Was kostet ein Wertgutachten? Arten, Anlässe und Kosten in Berlin

Eine Frage, die oft zu früh gestellt wird

Wer eine Immobilie erbt, sich trennt oder einen Verkauf plant, fragt häufig zuerst nach dem Preis eines Gutachtens. Die ehrlichere Gegenfrage lautet: Wofür wird das Gutachten gebraucht? Davon hängt ab, welche Art der Bewertung genügt, wer sie erstellen sollte und was sie kostet. Ein Gutachten, das ein Gericht oder das Finanzamt überzeugen soll, ist etwas anderes als eine Einschätzung, die bei der Festlegung eines Angebotspreises hilft.

Eine verbindliche Gebührentabelle, die für private Sachverständige die Höhe des Honorars festlegt, gibt es nicht. Das Honorar wird im Einzelfall vereinbart. Wer ein Gutachten braucht, sollte deshalb mehrere Angebote einholen und dabei denselben Auftrag beschreiben, damit die Angebote vergleichbar sind.

Was der Verkehrswert ist

Der Maßstab fast jeder Immobilienbewertung ist der Verkehrswert. § 194 BauGB definiert ihn als den Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Das Gesetz setzt Verkehrswert und Marktwert ausdrücklich gleich.

Wie dieser Wert zu ermitteln ist, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung, die ImmoWertV 2021. Sie ist am 1. Januar 2022 in Kraft getreten (§ 54 ImmoWertV). Nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV sind das Vergleichswert-, das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren heranzuziehen, auch mehrere davon. Das Verfahren ist nach der Art des Objekts und den verfügbaren Daten zu wählen, und die Wahl ist zu begründen. Wie die drei Verfahren arbeiten, erklärt unser Beitrag zur Immobilienbewertung in Berlin.

Welche Arten von Bewertung es gibt

Marktwerteinschätzung oder Kurzgutachten. Diese Begriffe sind gesetzlich nicht festgelegt. Gemeint ist eine knappe Bewertung, meist nach Besichtigung und auf Grundlage der wichtigsten Unterlagen, mit einer nachvollziehbaren, aber verkürzten Begründung. Sie eignet sich zur Orientierung, etwa für die Preisfindung vor einem Verkauf oder für Gespräche innerhalb der Familie. Für Behörden und Gerichte ist sie in der Regel nicht ausreichend.

Verkehrswertgutachten. Das ausführliche Gutachten ermittelt den Verkehrswert nach § 194 BauGB in den Schritten der ImmoWertV. Dazu gehören die Besichtigung, die Auswertung von Grundbuch, Flurkarte, Bauakte, Teilungserklärung oder Mietverträgen, die Begründung der Verfahrenswahl und die Herleitung des Ergebnisses. Ein solches Gutachten muss für Dritte nachprüfbar sein, weil es gerade dort eingesetzt wird, wo Interessen gegeneinander stehen.

Gutachten des Gutachterausschusses. Nach § 192 BauGB werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet. Sie bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern und bedienen sich einer Geschäftsstelle. Nach § 193 Abs. 1 BauGB erstattet der Ausschuss Gutachten über den Verkehrswert, wenn unter anderem Eigentümer, Inhaber anderer Rechte am Grundstück, Pflichtteilsberechtigte, Behörden oder Gerichte dies beantragen. Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist (§ 193 Abs. 3 BauGB). Für Gutachten des Gutachterausschusses fallen Gebühren nach Landesrecht an. Die aktuelle Höhe erfragen Sie am besten direkt bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin.

Wer Gutachten erstellt

Die Bezeichnung Sachverständiger allein sagt wenig über die Qualifikation. Aussagekräftiger sind zwei formale Nachweise.

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. Nach § 36 GewO werden Sachverständige auf Antrag von der nach Landesrecht zuständigen Stelle für bestimmte Sachgebiete öffentlich bestellt, wenn sie besondere Sachkunde nachweisen und keine Bedenken gegen ihre Eignung bestehen. Sie werden darauf vereidigt, ihre Aufgaben unabhängig, weisungsfrei, persönlich, gewissenhaft und unparteiisch zu erfüllen. Für die Immobilienbewertung lautet das Sachgebiet üblicherweise Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Zertifizierte Sachverständige. Daneben gibt es Sachverständige, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert sind. Das Bewertungsgesetz nennt diese Gruppe ausdrücklich neben dem Gutachterausschuss und den staatlich bestellten Sachverständigen (§ 198 Abs. 2 BewG).

Wer ein Gutachten für das Finanzamt oder ein Gericht braucht, sollte darauf achten, dass der Gutachter einen dieser Nachweise hat oder vom Gericht selbst beauftragt wird.

Wann ein Gutachten nötig ist

Erbschaft und Schenkung. Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer bewertet das Finanzamt Grundbesitz nach einem gesetzlichen Schema. Hält der Steuerpflichtige diesen Wert für zu hoch, kann er nach § 198 Abs. 1 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Als Nachweis dient nach § 198 Abs. 2 BewG regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses oder einer bestellten oder zertifizierten Person. Alternativ kann nach § 198 Abs. 3 BewG ein Kaufpreis dienen, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde. Ob sich ein Gutachten steuerlich lohnt, sollte im Einzelfall ein Steuerberater beurteilen.

Pflichtteil. Ist ein Pflichtteilsberechtigter nicht Erbe, kann er nach § 2314 Abs. 1 BGB verlangen, dass der Wert der Nachlassgegenstände ermittelt wird. Die Kosten fallen dem Nachlass zur Last (§ 2314 Abs. 2 BGB). Wie es danach mit einem Verkauf weitergeht, beschreibt unser Beitrag zur geerbten Immobilie.

Scheidung und Zugewinnausgleich. Im Zugewinnausgleich kann jeder Ehegatte nach § 1379 Abs. 1 BGB Auskunft über das Vermögen und die Ermittlung des Werts der Vermögensgegenstände verlangen. Gehört eine Immobilie dazu, wird ihr Wert häufig durch ein Gutachten festgestellt, wenn sich die Ehegatten nicht einigen.

Gerichtliche Verfahren. In der Zwangsversteigerung setzt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert fest, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen (§ 74a Abs. 5 ZVG). In Zivilprozessen beauftragt das Gericht den Sachverständigen selbst. Ein privat eingeholtes Gutachten hat dort die Stellung eines Parteivortrags.

Streit unter Miterben oder Gesellschaftern. Sollen Miterben ausgezahlt oder Anteile übertragen werden, schafft ein neutrales Gutachten eine gemeinsame Grundlage. Rechtlich vorgeschrieben ist es in diesen Fällen nicht, es vermeidet aber Streit über den Wert.

Wann ein Gutachten nicht nötig ist

Für einen freihändigen Verkauf braucht der Eigentümer kein Verkehrswertgutachten. Der Preis bildet sich am Markt, und Käufer wie finanzierende Banken nehmen ihre eigene Bewertung vor. Ein ausführliches Gutachten ersetzt weder die Nachfrage noch die Verhandlung. Für die Preisfindung genügt in aller Regel eine fundierte Marktwerteinschätzung, die auf aktuellen Vergleichsdaten, Bodenrichtwerten und der Kenntnis der Lage beruht.

Ein Gutachten kann trotzdem sinnvoll sein, etwa bei ungewöhnlichen Objekten ohne Vergleichsfälle, bei Belastungen wie einem Nießbrauch oder Wohnungsrecht oder wenn eine Erbengemeinschaft vor dem Verkauf einen gemeinsamen Ausgangswert festlegen will.

Wovon die Kosten abhängen

Weil Honorare frei vereinbart werden, lassen sich keine allgemeingültigen Beträge nennen. Die Höhe hängt im Wesentlichen von diesen Faktoren ab:

• Objektart und Größe. Eine Eigentumswohnung lässt sich meist mit weniger Aufwand bewerten als ein Mehrfamilienhaus, bei dem Mietverträge, Bewirtschaftungskosten und Ertragsdaten auszuwerten sind.
• Zweck des Gutachtens. Für Gericht und Finanzamt gelten höhere Anforderungen an Begründung und Nachprüfbarkeit als für eine interne Orientierung.
• Rechte und Belastungen. Wegerechte, Wohnungsrechte, Nießbrauch oder Erbbaurechte müssen gesondert bewertet werden.
• Unterlagenlage. Fehlen Grundrisse, Wohnflächenberechnung oder Teilungserklärung, muss der Gutachter sie beschaffen oder Flächen selbst ermitteln.
• Nebenkosten. Grundbuchauszug, Auszüge aus dem Liegenschaftskataster, Einsicht in die Bauakte und Fahrtkosten werden häufig gesondert berechnet. Hinzu kommt gegebenenfalls Umsatzsteuer.

Für den Vergleich von Angeboten hilft es, den Zweck, den Stichtag, die Objektart und die vorhandenen Unterlagen schriftlich zu benennen und nach einem Festpreis einschließlich Nebenkosten zu fragen.

Übersicht: Welche Bewertung wofür?

Anlass	Geeignete Bewertung	Grundlage
Preisfindung vor dem Verkauf	Marktwerteinschätzung	keine gesetzliche Vorgabe
Niedrigerer Wert gegenüber dem Finanzamt	Gutachten Gutachterausschuss oder bestellte bzw. zertifizierte Person	§ 198 BewG
Pflichtteil	Wertermittlung auf Verlangen des Pflichtteilsberechtigten	§ 2314 BGB
Zugewinnausgleich	Wertermittlung, bei Streit Verkehrswertgutachten	§ 1379 BGB
Zwangsversteigerung	Festsetzung durch das Vollstreckungsgericht	§ 74a Abs. 5 ZVG

Unterstützung durch HEPA Immobilien

HEPA Immobilien begleitet als familiengeführtes Maklerunternehmen seit 1993 Eigentümer in Berlin und Brandenburg beim Verkauf. Unsere Preiseinschätzung ist kein Verkehrswertgutachten und nicht für Finanzamt oder Gericht bestimmt. Sie zeigt Ihnen aber, welcher Preis sich am Markt realistisch erzielen lässt, und hilft bei der Entscheidung, ob ein Gutachten überhaupt nötig ist. Fordern Sie unsere kostenlose Preiseinschätzung an.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.