Bodenrichtwert Berlin: So fragen Sie ihn ab und so lesen Sie ihn richtig

Ein amtlicher Lagewert für den Boden

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden. Sie werden nach § 196 Abs. 1 BauGB auf Grund der Kaufpreissammlung flächendeckend ermittelt. In bebauten Gebieten geben sie den Wert an, den der Boden hätte, wenn er unbebaut wäre. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche (§ 13 Abs. 1 ImmoWertV).

Zuständig ist der Gutachterausschuss. In Berlin ist das der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, in Brandenburg sind es die örtlich zuständigen Gutachterausschüsse. Grundlage ihrer Arbeit ist die Kaufpreissammlung: Jeder beurkundete Grundstückskaufvertrag geht in Abschrift an den Gutachterausschuss (§ 195 Abs. 1 BauGB). Daraus leitet er die Bodenrichtwerte und weitere Daten für die Wertermittlung ab (§ 193 Abs. 5 BauGB).

Dieser Beitrag nennt bewusst keine Euro-Beträge. Bodenrichtwerte gelten für eine bestimmte Zone und einen bestimmten Stichtag. Den aktuellen Wert für Ihre Adresse rufen Sie kostenlos in den amtlichen Portalen ab.

Wie oft Bodenrichtwerte ermittelt werden

Nach § 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB sind Bodenrichtwerte jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. In Berlin liegen sie jährlich vor: BORIS Berlin bietet die Stichtage vom 01.01.2002 bis zum 01.01.2026 an. Ältere Jahrgänge seit 1964 sind über das Geoportal Berlin abrufbar.

Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen, und jeder kann von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft über sie verlangen (§ 196 Abs. 3 BauGB).

So fragen Sie den Bodenrichtwert ab

Berlin. Das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS Berlin ist kostenfrei. Sie geben die Adresse des Grundstücks ein, wählen den Stichtag und sehen den Kartenausschnitt mit der Bodenrichtwertzone und dem zugehörigen Wert. Der Ausschnitt lässt sich als PDF-Dokument ausdrucken.

Brandenburg. Für Grundstücke im Umland nutzen Sie BORIS Brandenburg. Dort erhalten Sie kostenfrei amtliche Informationen zu aktuellen und zurückliegenden Stichtagen und können eine amtliche Bodenrichtwertauskunft als PDF-Datei abrufen.

Bundesweit. Das Portal BORIS-D bietet einen länderübergreifenden Zugang. Der Berliner Gutachterausschuss weist darauf hin, dass amtliche Auskünfte, insbesondere für steuerliche Zwecke, weiterhin nur über die Länderportale einzuholen sind.

Was die Angaben bedeuten

Ein Bodenrichtwert gilt für ein gedachtes Grundstück, das Bodenrichtwertgrundstück. Es ist unbebaut und fiktiv. Seine Merkmale entsprechen weitgehend den vorherrschenden Merkmalen in der Zone (§ 13 Abs. 2 ImmoWertV). Je Zone wird ein Wert angegeben. Spannen sind nicht zulässig.

Zu jedem Bodenrichtwert gehören Angaben zu den Merkmalen des Richtwertgrundstücks. Darzustellen sind nach § 16 Abs. 2 ImmoWertV stets der Entwicklungszustand und die Art der Nutzung. Weitere Merkmale werden angegeben, wenn sie den Wert beeinflussen, insbesondere:

• das Maß der baulichen Nutzung, in Berlin häufig als Geschossflächenzahl (GFZ),
• die Bauweise oder die Stellung zur Nachbarbebauung,
• die Grundstücksgröße und die Grundstückstiefe.

Bei baureifem Land gehört stets der beitragsrechtliche Zustand dazu, also ob Erschließungsbeiträge bereits abgegolten sind (§ 16 Abs. 2 Satz 3 ImmoWertV). In Sanierungsgebieten wird angegeben, ob sich der Wert auf den sanierungsunbeeinflussten oder den sanierungsbeeinflussten Zustand bezieht.

Die Zonen werden so abgegrenzt, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen den Grundstücken und dem Richtwertgrundstück grundsätzlich nicht mehr als 30 Prozent betragen (§ 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Schon innerhalb einer Zone kann der Wert eines einzelnen Grundstücks also spürbar abweichen.

Vom Bodenrichtwert zum Bodenwert

Der Bodenwert eines konkreten Grundstücks ist vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Neben oder anstelle von Vergleichspreisen kann ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert verwendet werden (§ 40 Abs. 1 und 2 ImmoWertV). Angepasst wird an die Merkmale, in denen Ihr Grundstück vom Richtwertgrundstück abweicht.

Ein vereinfachtes Beispiel ohne Euro-Beträge: Der Bodenrichtwert einer Zone gilt für Wohnbauland mit einer GFZ von 1,2. Ihr Grundstück darf nach Planungsrecht nur mit einer GFZ von 0,8 bebaut werden. Dann wird der Bodenrichtwert in der Regel nach unten angepasst. Für solche Umrechnungen veröffentlicht der Berliner Gutachterausschuss GFZ-Umrechnungskoeffizienten. Weitere Abweichungen können sich aus Zuschnitt, Grundstückstiefe, Lärmbelastung, Baulasten oder Altlasten ergeben.

Die einfache Rechnung Fläche mal Bodenrichtwert ist deshalb nur ein erster Anhaltspunkt. Für den Verkauf eines unbebauten Grundstücks kommt es zusätzlich darauf an, was dort tatsächlich gebaut werden darf. Mehr dazu auf der Seite Grundstück verkaufen in Berlin.

Was der Bodenrichtwert für Haus und Wohnung bedeutet

Bei bebauten Grundstücken ist der Bodenwert ein Baustein, nicht der ganze Wert.

• Einfamilienhaus. Im Sachwertverfahren werden Bodenwert und Gebäudesachwert addiert und an den Markt angepasst. Der Bodenrichtwert prägt den Wert hier stark, vor allem bei großen Grundstücken.
• Mehrfamilienhaus. Im Ertragswertverfahren ist der Bodenwert Teil der Rechnung, der Wert wird aber vor allem von den nachhaltigen Mieten bestimmt.
• Eigentumswohnung. Für eine Wohnung zeigt der Bodenrichtwert die Lagequalität, sagt aber wenig über den Wohnungspreis. Der Wert ergibt sich hier vorrangig aus Vergleichspreisen.

Wie die drei Verfahren zusammenwirken, erklärt der Beitrag Immobilienbewertung Berlin: Wie der Wert Ihrer Immobilie entsteht.

Bodenrichtwert und Steuern

Bodenrichtwerte sind auch für die Finanzverwaltung bestimmt. Sie werden elektronisch an die Finanzbehörden übermittelt (§ 196 Abs. 3 Satz 1 BauGB).

Erbschaft und Schenkung. Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich für die Erbschaft- und Schenkungsteuer regelmäßig nach ihrer Fläche und dem Bodenrichtwert. Anzusetzen ist der Wert, der vom Gutachterausschuss zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermitteln war (§ 179 BewG). Bei bebauten Grundstücken fließt der Bodenwert in das Ertrags- oder Sachwertverfahren ein (§ 184 Abs. 2 und § 189 Abs. 2 BewG). Liegt der tatsächliche Wert niedriger, kann er nach § 198 BewG nachgewiesen werden. Einzelheiten stehen im Beitrag Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer.

Grundsteuer. Berlin wendet für die Grundsteuer das Bundesmodell an. Darin ermittelt sich der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke regelmäßig aus Fläche mal Bodenrichtwert (§ 247 Abs. 1 BewG). Maßgeblich ist der Bodenrichtwert zum Hauptfeststellungszeitpunkt (§ 247 Abs. 2 BewG). Der Berliner Gutachterausschuss stellt dazu Hinweise zu den Bodenrichtwerten für die Grundsteuererklärung bereit.

Grenzen des Bodenrichtwerts

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert zu einem Stichtag. Er bildet die Preise ab, die bis zu diesem Stichtag gezahlt wurden. Ändert sich der Markt im Laufe des Jahres, bildet der Wert das erst mit dem nächsten Stichtag ab. Für Bauland des individuellen Wohnungsbaus veröffentlicht der Berliner Gutachterausschuss deshalb zusätzlich einen monatlichen Ad hoc Marktreport zur Preisentwicklung.

Außerdem gilt der Bodenrichtwert nicht für alle Flächen einer Zone. Grünflächen, Wasserflächen, Verkehrsflächen oder Gemeinbedarfsflächen können innerhalb einer Zone liegen, ohne dass der dort angegebene Wert für sie gilt (§ 15 Abs. 2 ImmoWertV).

Ein Bodenrichtwert ist deshalb ein guter Ausgangspunkt, aber kein Ersatz für eine Bewertung des konkreten Grundstücks. Wer den Wert gegenüber Gericht oder Finanzamt nachweisen muss, braucht ein Gutachten. Was es kostet, steht im Beitrag Was kostet ein Wertgutachten. Durchschnittliche Kaufpreise für Wohnungen und Häuser nach Bezirken enthält der Beitrag Immobilienpreise Berlin.

Häufige Fragen

Ist der Bodenrichtwert der Preis meines Grundstücks? Nein. Er ist ein Durchschnittswert für ein gedachtes Richtwertgrundstück in der Zone. Der Wert Ihres Grundstücks ergibt sich erst nach Anpassung an dessen Merkmale und an die Marktlage zum Verkaufszeitpunkt.

Warum ist für meine Fläche kein passender Wert angegeben? Grünflächen, Wasserflächen, Verkehrsflächen oder Gemeinbedarfsflächen können in einer Zone liegen, ohne dass der Bodenrichtwert für sie gilt (§ 15 Abs. 2 ImmoWertV). In Gebieten mit wenigen Verkäufen kann der Gutachterausschuss Kaufpreise aus vergleichbaren Gebieten oder aus Vorjahren heranziehen (§ 14 Abs. 2 ImmoWertV).

Welchen Stichtag brauche ich? Für einen Verkauf ist der aktuellste Stichtag maßgeblich. Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer gilt der Bodenrichtwert, der zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermitteln war (§ 179 BewG). Für die Grundsteuer kommt es auf den Hauptfeststellungszeitpunkt an (§ 247 Abs. 2 BewG). In BORIS Berlin können Sie den Stichtag auswählen.

Unterstützung durch HEPA Immobilien

HEPA Immobilien bezieht den Bodenrichtwert in jede Preiseinschätzung ein und ordnet ihn für das konkrete Grundstück ein, etwa mit Blick auf Bebaubarkeit, Zuschnitt und Lage in der Zone. Für Grundstücke in Berlin und im Brandenburger Umland erhalten Sie eine kostenlose Preiseinschätzung. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.