Ratgeber · Bewertung
Restnutzungsdauer-Gutachten: Was es leistet, was der BFH verlangt und wann es sich lohnt
Wie lange ist ein Gebäude noch nutzbar? Die Antwort beeinflusst den Verkehrswert und die Abschreibung. Was die ImmoWertV regelt, was das Finanzamt anerkennt und wann ein Gutachten sinnvoll ist.
Eine Zahl mit doppelter Wirkung
Die Restnutzungsdauer gibt an, wie viele Jahre ein Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie spielt an zwei Stellen eine Rolle, die auf den ersten Blick wenig miteinander zu tun haben: bei der Ermittlung des Verkehrswerts und bei der steuerlichen Abschreibung vermieteter Gebäude.
Im Bewertungsrecht ist sie ein fester Baustein des Ertrags- und des Sachwertverfahrens. Im Steuerrecht kann sie dazu führen, dass ein Vermieter sein Gebäude schneller abschreiben darf, als es die gesetzlichen Regelsätze vorsehen. Für diesen zweiten Zweck werden Restnutzungsdauer-Gutachten seit einigen Jahren häufig beauftragt. Dieser Beitrag erklärt beide Seiten, die aktuelle Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs und die Grenzen eines solchen Gutachtens.
Alter, Gesamtnutzungsdauer, Restnutzungsdauer
Die Begriffe sind in § 4 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) definiert:
- Alter ist die Differenz zwischen dem Kalenderjahr des Stichtags und dem Baujahr (§ 4 Abs. 1 ImmoWertV).
- Gesamtnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung vom Baujahr an üblicherweise wirtschaftlich genutzt werden kann (§ 4 Abs. 2 ImmoWertV).
- Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann (§ 4 Abs. 3 Satz 1 ImmoWertV).
In der Regel wird die Restnutzungsdauer aus dem Unterschied zwischen Gesamtnutzungsdauer und Alter abgeleitet. Individuelle Gegebenheiten können diese Dauer nach § 4 Abs. 3 Satz 3 ImmoWertV verlängern oder verkürzen. Die Verordnung nennt als Beispiele durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen und unterlassene Instandhaltung.
Die Modelle der ImmoWertV
Damit die Daten der Gutachterausschüsse vergleichbar sind, gibt die ImmoWertV Modellansätze vor. Nach § 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV ist die Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 1 festzulegen. Dort sind unter anderem für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser, für Mehrfamilienhäuser und für Wohnhäuser mit Mischnutzung jeweils 80 Jahre angesetzt, für Geschäftshäuser sowie Bürogebäude und Banken jeweils 60 Jahre.
Wurde ein Wohngebäude modernisiert, beschreibt Anlage 2 ein Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer. Es arbeitet mit einer Modernisierungspunktzahl, die für einzelne Modernisierungselemente vergeben oder sachverständig eingeschätzt wird. Anlage 2 stellt ausdrücklich klar, dass das Modell die sachverständige Würdigung des Einzelfalls nicht ersetzt.
Ein Gutachter, der Daten des Gutachterausschusses verwendet, etwa Liegenschaftszinssätze oder Sachwertfaktoren, muss dieselben Modelle anwenden, die bei der Ableitung dieser Daten zugrunde lagen. Das ist der Grundsatz der Modellkonformität (§ 10 Abs. 1 ImmoWertV). Wie die Verfahren im Einzelnen funktionieren, beschreibt der Beitrag Immobilienbewertung Berlin: Wie der Wert Ihrer Immobilie entsteht.
Restnutzungsdauer im Verkehrswert
Im Ertragswertverfahren bestimmt die Restnutzungsdauer zusammen mit dem Liegenschaftszinssatz, über wie viele Jahre der Reinertrag des Gebäudes kapitalisiert wird. Eine kürzere Restnutzungsdauer führt bei sonst gleichen Annahmen zu einem niedrigeren Gebäudeertragswert. Im Sachwertverfahren wirkt sie über die Alterswertminderung.
Für Verkäufer heißt das: Ein gut instand gehaltenes und modernisiertes Mehrfamilienhaus hat eine längere Restnutzungsdauer als ein gleich altes Haus mit Instandhaltungsstau. Belege über Modernisierungen, etwa an Dach, Fenstern, Leitungen, Heizung oder Bädern, gehören deshalb in jede Verkaufsunterlage. Sie helfen Käufern, Banken und Gutachtern bei der Einordnung. Welche Unterlagen beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses üblich sind, zeigt die Seite Mehrfamilienhaus verkaufen in Berlin.
Die steuerliche Seite: Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG
Wer ein Gebäude vermietet, schreibt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über die Absetzung für Abnutzung (AfA) ab. Der Anteil für Grund und Boden wird nicht abgeschrieben. Für Gebäude im Privatvermögen, die Wohnzwecken dienen, sieht § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG in der aktuellen Fassung folgende Regelsätze vor:
| Fertigstellung des Gebäudes | Jährliche AfA |
|---|---|
| nach dem 31.12.2022 | 3 Prozent |
| vor dem 01.01.2023 und nach dem 31.12.1924 | 2 Prozent |
| vor dem 01.01.1925 | 2,5 Prozent |
Diese Sätze unterstellen eine Nutzungsdauer von gut 33, 50 oder 40 Jahren. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine höhere AfA. Die Vorschrift greift, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer in den Fällen der 3-Prozent-Regel weniger als 33 Jahre, in den Fällen der 2-Prozent-Regel weniger als 50 Jahre und in den Fällen der 2,5-Prozent-Regel weniger als 40 Jahre beträgt. Dann können anstelle der Regelsätze die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen vorgenommen werden.
Ein vereinfachtes Beispiel mit angenommenen Zahlen: Auf das Gebäude entfallen Anschaffungskosten von 300.000,00 EUR. Bei 2 Prozent beträgt die jährliche AfA 6.000,00 EUR. Wird eine tatsächliche Nutzungsdauer von 30 Jahren nachgewiesen, beträgt sie 10.000,00 EUR. Ob und in welchem Umfang sich das steuerlich auswirkt, hängt vom persönlichen Steuersatz und von der weiteren Planung ab.
Was der Bundesfinanzhof verlangt
Die Darlegung einer kürzeren Nutzungsdauer obliegt dem Steuerpflichtigen. Mit Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19) hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass er sich dafür jeder Darlegungsmethode bedienen kann, die im Einzelfall zur Führung des Nachweises geeignet erscheint. Die Finanzverwaltung hatte daraufhin mit BMF-Schreiben vom 22.02.2023 einschränkende Anforderungen an solche Nachweise formuliert.
Mit Urteil vom 23.01.2024 (IX R 14/23) hat der Bundesfinanzhof seine Linie bestätigt: Der Steuerpflichtige kann sich jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des Nachweises geeignet erscheint. Das Gericht hat aber auch eine wichtige Grenze gezogen. Der schlichte Verweis auf die modellhaft ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer nach der Immobilienwertermittlungsverordnung genügt nicht, um eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer darzulegen und nachzuweisen.
Nach Berichten der Fachpresse hat die Finanzverwaltung ihr Schreiben vom 22.02.2023 mit BMF-Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben. Maßgeblich wären damit der Gesetzeswortlaut und die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Welcher Stand für Ihre Steuererklärung gilt, klärt Ihr Steuerberater.
Für die Praxis folgt daraus: Ein Gutachten wird nicht deshalb anerkannt, weil es einer bestimmten Methode folgt, und nicht deshalb abgelehnt, weil es eine andere wählt. Entscheidend ist, ob es für das konkrete Gebäude nachvollziehbar begründet, warum die Nutzungsdauer kürzer ist. Dazu gehören der technische Zustand, der Verschleiß einzelner Bauteile, die wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen. Eine Ortsbesichtigung und eine Dokumentation des Zustands machen ein Gutachten belastbarer. Das Finanzamt prüft die Aussagekraft im Einzelfall.
Restnutzungsdauer bei Erbschaft und Schenkung
Auch die Erbschaft- und Schenkungsteuer kennt die Restnutzungsdauer, aber mit eigenen, gesetzlich festgelegten Regeln. Im steuerlichen Ertragswertverfahren wird sie nach § 185 Abs. 3 BewG grundsätzlich aus dem Unterschied zwischen der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 zum Bewertungsgesetz und dem Alter des Gebäudes ermittelt. Für Mietwohngrundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungseigentum setzt Anlage 22 jeweils 80 Jahre an. Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt dabei mindestens 30 Prozent der Gesamtnutzungsdauer (§ 185 Abs. 3 Satz 6 BewG). Wie Immobilien für die Erbschaftsteuer bewertet werden, beschreibt der Beitrag Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer.
Wann sich ein Gutachten lohnen kann
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kostet Geld, und der Nutzen ist nicht garantiert. Bevor Sie es beauftragen, sollten Sie mit Ihrem Steuerberater einige Fragen klären:
- Wie hoch ist der Gebäudeanteil? Je höher die Anschaffungskosten des Gebäudes im Verhältnis zum Bodenwert, desto stärker wirkt eine verkürzte Nutzungsdauer.
- Wie ist der Zustand? Bei älteren Gebäuden mit erkennbarem Sanierungsbedarf ist eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer eher begründbar als bei einem modernisierten Haus.
- Wie hoch ist Ihr Steuersatz? Die höhere AfA mindert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wie viel Steuer das spart, hängt vom persönlichen Steuersatz ab.
- Planen Sie einen Verkauf? Wer innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, muss beachten, dass die Anschaffungskosten für die Berechnung des Veräußerungsgewinns um die in Anspruch genommenen Abschreibungen gemindert werden (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Eine höhere AfA erhöht dann den steuerpflichtigen Gewinn. Mehr dazu im Beitrag Spekulationsfrist Immobilie.
Wer das Gutachten erstellt
Restnutzungsdauer-Gutachten erstellen Sachverständige für die Bewertung von Grundstücken oder für Schäden an Gebäuden. Das Gesetz schreibt für § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG keine bestimmte Berufsgruppe vor. Weil der Bundesfinanzhof auf die sachverständige Begründung im Einzelfall abstellt, sind Qualifikation, Methodik und Nachvollziehbarkeit entscheidend. Achten Sie darauf, dass das Gutachten das konkrete Gebäude untersucht und nicht nur Baujahr und Tabellenwerte wiedergibt. Was Gutachten allgemein kosten und wovon der Preis abhängt, steht im Beitrag Was kostet ein Wertgutachten.
Unterstützung durch HEPA Immobilien
HEPA Immobilien erstellt keine Restnutzungsdauer-Gutachten und keine Verkehrswertgutachten. Wenn Sie ein vermietetes Haus verkaufen oder kaufen wollen, unterstützen wir Sie bei der Marktpreiseinschätzung und bei der Zusammenstellung der Unterlagen, einschließlich der Nachweise über Modernisierungen. Für ein Gutachten verweisen wir auf unabhängige Sachverständige, für die steuerliche Beurteilung auf Ihren Steuerberater. Wie sich Kaufpreis und Mieten zueinander verhalten, zeigt unser Renditerechner. Den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie zeigt eine kostenlose Preiseinschätzung. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
