Immobilienpreise Berlin: Quadratmeterpreise nach Bezirken aus amtlichen Daten

Angebotspreise sind keine Kaufpreise

Wer wissen will, was eine Wohnung oder ein Haus in Berlin kostet, schaut meist in Immobilienportale. Dort stehen Angebotspreise, also die Preisvorstellungen der Verkäufer. Was am Ende im Kaufvertrag steht, sehen Portale nicht.

Die verlässlichste Quelle für tatsächlich gezahlte Preise ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin. Jeder beurkundete Grundstückskaufvertrag geht in Abschrift an den Gutachterausschuss (§ 195 Abs. 1 BauGB). Aus dieser Kaufpreissammlung leitet er unter anderem Bodenrichtwerte, Vergleichsfaktoren und Marktberichte ab (§ 193 Abs. 5 BauGB). Die Zahlen in diesem Beitrag stammen aus dem Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026 mit Stand 31.07.2026. Er beruht auf den Daten aller in Berlin notariell beurkundeten Immobilienverkäufe des Jahres 2025.

Eigentumswohnungen nach Bezirken

Die folgende Tabelle zeigt das durchschnittliche Preisniveau für Eigentumswohnungen im Jahr 2025 in Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Der Gutachterausschuss weist die Werte nach Altbezirken aus, also nach der Bezirksgliederung vor der Bezirksreform. Die Mittelwerte sind nach Ausreißereliminierung (10 Prozent) berechnet.

Altbezirk	Kauffälle 2025	Preisspanne 2025 in EUR/m²	Mittel 2025 in EUR/m²	Mittel 2024 in EUR/m²
Mitte	779	3.501 bis 15.914	9.374	7.070
Tiergarten	301	3.097 bis 8.477	5.486	4.906
Wedding	307	2.546 bis 6.078	4.197	4.104
Friedrichshain	832	3.844 bis 8.060	5.887	5.957
Kreuzberg	458	3.160 bis 8.212	5.647	5.544
Prenzlauer Berg	663	3.911 bis 8.656	6.300	6.161
Weißensee	162	3.139 bis 7.629	5.563	5.531
Pankow	540	2.751 bis 7.673	5.194	4.415
Charlottenburg	936	3.019 bis 7.583	5.201	5.236
Wilmersdorf	761	3.251 bis 8.009	5.547	5.440
Spandau	456	1.981 bis 4.579	3.235	3.291
Steglitz	712	2.435 bis 6.428	4.390	4.381
Zehlendorf	271	2.833 bis 6.892	4.768	4.638
Schöneberg	677	3.253 bis 7.566	5.421	5.238
Tempelhof	495	2.474 bis 5.707	4.011	3.810
Neukölln	500	2.200 bis 6.776	4.425	4.301
Treptow	320	2.220 bis 6.184	4.066	4.441
Köpenick	711	2.158 bis 11.841	7.134	4.658
Marzahn	45	2.336 bis 4.500	3.372	4.222
Hellersdorf	56	1.735 bis 5.354	3.356	3.320
Lichtenberg	311	2.985 bis 6.925	4.990	4.798
Hohenschönhausen	104	2.227 bis 5.059	3.494	3.404
Reinickendorf	539	2.262 bis 5.528	3.755	3.637
Berlin gesamt	11.110	2.347 bis 7.999	5.017	4.796

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026, Stand 31.07.2026, S. 61. Einzelne Ortsteile wie Grunewald, Schmargendorf, Dahlem und Rummelsburg weist der Bericht zusätzlich gesondert aus.

Zwei Hinweise des Berichts sind für das Verständnis wichtig. Im Altbezirk Köpenick wurden 2025 zahlreiche Mikroapartments mit bis zu 30 Quadratmetern Wohnfläche verkauft, die ein durchschnittliches Preisniveau von über 10.000 EUR/m² aufwiesen. Ohne diese Mikroapartments beträgt der Durchschnitt dort 5.321 EUR/m². Außerdem nennt der Bericht für alle 2025 nicht in Paketen verkauften Eigentumswohnungen einen rein rechnerischen Durchschnitt ohne Ausreißereliminierung von 5.511 EUR/m² bei einer mittleren Wohnfläche von 70,92 m².

Ein- und Zweifamilienhäuser nach Bezirken

Für Ein- und Zweifamilienhäuser enthält der Bericht eine entsprechende Tabelle. Die Werte sind in Euro je Quadratmeter Wohnfläche angegeben, umgerechnet aus der beim Gutachterausschuss üblichen wertrelevanten Geschossfläche. Aufgeführt sind hier nur Altbezirke mit mindestens zehn Kauffällen im Jahr 2025. In den Innenstadtbezirken wurden kaum oder keine Einfamilienhäuser verkauft.

Altbezirk	Kauffälle 2025	Preisspanne 2025 in EUR/m²	Mittel 2025 in EUR/m²	Mittel 2024 in EUR/m²
Weißensee	44	2.870 bis 6.098	4.497	4.287
Pankow	53	2.700 bis 6.520	4.723	4.871
Charlottenburg	16	4.689 bis 8.841	6.273	6.838
Wilmersdorf	13	5.983 bis 10.583	8.073	8.789
Spandau	169	2.413 bis 5.956	4.133	3.994
Steglitz	87	3.078 bis 7.104	5.037	5.313
Zehlendorf	54	4.129 bis 9.417	6.487	5.551
Tempelhof	104	2.841 bis 5.543	4.224	4.188
Neukölln	187	2.683 bis 5.768	4.223	3.934
Treptow	74	2.977 bis 5.333	4.253	4.317
Köpenick	44	2.856 bis 6.002	4.496	4.314
Marzahn	67	2.956 bis 6.137	4.312	4.101
Hellersdorf	113	2.790 bis 6.017	4.461	4.042
Lichtenberg	28	2.924 bis 6.695	5.062	5.380
Hohenschönhausen	35	2.623 bis 6.554	4.659	4.323
Reinickendorf	226	2.689 bis 5.861	4.182	4.189
Berlin gesamt	1.321	2.533 bis 6.307	4.366	4.336

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin, Immobilienmarktbericht Berlin 2025/2026, Stand 31.07.2026, S. 50. Mittelwerte nach Ausreißereliminierung (10 Prozent).

Nach dem Bericht lag der Durchschnittskaufpreis aller 2025 verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Villen und Landhäuser bei 3.830 EUR je Quadratmeter wertrelevanter Geschossfläche. Das Preisniveau ist damit gegenüber 2024 mit rund plus 1 Prozent annähernd gleich geblieben.

Wie Sie die Zahlen lesen sollten

Die Spanne ist wichtiger als der Mittelwert. In fast jedem Bezirk liegen zwischen dem unteren und dem oberen Ende der Spanne mehrere tausend Euro je Quadratmeter. Lage innerhalb des Bezirks, Baujahr, Zustand, Etage, Balkon, Vermietung und die Größe der Wohnung entscheiden, wo eine Immobilie liegt.

Kleine Fallzahlen schwanken stark. In Marzahn wurden 2025 nur 45 Eigentumswohnungen ausgewertet, in Charlottenburg 936. Je weniger Kauffälle, desto stärker verändert ein einzelnes Projekt den Durchschnitt. Das zeigt das Beispiel der Mikroapartments in Köpenick.

Neubau, Altbau, Umwandlung. Der Bericht unterscheidet zusätzlich zwischen Erstverkäufen im Neubau, Weiterverkäufen und umgewandelten ehemaligen Mietwohnungen, jeweils mit eigenen Preisspannen. Für eine Einordnung Ihrer Wohnung ist das passende Teilsegment aussagekräftiger als der Bezirksdurchschnitt.

Vergangene Preise. Die Tabellen zeigen das Jahr 2025. Für den laufenden Markt gibt es aktuellere Auswertungen.

Was die Tabellen nicht zeigen

Mehrfamilienhäuser und andere Renditeobjekte werden nicht nach Wohnfläche allein, sondern vor allem nach ihren Erträgen bewertet. Der Immobilienmarktbericht behandelt sie in eigenen Abschnitten, getrennt nach Mietwohnhäusern ohne Gewerbe, Wohn- und Geschäftshäusern sowie Büro- und Geschäftsimmobilien. Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, sollte deshalb nicht mit Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen rechnen. Hinweise dazu enthält die Seite Mehrfamilienhaus verkaufen in Berlin.

Auch Bauland, Villen und Landhäuser, Townhäuser und Lofts weist der Bericht gesondert aus. Für diese Segmente ist die Zahl der Kauffälle oft klein, und einzelne Verkäufe prägen den Durchschnitt stärker.

Die Entwicklung im Jahr 2026

Der Gutachterausschuss veröffentlicht im Laufe des Jahres vorläufige Umsatzzahlen. Nach der Auswertung für das 1. Halbjahr 2026 mit Stand 03.09.2026 sank die Gesamtzahl der Kauffälle in Berlin gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rund 5 Prozent auf 10.330. Davon entfielen 7.212 Kauffälle auf Eigentumswohnungen. Das Preisniveau beschreibt der Gutachterausschuss als weitgehend stabil. Für Eigentumswohnungen weist er eine Änderung des mittleren Kaufpreises von plus 1 Prozent aus, für Ein- und Zweifamilienhäuser von 0 Prozent. Die Zahlen sind vorläufig und beruhen auf den Urkunden, die dem Gutachterausschuss bis zum 15. August vorlagen.

Weitere amtliche Quellen

• Bodenrichtwerte. Die Bodenrichtwerte für Ihre Adresse rufen Sie kostenlos in BORIS Berlin ab. Was sie bedeuten, erklärt der Beitrag Bodenrichtwert Berlin.
• Immobilienpreis-Info. Der Gutachterausschuss bietet online eine Abfrage der allgemeinen Preisniveaus in den Teilmärkten Baugrundstücke, Einfamilienhausgrundstücke und Wohnungseigentum. Grundlage sind die ausgewerteten Kauffälle der Kaufpreissammlung.
• Ad hoc Marktreport. Für Bauland des individuellen Wohnungsbaus erscheint ein monatlicher Bericht zur Preisentwicklung.
• Auskünfte aus der Kaufpreissammlung. Sie werden bei berechtigtem Interesse nach Maßgabe landesrechtlicher Vorschriften erteilt (§ 195 Abs. 5 BauGB). Sachverständige nutzen dafür in Berlin das Abrufverfahren AKS Online.

Vom Durchschnittspreis zum Wert Ihrer Immobilie

Ein Durchschnittspreis je Quadratmeter ersetzt keine Bewertung. Er zeigt, in welchem Rahmen sich ein Objekt bewegt. Für den konkreten Wert einer Wohnung zieht man vergleichbare Verkäufe und Vergleichsfaktoren heran, für ein vermietetes Mehrfamilienhaus vor allem die Mieten. Wie die Verfahren funktionieren, beschreibt der Beitrag Immobilienbewertung Berlin: Wie der Wert Ihrer Immobilie entsteht. Für vermietete Objekte zeigt unser Renditerechner, wie sich Kaufpreis und Miete zueinander verhalten. Wer eine Wohnung verkaufen möchte, findet weitere Hinweise auf der Seite Wohnung verkaufen in Berlin, für Häuser auf der Seite Haus verkaufen in Berlin.

Unterstützung durch HEPA Immobilien

HEPA Immobilien ist ein familiengeführtes Berliner Unternehmen und verkauft Wohnungen und Häuser in allen Berliner Bezirken und im Umland. Wir ordnen Ihre Immobilie anhand der amtlichen Daten, aktueller Vergleichsobjekte und ihres Zustands ein und erläutern, wo sie innerhalb der Spanne liegt. Den Wert Ihrer Immobilie zeigt eine kostenlose Preiseinschätzung.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.