Rechner · Investment
Rendite Rechner für Immobilien
Lohnt sich die Wohnung oder das Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage? Der Mietrendite-Rechner zeigt Brutto- und Nettomietrendite, den Kaufpreisfaktor und, mit Finanzierung, die Eigenkapitalrendite vor Steuern.
Ergebnis
Bitte Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete eingeben.
Das Ergebnis ist eine Orientierung, keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Die Felder sind mit einem Rechenbeispiel vorbelegt. Steuern, Tilgung, Mietsteigerung und Wertentwicklung bleiben unberücksichtigt.
So wird gerechnet
Bruttomietrendite
Nettomietrendite
Kaufpreisfaktor
Eigenkapitalrendite vor Steuern
Zinsen = Fremdkapital × Zinssatz
Eigenkapitalrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Zinsen) ÷ Eigenkapital × 100
Die Zinsen rechnet der Rechner vereinfacht auf das volle Darlehen im ersten Jahr. Die Tilgung ist kein Aufwand, sondern Vermögensaufbau, und bleibt deshalb außen vor. Liegt der Zinssatz über der Nettomietrendite, sinkt die Eigenkapitalrendite mit jedem zusätzlichen Euro Fremdkapital.
Beispiel
Kaufpreis 450.000 EUR, Kaufnebenkosten 11,07 Prozent (49.815 EUR), Jahresnettokaltmiete 18.000 EUR, nicht umlagefähige Kosten 1.800 EUR. Bruttomietrendite 4,00 Prozent, Nettomietrendite 16.200 ÷ 499.815 = 3,24 Prozent, Kaufpreisfaktor 25,0. Mit 120.000 EUR Eigenkapital und 3,5 Prozent Zins: Zinsen 13.293,53 EUR, Eigenkapitalrendite 2,42 Prozent.
Quellen und Stand
- Nicht umlagefähige Kosten: § 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV), Wortlaut auf gesetze-im-internet.de, abgerufen am 08.10.2026.
- Formeln: gebräuchliche Definitionen, Stand 08.10.2026. In Exposés und Marktberichten werden Rendite und Faktor teils abweichend abgegrenzt, prüfen Sie deshalb jeweils die Berechnungsgrundlage.
Häufige Fragen
Fragen zur Mietrendite.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt nur die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht die Kosten ab, die der Eigentümer selbst trägt, und rechnet die Kaufnebenkosten zum Kaufpreis hinzu. Sie ist deshalb immer niedriger und für die Beurteilung aussagekräftiger.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Er gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis entspricht. Ein Faktor von 25 bedeutet: Der Kaufpreis entspricht 25 Jahresmieten. Rechnerisch ist er der Kehrwert der Bruttomietrendite.
Welche Kosten sind nicht umlagefähig?
Kosten, die der Vermieter nicht über die Betriebskosten an die Mieter weitergeben kann. Dazu gehören nach § 1 Abs. 2 der Betriebskostenverordnung vor allem Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Bei Eigentumswohnungen sind das typischerweise die Verwaltervergütung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Ein Ansatz für Mietausfall gehört ebenfalls in dieses Feld.
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine allgemeingültige Grenze gibt es nicht. Die Rendite hängt von Lage, Zustand, Mietentwicklung, Leerstandsrisiko und Finanzierung ab. Lagen mit niedriger Anfangsrendite können durch Wertentwicklung und Mietsteigerung attraktiv sein, hohe Anfangsrenditen gehen oft mit höheren Risiken einher.
Wie wird die Eigenkapitalrendite berechnet?
Vom Reinertrag werden die Zinsen für das Fremdkapital abgezogen, das Ergebnis wird durch das eingesetzte Eigenkapital geteilt. Als Fremdkapital setzt der Rechner Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital an. Die Tilgung zählt nicht als Kosten, weil sie Vermögen aufbaut. Steuern bleiben unberücksichtigt.
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