بيع مبنى سكني
بيع المباني السكنية متعددة الوحدات، بأرقام موثوقة.
من يشتري مبنى سكنياً متعدد الوحدات يشتري دخلاً قبل كل شيء. نُعدّ قائمة المستأجرين وعقود الإيجار والتكاليف بحيث يجري الفحص بسرعة ولا يُعاد التفاوض على السعر في الجولة الأخيرة.
ما يهم في المبنى السكني متعدد الوحدات
السعر يتبع الدخل.
في المباني السكنية متعددة الوحدات والمباني السكنية التجارية يقف الدخل في المركز. ويستخدم المقيّمون هنا عادةً طريقة قيمة الدخل (Ertragswertverfahren) (§§ 27 bis 34 ImmoWertV): نقطة الانطلاق هي الإيجار الممكن تحقيقه وفق السوق، مطروحاً منه تكاليف الإدارة والتشغيل، مرسملاً على أساس العمر الاستخدامي المتبقي وسعر فائدة العقارات، مضافاً إليه قيمة الأرض. ويحسب المشترون بطريقة مشابهة، وغالباً أيضاً بمضاعف لصافي الإيجار السنوي البارد.
لذلك فإن أهم مستند هو قائمة مستأجرين تتطابق مع عقود الإيجار ومع الإيجارات المحصّلة فعلاً: المساحة، والإيجار، وبداية العقد، وآخر زيادة في الإيجار، والتأمين، والمتأخرات. وأي فروقات تظهر في فحص المشتري، وتكلّف حينها وقتاً ومن السعر.
ويسأل المشترون في برلين أيضاً عن إمكانات تطور الإيجارات. ففي العقود القائمة لا تجوز الزيادات إلا حتى متوسط الإيجار المحلي المعتاد وضمن حد الزيادة القصوى (§ 558 BGB)، والمرجع هو مؤشر الإيجارات في برلين (Mietspiegel). وعند التأجير الجديد يسري كابح الإيجارات (Mietpreisbremse) (§ 556d BGB). نعرض الإيجارات بحيث يستطيع المشترون تقدير ذلك بأنفسهم، دون أن نَعِد بشيء.
إذا كان المبنى يقع في منطقة حماية اجتماعية (soziales Erhaltungsgebiet)، فقد تخضع أعمال التعديل وتغيير الاستخدام والتقسيم إلى شقق مملوكة لشرط الترخيص (§ 172 BauGB). وهذا يؤثر فيما يمكن للمشتري أن يخطط له بالمبنى، ولذلك مكانه في المستندات.
المباني التي نبيعها.
- مبانٍ سكنية متعددة الوحدات قديمة وجديدة
- مبانٍ سكنية تجارية بمحلات أو مكاتب في الطابق الأرضي
- مبانٍ بجناح جانبي أو مبنى خلفي
- مبانٍ شاغرة جزئياً ذات إمكانات تطوير
- مبانٍ مقسمة يُراد بيعها كوحدة واحدة
- مبانٍ من جماعات الورثة
ما نتولاه.
الأرقام والمستندات
- مطابقة قائمة المستأجرين مع عقود الإيجار والإيجارات المحصّلة
- التكاليف الجانبية، والمتأخرات، ومبالغ التأمين
- تصنيف الإيجارات القائمة وفق مؤشر الإيجارات
- السجل العقاري (Grundbuch)، والأعباء الإنشائية العامة، ومنطقة الحماية، وحماية المباني الأثرية
التسويق
- ملف العرض (Exposé) مع كشف الإيجارات والأرقام الفعلية
- غرفة بيانات لفحص المشترين
- التواصل مع مشترين لديهم ملف شراء مناسب
- تسويق بسرية دون منصات عقارية، إذا رغبتم في ذلك
الإتمام
- إثبات التمويل والتحقق من هوية المشترين
- تنسيق عقد البيع مع مكتب كاتب العدل (Notar)، بما في ذلك الإيجارات ومبالغ التأمين وتاريخ الانتقال
- تسليم عقود الإيجار ومبالغ التأمين والمستندات في يوم الانتقال
- عند رغبة المشتري، الإدارة من قبل HEPA Hausverwaltung
سير العمل.
المحادثة والأرقام
نناقش أهدافكم ونطلع على قائمة المستأجرين وعقود الإيجار والتكاليف.
السعر والتكليف
تقدير مُعلَّل للسعر على أساس الدخل وعرض بعمولة واضحة.
غرفة البيانات والتسويق
ملف العرض، وغرفة البيانات، والتواصل مع المشترين المناسبين، ومعاينات تراعي المستأجرين.
كاتب العدل والتسليم
التحقق من المشتري، وعقد البيع، وموعد التوثيق، والتسليم في التاريخ المحدد.
ما ينتبه إليه المشترون في المباني السكنية متعددة الوحدات.
قائمة المستأجرين والإيجارات المحصّلة
يطابق المشترون قائمة المستأجرين مع كشوف الحساب البنكية. وإذا لم يتطابق الإيجار المتفق عليه مع المدفوعات الفعلية، يُعاد التفاوض. نوضح الفروقات مسبقاً.
مؤشر الإيجارات وكابح الإيجارات
ما يهم المشتري هو الإيجار المدفوع اليوم والإيجار الممكن قانوناً. نصنف الإيجارات القائمة وفق مؤشر الإيجارات في برلين ونشير إلى الحدود المفروضة عند التأجير الجديد.
مبالغ التأمين
يحل المشتري محل البائع في الحقوق والالتزامات الناشئة عن ضمانات الإيجار (§ 566a BGB). وإذا تعذر على المستأجر استرداد التأمين من المشتري عند انتهاء العقد، يبقى البائع ملزماً برده. لذلك يلزم إثبات لكل مبلغ تأمين.
المحلات التجارية في الطابق الأرضي
كثيراً ما تتضمن عقود الإيجار التجارية مدداً ثابتة، وإيجارات مرتبطة بالمؤشر أو متدرجة، وخيار الخضوع لضريبة القيمة المضافة. نعرض هذه النقاط لكل عقد إيجار تجاري على حدة. المزيد في العقارات التجارية.
الشواغر والتوسعة
قد تكون الوحدات الشاغرة أو العلية غير المجهزة مثيرة لاهتمام المشترين. نجمع ما هو معروف، ونقول بصراحة ما يتعين على المشتري فحصه بنفسه.
البيع بسرية
لا ترغبون في ظهور عقاركم على المنصات العقارية؟ عندئذٍ نتواصل مباشرة مع مشترين مختارين، ولا نرسل ملف العرض إلا بعد تعهد بالسرية.
المستندات التي نحتاجها.
ما ينقص نحصل عليه نحن. كلما كانت المستندات أكثر اكتمالاً في البداية، كان قرار المشترين أسرع.
- مستخرج حديث من السجل العقاري وخريطة المساحة (Flurkarte)
- قائمة المستأجرين مع المساحة والإيجار وبداية العقد والتأمين
- جميع عقود الإيجار مع ملاحقها وآخر زيادات الإيجار
- تسويات تكاليف التشغيل للسنوات الأخيرة
- كشف بالتكاليف التي لا تُحمَّل على المستأجرين، مثل الإدارة والصيانة
- شهادة الطاقة (Energieausweis)
- المخططات وحساب المساحات
- رخص البناء، ولا سيما لتجهيز العلية وتغيير الاستخدام
- إثباتات أعمال التحديث
- إثباتات مبالغ التأمين
- بطاقة الهوية للملاك، وفي الشركات مستخرج السجل التجاري (واجب التحقق من الهوية بموجب قانون مكافحة غسل الأموال، Geldwäschegesetz)
الدليل
مقالات ذات صلة في دليلنا (بالألمانية).
Restnutzungsdauer-Gutachten: Was es leistet, was der BFH verlangt und wann es sich lohnt
Wie lange ist ein Gebäude noch nutzbar? Die Antwort beeinflusst den Verkehrswert und die Abschreibung. Was die ImmoWertV regelt, was das Finanzamt anerkennt und wann ein Gutachten sinnvoll ist.
Immobilienbewertung Berlin: Wie der Wert Ihrer Immobilie entsteht
Was ist meine Immobilie wert? Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren, Bodenrichtwerte aus BORIS Berlin und wann Sie ein Verkehrswertgutachten brauchen.
Steuern beim Immobilienverkauf: Welche Steuern anfallen und wann der Verkauf steuerfrei ist
Einkommensteuer auf den Gewinn, Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer und Grundsteuer im Verkaufsjahr: ein Überblick, welche Steuern beim Verkauf einer Immobilie eine Rolle spielen und wer sie trägt.
الأسئلة الشائعة
من المفيد معرفته.
كيف يُحدد سعر المبنى السكني متعدد الوحدات؟
من خلال الدخل. نقطة الانطلاق هي صافي الإيجار البارد الممكن تحقيقه بصورة مستدامة، مطروحاً منه التكاليف التي يتحملها المالك. ويضاف إلى ذلك الموقع والحالة واحتياجات الصيانة وزيادات الإيجار الممكنة قانوناً. وتقدير السعر مجاني وغير ملزم، ويأتي شخصياً من الإدارة.
ما المستندات التي يحتاجها المشترون؟
قبل كل شيء قائمة مستأجرين كاملة، وجميع عقود الإيجار مع ملاحقها، وتسويات تكاليف التشغيل، والسجل العقاري، وخريطة المساحة، وشهادة الطاقة، وإثباتات أعمال التحديث. ونجهز غرفة بيانات للفحص.
من يدفع العمولة؟
نتفق على العمولة كتابياً قبل بدء التسويق. وفي المباني السكنية متعددة الوحدات والمباني السكنية التجارية والعقارات التجارية والأراضي يكون توزيعها بين المشتري والبائع متروكاً للاتفاق الحر.
هل يمكنني البيع بسرية؟
نعم. عندئذٍ نتواصل مباشرة مع مشترين مختارين، ولا نرسل ملف العرض إلا بعد تعهد بالسرية. وننسق معاينات الشقق الفردية مع المستأجرين.
هل للمستأجرين حق الشفعة؟
في العادة لا، عند بيع مبنى غير مقسم كوحدة واحدة. فحق الشفعة وفق § 577 BGB يخص الشقق التي أُنشئت عليها ملكية شقق، أو يُراد إنشاؤها، بعد تسليمها للمستأجر. وفي مناطق الحماية الاجتماعية قد يكون للحي حق شفعة قانوني (§ 24 BauGB). ويوضح مكتب كاتب العدل ما إذا كان قائماً في الحالة المعنية.
كم يستغرق البيع؟
يتوقف ذلك أساساً على السعر والموقع واكتمال المستندات. فمع سعر يوافق السوق ومستندات كاملة يُعثر على المشترين أسرع بكثير. وبعد موعد التوثيق لدى كاتب العدل تمضي عادةً بضعة أسابيع أخرى حتى التسليم، ريثما تُسوّى مسألة ثمن الشراء والتسجيل في السجل العقاري (Grundbuch).
هل تتولون الإدارة بعد البيع؟
نعم، عند رغبة المشتري، عن طريق HEPA Hausverwaltung من البيت نفسه.
اعرضوا مبنى سكنياً للبيع.
بيانات قليلة تكفي. نرد خلال يوم عمل واحد.