفة بيانات لفحص المشترين
- تنسيق عقد البيع مع مكتب كاتب العدل (Notar)
البيانات الفنية
- المساحات بحسب أنواع الاستخدام
- في المستودعات: ارتفاع السقف، والبوابات، وحمولة الأرضية، والمدخل
- في المطاعم والمقاهي: المطبخ، والتهوية، والمساحات الخارجية
- شهادة الطاقة (Energieausweis) مع البيانات الإلزامية للإعلان (§ 87 GModG، سابقاً GEG)
عمولة الوسيط (Maklerprovision)في المساحات التجارية المعروضة للإيجار وعند بيع العقارات التجارية تكون العمولة متروكة للاتفاق الحر. ونتفق كتابياً قبل البدء على من يتحملها وبأي مقدار.
سير العمل.
المحادثة
توضيح المساحة والاستخدام والهدف والموعد: تأجير أم بيع.
العرض
تقدير الإيجار أو السعر وتكليف بعمولة واضحة.
التسويق
ملف العرض (Exposé)، والمنصات العقارية أو التواصل المباشر، والمعاينات، والتحقق من المهتمين.
العقد والتسليم
عقد الإيجار أو عقد البيع لدى كاتب العدل، والتسليم بمحضر مكتوب.
أنواع الاستخدام في لمحة.
مكاتب وعيادات
تقسيم المساحة والتجهيز ومدة العقد تحدد القيمة. ومن يدفع تكاليف التعديلات، وبأي حالة تُعاد المساحة، أمور مكانها العقد.
محلات التجزئة
يجب أن تتناسب واجهة العرض وحركة المارة والاستخدام الجائز فيما بينها. وعند البيع يهم أيضاً طول المدة التي يرتبط بها المستأجر بشكل ثابت، وما إذا كانت لديه خيارات تمديد.
مطاعم ومقاهٍ مع خلافة في التشغيل
كثيراً ما يتسلم مشغّل جديد التجهيزات مقابل بدل نقل. نجمع بين المؤجر والمشغّل السابق والمشغّل الجديد، ونفحص مفهوم النشاط والتمويل. وترخيص المطعم اللازم مرتبط بشخص المشغّل، ويتقدم الخلف بطلب جديد للحصول عليه.
مستودعات ولوجستيات
ارتفاع السقف والبوابات وحمولة الأرضية والمدخل والمساحات الخارجية هي العوامل الحاسمة. نجمع البيانات الفنية بحيث يستطيع المستخدمون والمشترون اتخاذ قرارهم بسرعة.
الإيجار المرتبط بالمؤشر ومدة العقد
المدة التي يرتبط بها المستأجر بشكل ثابت وطريقة تعديل الإيجار تحددان ثمن الشراء في العقارات التجارية المؤجرة. نعرض المدد والخيارات وشروط التعديل لكل عقد بشكل واضح.
ضريبة القيمة المضافة في التأجير
لا يجوز للمؤجر اختيار الخضوع لضريبة القيمة المضافة إلا إذا استخدم المستأجر المحلات في معاملات لا تستبعد خصم ضريبة المدخلات (§ 9 Abs. 2 UStG). نستوضح ذلك قبل إبرام العقد ونثبته في عقد الإيجار.
المستندات التي نحتاجها.
ما ينقص نحصل عليه نحن. كلما كانت المستندات أكثر اكتمالاً في البداية، كان قرار المشترين أسرع.
- مستخرج السجل العقاري (Grundbuch) وخريطة المساحة (Flurkarte)
- المخططات وكشف المساحات بحسب الاستخدام
- رخصة البناء مع الاستخدام المرخص
- عقود الإيجار التجارية مع ملاحقها وخياراتها وشروط التعديل
- قائمة المستأجرين مع المدد والإيجارات والضمانات
- تسويات التكاليف الجانبية
- شهادة الطاقة (Energieausweis)
- بيانات عن المعاملة الضريبية للإيجارات من حيث ضريبة القيمة المضافة
- في الشركات: مستخرج السجل التجاري (واجب التحقق من الهوية بموجب قانون مكافحة غسل الأموال، Geldwäschegesetz)
الدليل
مقالات ذات صلة في دليلنا (بالألمانية).
Immobilienbewertung Berlin: Wie der Wert Ihrer Immobilie entsteht
Was ist meine Immobilie wert? Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren, Bodenrichtwerte aus BORIS Berlin und wann Sie ein Verkehrswertgutachten brauchen.
Maklerprovision Berlin: Wer zahlt den Makler bei Kauf und Miete?
Halbteilung beim Wohnungskauf, Bestellerprinzip bei Miete, freie Vereinbarung im Gewerbe: Wer in Berlin den Makler zahlt und wann die Provision verdient ist.
Grunderwerbsteuer Berlin und Brandenburg: Satz, Berechnung, Zahlung
6 Prozent in Berlin, 6,5 Prozent in Brandenburg: Wie die Grunderwerbsteuer berechnet wird, was mit Inventar gilt, wer zahlt und wann die Eintragung folgt.
الأسئلة الشائعة
من المفيد معرفته.
هل يسري كابح الإيجارات على العقارات التجارية؟
لا. لا يسري كابح الإيجارات (Mietpreisbremse) على العقارات التجارية. وقيمة الإيجار ومدته وتعديله متروكة إلى حد بعيد للاتفاق الحر.
ما الحد الأقصى للتأمين في العقارات التجارية؟
المبلغ متروك للاتفاق الحر. والمعتاد تأمين نقدي أو كفالة أو تأمين ضمان الإيجار.
من يدفع العمولة؟
في المساحات التجارية المعروضة للإيجار وعند بيع العقارات التجارية تكون العمولة متروكة للاتفاق الحر. ونتفق كتابياً قبل البدء على من يتحملها وبأي مقدار.
ما الإيجار المرتبط بالمؤشر؟
يتبع الإيجار تطور مؤشر أسعار المستهلك الصادر عن المكتب الاتحادي للإحصاء، صعوداً وهبوطاً. وفي عقود الإيجار التجارية تتوقف صحة الشرط على أمور منها مدة العقد (Preisklauselgesetz).
كيف تتحققون من الراغبين في استئجار مساحات تجارية؟
بمستخرج السجل التجاري ومفهوم النشاط وتقرير الملاءة المالية، وللمؤسسين الجدد أيضاً بإثبات التمويل. تحصلون على توصية مُعلَّلة، والقرار لكم.
هل تُستحق ضريبة القيمة المضافة عند بيع عقار تجاري؟
بيع العقار معفى من حيث المبدأ من ضريبة القيمة المضافة (§ 4 Nr. 9 Buchst. a UStG). وفي العقارات التجارية المؤجرة يمكن اللجوء إلى بيع المنشأة ككل (§ 1 Abs. 1a UStG) أو إلى خيار الخضوع لضريبة القيمة المضافة في عقد البيع الموثق (§ 9 Abs. 3 UStG). يرجى توضيح الحل المناسب مع مستشاركم الضريبي، فنحن لا نقدم استشارات ضريبية.
هل ترافقون أيضاً الخلافة في تشغيل المطاعم والمقاهي؟
نعم. نجمع بين المؤجر والمشغّل السابق والمشغّل الجديد، ونفحص مفهوم الخلف وتمويله، ونحصل على موافقة المؤجر.
اعرضوا عقاراً تجارياً.
بيانات قليلة تكفي. نرد خلال يوم عمل واحد.