Ratgeber · Steuern
Grunderwerbsteuer Berlin und Brandenburg: Satz, Berechnung, Zahlung
6 Prozent in Berlin, 6,5 Prozent in Brandenburg: Wie die Grunderwerbsteuer berechnet wird, was mit Inventar gilt, wer zahlt und wann die Eintragung folgt.
Ein fester Posten bei jedem Kauf
Wer in Berlin oder Brandenburg eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück kauft, zahlt Grunderwerbsteuer. Neben Notar, Grundbuchamt und gegebenenfalls Makler ist sie ein erheblicher Teil der Kaufnebenkosten. Weil sie auf den vollen Kaufpreis berechnet wird, gehört sie früh in die Finanzierungsplanung.
Das Grunderwerbsteuergesetz ist ein Bundesgesetz. Den Steuersatz bestimmen aber die Länder selbst, dazu ermächtigt sie Art. 105 Abs. 2a Satz 2 des Grundgesetzes. Deshalb unterscheiden sich die Sätze zwischen Berlin und Brandenburg, obwohl die Regeln zur Berechnung und zum Verfahren dieselben sind.
Der Steuersatz in Berlin und Brandenburg
Berlin: Der Steuersatz beträgt 6 Prozent der Gegenleistung. Er gilt für Erwerbsvorgänge, die ab dem 1. Januar 2014 verwirklicht werden. Rechtsgrundlage ist das Berliner Gesetz über die Festsetzung der Hebesätze für die Realsteuern für die Kalenderjahre 2007 bis 2011 und des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer vom 20. Dezember 2006 in seiner geänderten Fassung. So weist es auch die Senatsverwaltung für Finanzen aus.
Brandenburg: Der Steuersatz beträgt 6,5 Prozent. Das regelt § 1 des Brandenburger Gesetzes über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer, in der Fassung, die seit dem 1. Juli 2015 anzuwenden ist.
Beide Angaben entsprechen dem Stand vom 29. September 2026. Die Länder können ihre Sätze durch Gesetz ändern. Maßgeblich ist der Satz, der im Zeitpunkt der Verwirklichung des Erwerbsvorgangs gilt, beim Kauf also in der Regel bei Beurkundung. Wer kurz vor einer angekündigten Änderung kauft, sollte den Satz beim zuständigen Finanzamt oder beim Notar bestätigen lassen.
Wonach sich die Steuer bemisst
Nach § 8 Abs. 1 GrEStG bemisst sich die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung. Was dazu gehört, regelt § 9 GrEStG. Beim Kauf ist das der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Übernimmt der Käufer also zusätzlich Verpflichtungen des Verkäufers, erhöht das die Bemessungsgrundlage. Nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG zählen auch Leistungen dazu, die der Käufer neben dem vereinbarten Preis zusätzlich gewährt.
Die Grunderwerbsteuer selbst wird der Gegenleistung weder hinzugerechnet noch von ihr abgezogen (§ 9 Abs. 3 GrEStG). Der errechnete Betrag wird nach § 11 Abs. 2 GrEStG auf volle Euro abgerundet.
Gibt es keine Gegenleistung oder lässt sie sich nicht ermitteln, etwa bei bestimmten Umwandlungen oder Einbringungen, tritt nach § 8 Abs. 2 GrEStG der Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz an ihre Stelle. Für den gewöhnlichen Kauf spielt das keine Rolle.
Beispielrechnung
| Kaufpreis | Berlin (6 %) | Brandenburg (6,5 %) |
|---|---|---|
| 300.000 EUR | 18.000 EUR | 19.500 EUR |
| 450.000 EUR | 27.000 EUR | 29.250 EUR |
| 750.000 EUR | 45.000 EUR | 48.750 EUR |
Die Beispiele unterstellen, dass der gesamte Kaufpreis auf das Grundstück entfällt und keine weiteren Leistungen hinzukommen.
Mitverkauftes Inventar und Einbauküche
Besteuert wird der Erwerb von Grundstücken im Sinne des bürgerlichen Rechts (§ 2 Abs. 1 Satz 1 GrEStG). Dazu gehören das Gebäude und seine wesentlichen Bestandteile, also die mit dem Grund und Boden fest verbundenen und die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen (§ 94 BGB). Bewegliche Gegenstände, die nur mitverkauft werden, gehören grundsätzlich nicht dazu. Bei Gewerbeimmobilien nimmt § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 GrEStG zudem Maschinen und sonstige Vorrichtungen einer Betriebsanlage aus.
Wird für mitverkauftes Inventar ein eigener Preis vereinbart, unterliegt dieser Teil deshalb grundsätzlich nicht der Grunderwerbsteuer. Das kann Möbel, Geräte oder eine Einbauküche betreffen. Ob eine Einbauküche als wesentlicher Bestandteil zum Gebäude gehört oder als Zubehör (§ 97 BGB) eine eigenständige bewegliche Sache bleibt, hängt vom Einzelfall ab, etwa davon, wie fest sie eingebaut und an den Raum angepasst ist.
In der Praxis kommt es auf zwei Punkte an. Der Inventaranteil sollte im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen und mit einer Liste der Gegenstände hinterlegt werden. Die angesetzten Werte sollten dem tatsächlichen Zeitwert entsprechen und belegbar sein. Das Finanzamt kann die Aufteilung prüfen und muss überhöhte Ansätze nicht übernehmen. Ein zu hoch angesetzter Inventarpreis führt dann zu Rückfragen und kann die Festsetzung und damit die Eigentumsumschreibung verzögern.
Wer die Steuer zahlt
Steuerschuldner sind nach § 13 Nr. 1 GrEStG regelmäßig die am Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen, beim Kauf also Käufer und Verkäufer. Beide sind Gesamtschuldner (§ 44 AO). Im Kaufvertrag wird die Grunderwerbsteuer in aller Regel dem Käufer auferlegt. Diese Vereinbarung wirkt aber nur zwischen den Parteien. Zahlt der Käufer nicht, kann das Finanzamt die Steuer auch vom Verkäufer verlangen. Verkäufer sollten deshalb auf eine solide Finanzierung des Käufers achten.
Fälligkeit und Unbedenklichkeitsbescheinigung
Der Notar zeigt den beurkundeten Kaufvertrag nach § 18 GrEStG dem zuständigen Finanzamt an. Das Finanzamt erlässt daraufhin einen Steuerbescheid. Die Steuer wird nach § 15 GrEStG einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig, sofern das Finanzamt keine längere Frist setzt. Hängt die Wirksamkeit des Kaufvertrags von einer Bedingung oder einer Genehmigung ab, entsteht die Steuer nach § 14 GrEStG erst mit deren Eintritt oder Erteilung.
Nach § 22 Abs. 1 GrEStG darf der Käufer erst dann als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung des Finanzamts vorliegt, dass der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen. Diese Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt das Finanzamt nach § 22 Abs. 2 GrEStG, wenn die Steuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet ist oder Steuerfreiheit besteht. Sie wird schriftlich erteilt, eine elektronische Übermittlung ist gesetzlich ausgeschlossen. In Berlin übersendet das Finanzamt sie nach vollständiger Zahlung an den beurkundenden Notar.
Für Käufer heißt das: Wer den Bescheid liegen lässt, verzögert die eigene Eintragung als Eigentümer. Für Verkäufer heißt das: Die Umschreibung im Grundbuch hängt auch davon ab, dass der Käufer seine Steuer zahlt.
Share Deals
Auch der Erwerb von Anteilen an einer Gesellschaft, der ein Grundstück gehört, kann Grunderwerbsteuer auslösen, etwa beim Übergang von mindestens 90 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter innerhalb von zehn Jahren oder bei der Vereinigung von mindestens 90 Prozent der Anteile in einer Hand (§ 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG).
Unterstützung durch HEPA Immobilien
HEPA Immobilien begleitet als familiengeführtes Maklerunternehmen seit 1993 Käufer und Eigentümer in Berlin und Brandenburg beim Kauf und Verkauf von Immobilien. Wir stellen die Kaufnebenkosten frühzeitig zusammen und achten darauf, dass mitverkauftes Inventar im Kaufvertrag nachvollziehbar ausgewiesen wird. Wenn Sie einen Verkauf planen, beginnen Sie mit unserer kostenlosen Preiseinschätzung.
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
