Satılık
Traumhafte Wohnung im herzen Kreuzbergs
799.000 EUR Kaufpreis
4 Zimmer · 1 Bad · 103 m² Wohnfläche
Bedarfsausweis, 112 kWh/(m²·a), Gas, Bj. 1900, Klasse C
Daire satışı
Daire satışı, boş veya kiracılı.
Kat mülkiyetli bir daire satın alan kişi bir kat malikleri topluluğunun parçası olur. Bu nedenle alıcılar neyin kararlaştırıldığını, neyin gündemde olduğunu ve bunun neye mal olduğunu bilmek ister. Biz bunları daha sorulmadan açıkça ortaya koyarız.
Dairede farklı olan
Kat malikleri topluluğunun belgeleri de belirleyicidir.
Daireye nelerin ait olduğunu, örneğin bodrum, otopark yeri veya bahçe payı üzerinde hangi özel kullanım haklarının bulunduğunu ve giderlerin nasıl paylaştırıldığını, bölünme planı ve topluluk yönetmeliğiyle birlikte kat mülkiyeti bölünme beyanı (Teilungserklärung) düzenler. Bu belge tapu müdürlüğünde (Grundbuchamt) ve çoğunlukla yönetimde de bulunur.
Alıcılar ve bankalar son yılların kat malikleri toplantı tutanaklarını, kararlaştırılmış tadilatlar, ek ödemeler ve anlaşmazlık konuları açısından okur. Aylık aidat (Hausgeld) işletme bütçesinden (Wirtschaftsplan) ve yıllık hesap dökümünden, bakım fonunun (Erhaltungsrücklage) durumu ise yöneticinin varlık raporundan anlaşılır (§ 28 Abs. 4 WEG). Yaklaşan işlere rağmen düşük bir fon, sık rastlanan bir pazarlık konusudur.
Bölünme beyanı satış için bir onay öngörüyorsa, ki bu onayı çoğunlukla yönetici verir (§ 12 WEG), onay alınana kadar satış geçersiz kalır. Noter randevusunun buna takılmaması için onayı zamanında talep ederiz.
Daire kiradaysa kira sözleşmesi alıcıya geçer (§ 566 BGB). Daire kiracıya teslim edildikten sonra kat mülkiyetine dönüştürülmüşse, kiracının önalım hakkı vardır (§ 577 BGB). Ayrıntılar Kiracılı daire satışı (Almanca) yazımızda.
Hangi daireleri satıyoruz.
- Eski ve yeni binalarda kat mülkiyetli daireler
- Yatırım amaçlı kiracılı daireler
- Kendisi oturacak alıcılar için boş daireler
- Çatı katı ve penthouse daireler
- Aynı portföyden birden fazla daire
- Miras kalan daireler ve mirasçılar topluluklarına ait daireler
Neleri üstleniyoruz.
Kat malikleri topluluğunun belgeleri
- Bölünme planı ve topluluk yönetmeliğiyle birlikte kat mülkiyeti bölünme beyanı
- Tutanaklar ve karar defteri
- İşletme bütçesi, yıllık hesap dökümü ve varlık raporu
- Kararlaştırılmışsa § 12 WEG uyarınca onayın talep edilmesi
Fiyat ve pazarlama
- Emsal satışlara dayalı fiyat değerlendirmesi
- Kiracılı dairelerde: kira dökümüyle yatırımcılara ulaşma
- Fotoğraflar, kat planları ve tanıtım dosyası (Exposé)
- Yerinde görmeler; kiracılı dairelerde kiracıyla mutabakat içinde
Sonuçlandırma
- Alıcıların finansman ve kimlik kontrolü
- Satış sözleşmesi taslağının noterlikle (Notar) koordinasyonu
- Noter randevusunda size eşlik
- Tutanak, sayaç değerleri ve anahtarlarla teslim
Emlakçı komisyonu (Maklerprovision)Emlakçı komisyonunu (Maklerprovision) pazarlama başlamadan önce yazılı olarak kararlaştırıyoruz. Bir dairenin veya müstakil evin bir tüketiciye satışında şu kural geçerlidir: Alıcı ve satıcı komisyon ödüyorsa, aynı tutarda öderler (§ 656c BGB). Alıcının satıcının komisyonunu üstlenmesi isteniyorsa, bu en fazla yarısı kadar olabilir (§ 656d BGB).
Süreç.
Görüşme ve yerinde inceleme
Daireyi ve binayı tanır, hedeflerinizi netleştiririz: fiyat, zaman planı, alıcı olarak kendisi oturacak kişi veya yatırımcı.
Kat malikleri topluluğunun belgeleri
Bölünme beyanı, tutanaklar, hesap dökümleri ve fon. Eksik olanı yönetimden talep ederiz.
Pazarlama
Tanıtım dosyası, portallar veya seçilmiş alıcılarla doğrudan iletişim, yerinde görmeler ve size geri bildirim.
Noter ve teslim
Alıcı kontrolü, satış sözleşmesi, gerekirse yöneticinin onayı, noter randevusu, teslim.
Güncel ilanlar.
Satılık
Gepflegte 3-Zimmer-Wohnung mit Balkon und Aufzug in Berlin-Prenzlauer Berg
549.000 EUR Kaufpreis
3 Zimmer · 1 Bad · 77 m² Wohnfläche
Verbrauchsausweis, 47,5 kWh/(m²·a), Gas, Bj. 2014, Klasse A
Satılık
Frei & bezugsfertig - Charmante 2-Zimmer-Wohnung mit Balkon in Berlin-Spandau
220.000 EUR Kaufpreis
2 Zimmer · 1 Bad · 56 m² Wohnfläche
Verbrauchsausweis, 98 kWh/(m²·a), ACID_GAS, Bj. 1957, Klasse C
Daire satışında tipik durumlar.
Kiracılı daire
Kiracı kalır, alıcı sözleşmeyi devralır. Özellikle yatırımcılara ulaşır; kirayı, kira tahsilatlarını ve yan giderleri alıcıların getiriyi kendileri kontrol edebileceği şekilde sunarız.
Kat mülkiyetine dönüştürülmüş daire
Kiracının önalım hakkı varsa, satış sözleşmesinin içeriği hakkında bilgilendirilmesi gerekir; ardından bu hakkı kullanmak için iki ayı vardır (§ 577 Abs. 2, § 469 Abs. 2 BGB). Daireye kendisi taşınmak isteyen alıcılar ayrıca Berlin’de on yıl olan fesih yasağı süresini dikkate almalıdır (§ 577a BGB).
Kararlaştırılmış tadilat veya ek ödeme
Bir önlem kararlaştırılmışsa veya öngörülebiliyorsa, tanıtım dosyasında açıkça yer almalıdır. Kararlaştırılmış ek ödemeleri kimin üstleneceği satış sözleşmesinde düzenlenir. Böylece konu noterde anlaşmazlığa dönüşmez.
Kendisi oturacak alıcılar için boş daire
Kendisi oturacak alıcılar için kat planı, ışık ve durum önemlidir. Daireyi bunların öne çıkacağı şekilde gösterir ve aidatı da hemen belirtiriz.
Miras kalan gayrimenkul ve mirasçılar topluluğu
Satış için mirasçıların tapu siciline (Grundbuch) kayıtlı olması ya da veraset belgesi (Erbschein) veya açılış tutanağıyla birlikte noter onaylı vasiyetname ile hak sahipliklerini kanıtlamaları gerekir (§ 35 GBO). Birden fazla mirasçı varsa hepsinin onayı gerekir. Süreci tüm taraflarla birlikte planlar ve herkesi aynı düzeyde bilgilendiririz. Ayrıntılar Mirasçılar topluluğunda gayrimenkul satışı (Almanca) yazımızda.
Gizli satış
Gayrimenkulünüzün ilan portallarında görünmesini istemiyor musunuz? O halde seçilmiş alıcılarla doğrudan iletişime geçeriz; tanıtım dosyasını ancak gizlilik taahhüdünden sonra göndeririz.
İhtiyaç duyduğumuz belgeler.
Eksik olanı biz temin ederiz. Belgeler başlangıçta ne kadar eksiksizse alıcılar o kadar hızlı karar verir.
- Güncel tapu sicili (Grundbuch) kaydı
- Bölünme planıyla birlikte kat mülkiyeti bölünme beyanı (Teilungserklärung)
- Son üç kat malikleri toplantısının tutanakları
- İşletme bütçesi (Wirtschaftsplan) ve son yıllık hesap dökümü
- Bakım fonunun durumunu gösteren varlık raporu
- Enerji kimlik belgesi (Energieausweis), genellikle yönetim üzerinden
- Kat planı ve konut alanı hesabı
- Kiracılı dairelerde: ekleriyle birlikte kira sözleşmesi, depozito belgesi, son işletme gideri hesap dökümü
- Malik veya maliklerin kimlik kartı ya da pasaportu (Kara Para Aklamayı Önleme Kanunu (Geldwäschegesetz) uyarınca kimlik tespiti yükümlülüğü)
Rehber
Rehberimizden ilgili yazılar (Almanca).
Teilungserklärung: Inhalt, Aufteilung in Berlin und Kosten für Notar und Grundbuch
Die Teilungserklärung macht aus einem Haus Eigentumswohnungen und regelt das Zusammenleben der Eigentümer. Was drinsteht, wie die Aufteilung abläuft, was Berlin genehmigen muss und was sie kostet.
Vermietete Wohnung verkaufen: Was Eigentümer in Berlin wissen müssen
Wer eine Wohnung mit Mieter verkauft, verkauft den Mietvertrag mit. Welche Rechte der Mieter behält, wann Vorkaufsrecht und Sperrfrist gelten und wer kauft.
Immobilie verkaufen mit oder ohne Makler: Aufgaben, Pflichten und Kosten im Vergleich
Ein Privatverkauf ist erlaubt und kann gut funktionieren. Welche Aufgaben und Pflichten jeder Verkäufer hat, was ein Makler übernimmt, was er kostet und wie Sie die Entscheidung treffen.
Sık sorulan sorular
Bilmeniz gerekenler.
Kat malikleri topluluğunun hangi belgelerine ihtiyacım var?
Bölünme planıyla birlikte kat mülkiyeti bölünme beyanı, son kat malikleri toplantılarının tutanakları, işletme bütçesi, yıllık hesap dökümü ve bakım fonunun durumunu gösteren varlık raporu. Malik olarak topluluktan yönetim belgelerini incelemeyi talep edebilirsiniz (§ 18 Abs. 4 WEG). Eksik olanı yönetimden talep ederiz. Yazdırılabilir kontrol listesi (Almanca)
Satış için yöneticinin onayı gerekir mi?
Yalnızca bölünme beyanı bir onay öngörüyorsa (§ 12 WEG); bu onayı çoğunlukla yönetici verir. Bu durumda onay alınana kadar satış geçersiz kalır. Bunu en başta kontrol eder ve onayı zamanında talep ederiz.
Kiracılı bir daireyi satabilir miyim?
Evet. Kira sözleşmesi alıcıya geçer (§ 566 BGB), kiracının taşınması gerekmez. Bu durumda alıcılar çoğunlukla yatırımcılardır. Daire kiracıya teslim edildikten sonra kat mülkiyetine dönüştürülmüşse, kiracının önalım hakkı vardır (§ 577 BGB).
Bir dairenin fiyatı nasıl belirlenir?
Öncelikle aynı konumdaki benzer dairelerin satışları üzerinden. Kiracılı dairelerde alıcılar ayrıca kirayı da hesaba katar. Aidat, fon ve kararlaştırılmış önlemler de fiyata yansır. Fiyat değerlendirmesi ücretsiz ve bağlayıcı değildir ve doğrudan şirket yönetiminden gelir.
Enerji kimlik belgesine ihtiyacım var mı?
Evet, kural olarak. Kat mülkiyetli dairede belge binanın tamamı için düzenlenir; genellikle yönetim üzerinden alırsınız. Belge ilgililere en geç yerinde görme sırasında gösterilmelidir; mevcutsa en önemli değerleri ilana da yazılmalıdır (§ 80 Abs. 4, § 87 GModG, eskiden GEG).
Komisyon ne kadar ve kim öder?
Emlakçı komisyonunu (Maklerprovision) pazarlama başlamadan önce yazılı olarak kararlaştırıyoruz. Bir dairenin veya müstakil evin bir tüketiciye satışında şu kural geçerlidir: Alıcı ve satıcı komisyon ödüyorsa, aynı tutarda öderler (§ 656c BGB). Alıcının satıcının komisyonunu üstlenmesi isteniyorsa, bu en fazla yarısı kadar olabilir (§ 656d BGB). Apartman, ticari gayrimenkul veya arsa gibi diğer gayrimenkullerde paylaşım serbestçe kararlaştırılabilir.
Bir satış ne kadar sürer?
Bu öncelikle fiyata, konuma ve belgelerin eksiksiz olmasına bağlıdır. Piyasaya uygun bir fiyat ve eksiksiz belgelerle alıcı çok daha hızlı bulunur. Noter randevusundan sonra satış bedeli ödenip tapu sicili (Grundbuch) işlemleri tamamlanana kadar teslime genellikle birkaç hafta daha geçer.
Dairenizi satışa sunun.
Birkaç bilgi yeterli. Bir iş günü içinde sizinle iletişime geçeriz.