Ratgeber · Steuern
Spekulationsfrist Immobilie: Wann der Hausverkauf steuerfrei ist
Zehn Jahre, Eigennutzung, Erbschaft, 1.000-Euro-Grenze: Wann beim Verkauf einer Immobilie Spekulationssteuer anfällt und welches Datum für die Frist zählt.
Eine Steuer, die es dem Namen nach nicht gibt
Eine eigene Spekulationssteuer kennt das Gesetz nicht. Gemeint ist die Einkommensteuer auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften nach § 22 Nr. 2 und § 23 EStG. Der Gewinn wird zu den übrigen Einkünften gerechnet und mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Wer in einem Jahr mit hohem Einkommen verkauft, zahlt also entsprechend mehr.
Ob überhaupt Steuer anfällt, hängt vor allem von zwei Fragen ab: Wie lange liegen Kauf und Verkauf auseinander, und wer hat die Immobilie in dieser Zeit genutzt. Dieser Beitrag gibt einen Überblick. Er ersetzt nicht die Prüfung Ihres Einzelfalls durch einen Steuerberater, und bei einem geplanten Verkauf innerhalb der Frist sollten Sie diese Prüfung vor dem Notartermin einholen.
Die Zehnjahresfrist
Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist der Verkauf eines Grundstücks oder eines grundstücksgleichen Rechts steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Eigentumswohnungen und Gebäude sind eingeschlossen. Wird innerhalb der Frist gebaut, ausgebaut oder erweitert, zählt auch dieser Teil mit.
Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn beim Privatverkauf nicht mehr nach § 23 EStG steuerpflichtig, unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet war oder leer stand. Die Ausnahme ist der gewerbliche Grundstückshandel, dazu am Ende mehr.
Welches Datum zählt
Für die Frist kommt es nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs auf den wirksamen Abschluss der schuldrechtlichen Verträge an, also des Kaufvertrags beim Erwerb und des Kaufvertrags beim Verkauf. Ein Grundstückskaufvertrag wird wirksam nur notariell beurkundet (§ 311b Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist deshalb der Tag der Beurkundung. Übergabe, Kaufpreiszahlung und Eintragung im Grundbuch spielen für die Frist keine Rolle.
Gerechnet wird nach den allgemeinen Fristregeln des BGB, die über § 108 Abs. 1 AO auch im Steuerrecht gelten. Ein Beispiel: Wurde der Kaufvertrag am 15.03.2016 beurkundet, endet die Frist mit Ablauf des 15.03.2026. Ein Verkauf, der am 16.03.2026 oder später beurkundet wird, liegt außerhalb der Frist. Wer knapp kalkuliert, sollte einige Tage Puffer einplanen und den Termin mit dem Steuerberater abstimmen. Ein Notartermin einen Tag zu früh kann den gesamten Gewinn steuerpflichtig machen.
Ausnahme: selbst genutzte Immobilie
Steuerfrei bleibt der Verkauf innerhalb der zehn Jahre, wenn die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG kennt zwei Varianten: Die Immobilie wurde zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt, oder sie wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt.
Die zweite Variante verlangt keine vollen drei Jahre. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs genügt ein zusammenhängender Zeitraum der Eigennutzung, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt. Nur das mittlere Jahr muss vollständig abgedeckt sein. Wer also im Dezember 2024 einzieht, das ganze Jahr 2025 dort wohnt und im Januar 2026 verkauft, erfüllt die Voraussetzung. War die Wohnung dagegen in einem Teil des Jahres 2025 vermietet, greift die Ausnahme nicht.
Eigene Wohnzwecke setzen nach dieser Rechtsprechung nicht voraus, dass die Wohnung der Lebensmittelpunkt ist. Auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung können darunter fallen. Entscheidend ist, dass die Wohnung dem Eigentümer auch in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht.
Erbschaft und Schenkung
Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, hat sie nicht selbst angeschafft. Für die Frist wird ihm aber die Anschaffung durch den Vorgänger zugerechnet. Für Beschenkte regelt das § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG ausdrücklich: Beim unentgeltlichen Erwerb zählt die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger. Erben treten als Gesamtrechtsnachfolger ohnehin in die Rechtsstellung des Erblassers ein.
Praktisch heißt das: Die Frist beginnt nicht mit dem Erbfall oder der Schenkung neu, sondern läuft ab dem Kauf durch den Vorgänger weiter. Hat die Mutter die Wohnung vor zwölf Jahren gekauft, kann die Tochter sie nach der Schenkung ohne Steuer nach § 23 EStG verkaufen. Hat die Mutter erst vor sechs Jahren gekauft, läuft die Frist noch vier Jahre.
Vorsicht ist geboten, wenn bei der Übertragung Geld fließt, etwa bei Ausgleichszahlungen an Geschwister, der Übernahme von Darlehen oder einer Erbauseinandersetzung mit Abfindung. Solche Gestaltungen können steuerlich ganz oder teilweise als neue Anschaffung gewertet werden. Das gehört vor der Unterschrift auf den Tisch des Steuerberaters.
Wie der Gewinn berechnet wird
Der steuerpflichtige Gewinn ist nach § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG der Unterschied zwischen dem Verkaufspreis und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie den Werbungskosten. Bei vermieteten Objekten werden die Anschaffungskosten um die in der Vermietungszeit abgezogenen Abschreibungen gemindert (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Der Gewinn fällt damit höher aus, als ein einfacher Vergleich von Kauf- und Verkaufspreis vermuten lässt.
Nach § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG bleiben Gewinne steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro beträgt. Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Liegt der Gesamtgewinn bei 1.000 Euro oder darüber, ist er in voller Höhe steuerpflichtig. Bei einem Immobilienverkauf spielt diese Grenze deshalb nur selten eine Rolle.
Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen nur mit Gewinnen aus solchen Geschäften verrechnet werden, im selben Jahr oder nach Maßgabe von § 10d EStG im Vorjahr und in späteren Jahren (§ 23 Abs. 3 Satz 7 und 8 EStG). Mit Einkünften aus Arbeit oder Vermietung lassen sie sich nicht ausgleichen.
Hinweis: gewerblicher Grundstückshandel
Wer mehrere Immobilien in kurzer Zeit kauft und verkauft, kann den Bereich der privaten Vermögensverwaltung verlassen. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs liegt in der Regel ein gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn mehr als drei Objekte innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel fünf Jahren seit der Anschaffung oder Errichtung verkauft werden. Man spricht von der Drei-Objekt-Grenze.
Die Folgen reichen weiter als bei § 23 EStG: Die Gewinne sind dann gewerbliche Einkünfte, und die Zehnjahresfrist schützt nicht. Die Grenze ist eine Faustregel, im Einzelfall entscheiden die Umstände. Wer mehrere Objekte besitzt und über Verkäufe nachdenkt, sollte die Reihenfolge und den zeitlichen Abstand vorher steuerlich prüfen lassen.
Unterstützung durch HEPA Immobilien
Ob ein Verkauf jetzt oder erst nach Ablauf der Frist sinnvoll ist, hängt auch vom erzielbaren Preis ab. Eine Grundlage für das Gespräch mit Ihrem Steuerberater und die Planung des Verkaufszeitpunkts ist unsere kostenlose Preiseinschätzung, die bei HEPA die Geschäftsführung persönlich übernimmt. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
