Satılık
Exklusive Villa im schönen Berlin-Lübars
1.460.000 EUR Kaufpreis
5 Zimmer · 2 Bäder · 401 m² Wohnfläche · 1.019 m² Grundstück
Energieausweis in Erstellung
Ev satışı
Ev satışı, özenle hazırlanmış.
Müstakil ev, ikiz ev, sıra ev veya villa. Bir evde fiyatı en az konut alanı kadar arsa, yapının durumu ve enerji durumu belirler.
Evde farklı olan
Ev satın alan, arsayı da satın alır.
Alıcılar ve bankalar bir evde yalnızca odalara bakmaz. Arsa sınırlarını, ulaşımı ve kamu hukukundan doğan yükümlülükleri (Baulasten) sorar; ek binaların, garajın, kış bahçesinin veya kullanıma açılmış çatı katının izinli olup olmadığını öğrenmek ister. Yanıtları kadastro müdürlüğünden alınan kadastro haritası (Flurkarte), yükümlülükler sicili (Baulastenverzeichnis) ve belediyedeki (Bezirksamt) yapı dosyası verir.
Enerji kimlik belgesi (Energieausweis) bir evde daireye göre daha ağır basar, çünkü ısıtma, çatı ve pencerelerin yükünü alıcı tek başına taşır. Belge mevcutsa değerleri ilana da yazılmalıdır (§ 87 GModG, eskiden GEG). Yapı ruhsatı başvurusu 01.11.1977’den önce yapılmış, beşten az daireli evler için, bina 1977 Isı Yalıtımı Yönetmeliği’nin (Wärmeschutzverordnung) seviyesine ulaşmıyorsa, kural olarak ihtiyaca dayalı enerji kimlik belgesi (Bedarfsausweis) gerekir.
Fiyat için konut alanı ve durumun yanı sıra özellikle arsa büyüklüğü ve konum önemlidir. Sahibinin oturduğu evlerde değerleme uzmanları çoğunlukla yapı değerine bakar ve bunu emsal fiyatlarla tamamlar. Konumunuzun arsa referans değerini (Bodenrichtwert) BORIS Berlin portalında kendiniz görebilirsiniz. Ayrıntılar Berlin’de gayrimenkul değerlemesi (Almanca) yazımızda.
Hangi evleri satıyoruz.
- Müstakil evler
- İkiz evler ve sıra evler
- İki aileli evler, ek daireli olanlar dahil
- Villalar ve şehir evleri
- Büyük arsalar üzerindeki evler
- Miras kalan evler ve mirasçılar topluluklarına ait evler
Neleri üstleniyoruz.
Arsa ve imar hukuku
- Tapu sicili, kadastro haritası ve yükümlülükler sicilinin kontrolü
- Ek binalar, garaj ve çatı katı dönüşümü için izinlerin netleştirilmesi
- Arsa referans değerinin ve arsa büyüklüğünün değerlendirilmesi
Ev ve enerji
- Çatı, ısıtma, pencereler ve bodruma odaklanan yerinde inceleme
- Eksikse enerji kimlik belgesinin düzenlenmesini sağlama
- Modernizasyonların belgeleriyle birlikte derlenmesi
Pazarlama ve sonuçlandırma
- Fotoğraflar, kat planları ve tanıtım dosyası (Exposé)
- Gündelik hayatınıza göre planlanan, ön seçimli yerinde görmeler
- Alıcıların finansman kontrolü, noter (Notar) randevusu ve tutanakla teslim
Emlakçı komisyonu (Maklerprovision)Emlakçı komisyonunu (Maklerprovision) pazarlama başlamadan önce yazılı olarak kararlaştırıyoruz. Bir dairenin veya müstakil evin bir tüketiciye satışında şu kural geçerlidir: Alıcı ve satıcı komisyon ödüyorsa, aynı tutarda öderler (§ 656c BGB). Alıcının satıcının komisyonunu üstlenmesi isteniyorsa, bu en fazla yarısı kadar olabilir (§ 656d BGB).
Süreç.
Yerinde inceleme
Evi ve arsayı inceler, hedeflerinizi netleştiririz: fiyat, zaman planı, taşınma tarihi.
Fiyat ve belgeler
Gerekçeli fiyat değerlendirmesi, komisyonu açıkça belirtilmiş teklif, tapu sicilinden enerji kimlik belgesine kadar tüm belgeler.
Pazarlama
Tanıtım dosyası, portallar veya gizli iletişim, yerinde görmeler ve size geri bildirim.
Noter ve teslim
Finansman kontrolü, satış sözleşmesi, noter randevusu, sayaç değerleri ve anahtarlarla teslim.
Güncel ilanlar.
Satılık
Beste Ruhelage in Zehlendorf, Haus mit Ausbaureserve und viel Potenzial
890.000 EUR Kaufpreis
5 Zimmer · 2 Bäder · 165 m² Wohnfläche · 598 m² Grundstück
Bedarfsausweis, 244,19 kWh/(m²·a), Öl, Bj. 1936, Klasse G
Satılık
Großzügige Doppelhaushälfte in familienfreundlicher Lage von Berlin-Staaken
649.000 EUR Kaufpreis
8 Zimmer · 3 Bäder · 131 m² Wohnfläche · 293 m² Grundstück
Energieausweis in Erstellung
Ev satışında tipik durumlar.
Hâlâ evde oturuyorsunuz
Yerinde görmeleri gündelik hayatınıza uyacak şekilde planlarız. Teslim tarihini satış sözleşmesinde, rahatça taşınabileceğiniz şekilde belirleriz.
Modernizasyon gerektiren eski ev
Alıcılar yaklaşan işleri fiyattan düşer. Neyin ne zaman yenilendiğini derleriz; böylece pazarlık tahminlere değil belgelere dayanır.
İzinsiz ek bina
Bu konu pazarlamadan önce masaya konmalıdır. Yapı dosyasını inceler ve konunun tanıtım dosyasında ve satış sözleşmesinde nasıl açıkça sunulacağını sizinle görüşürüz. Sonradan izin alınıp alınamayacağını bir mimar yapı denetim makamıyla birlikte netleştirir.
Miras kalan gayrimenkul ve mirasçılar topluluğu
Satış için mirasçıların tapu siciline (Grundbuch) kayıtlı olması ya da veraset belgesi (Erbschein) veya açılış tutanağıyla birlikte noter onaylı vasiyetname ile hak sahipliklerini kanıtlamaları gerekir (§ 35 GBO). Birden fazla mirasçı varsa hepsinin onayı gerekir. Süreci tüm taraflarla birlikte planlar ve herkesi aynı düzeyde bilgilendiririz. Ayrıntılar Mirasçılar topluluğunda gayrimenkul satışı (Almanca) yazımızda.
Ayrılık ve boşanma
Gayrimenkul iki eşe aitse, satışa ikisinin de onay vermesi gerekir. Tarafsız pazarlama yapar, iki tarafı eşit şekilde bilgilendirir ve anlaşılır bir fiyat oluşmasını sağlarız.
Gizli satış
Gayrimenkulünüzün ilan portallarında görünmesini istemiyor musunuz? O halde seçilmiş alıcılarla doğrudan iletişime geçeriz; tanıtım dosyasını ancak gizlilik taahhüdünden sonra göndeririz.
İhtiyaç duyduğumuz belgeler.
Eksik olanı biz temin ederiz. Belgeler başlangıçta ne kadar eksiksizse alıcılar o kadar hızlı karar verir.
- Güncel tapu sicili (Grundbuch) kaydı
- Kadastro haritası (Flurkarte, taşınmaz haritasından çıkarım)
- Kat planları, kesitler ve konut alanı hesabı
- Varsa yapı ruhsatı ve yapı tanımı
- Enerji kimlik belgesi (Energieausweis)
- Çatı, ısıtma, pencereler ve tesisatlardaki modernizasyonlara ilişkin belgeler
- Yükümlülükler sicilinden (Baulastenverzeichnis) bilgi
- Malik veya maliklerin kimlik kartı ya da pasaportu (Kara Para Aklamayı Önleme Kanunu (Geldwäschegesetz) uyarınca kimlik tespiti yükümlülüğü)
Rehber
Rehberimizden ilgili yazılar (Almanca).
Haus verkaufen und wohnen bleiben: Wohnrecht, Nießbrauch, Leibrente und Rückmiete
Viele Eigentümer möchten verkaufen und trotzdem im Haus bleiben. Welche rechtlichen Wege es gibt, wie sie im Grundbuch gesichert werden, was sie für den Kaufpreis bedeuten und worauf Sie achten sollten.
Bodenrichtwert Berlin: So fragen Sie ihn ab und so lesen Sie ihn richtig
Der Bodenrichtwert ist der amtliche Durchschnittswert für Bauland in einer Zone. Wie Sie ihn in BORIS Berlin abfragen, was die Merkmale bedeuten und warum er nicht der Preis Ihres Grundstücks ist.
Spekulationsfrist Immobilie: Wann der Hausverkauf steuerfrei ist
Zehn Jahre, Eigennutzung, Erbschaft, 1.000-Euro-Grenze: Wann beim Verkauf einer Immobilie Spekulationssteuer anfällt und welches Datum für die Frist zählt.
Sık sorulan sorular
Bilmeniz gerekenler.
Bir evin fiyatı nasıl belirlenir?
Evi ve arsayı inceler, çevredeki satışlarla karşılaştırırız. Evlerde emsal fiyatların yanı sıra yapının durumu, yani yapım yılı, durum ve modernizasyonlar ile arsa değeri önemlidir. Fiyat değerlendirmesi ücretsiz ve bağlayıcı değildir ve doğrudan şirket yönetiminden gelir.
Enerji kimlik belgesine ihtiyacım var mı?
Evet, çoğu durumda. Enerji kimlik belgesi (Energieausweis) ilgililere en geç yerinde görme sırasında gösterilmelidir; belge mevcutsa en önemli değerleri ilana da yazılmalıdır (§ 80 Abs. 4, § 87 GModG, eskiden GEG). Örneğin tescilli tarihî yapılar için istisnalar geçerlidir. Belge yoksa, düzenlenmesini biz sağlarız.
Komisyon ne kadar ve kim öder?
Emlakçı komisyonunu (Maklerprovision) pazarlama başlamadan önce yazılı olarak kararlaştırıyoruz. Bir dairenin veya müstakil evin bir tüketiciye satışında şu kural geçerlidir: Alıcı ve satıcı komisyon ödüyorsa, aynı tutarda öderler (§ 656c BGB). Alıcının satıcının komisyonunu üstlenmesi isteniyorsa, bu en fazla yarısı kadar olabilir (§ 656d BGB). Apartman, ticari gayrimenkul veya arsa gibi diğer gayrimenkullerde paylaşım serbestçe kararlaştırılabilir.
Bir satış ne kadar sürer?
Bu öncelikle fiyata, konuma ve belgelerin eksiksiz olmasına bağlıdır. Piyasaya uygun bir fiyat ve eksiksiz belgelerle alıcı çok daha hızlı bulunur. Noter randevusundan sonra satış bedeli ödenip tapu sicili (Grundbuch) işlemleri tamamlanana kadar teslime genellikle birkaç hafta daha geçer.
Bir ek bina izinsizse ne olur?
Bu konu pazarlamadan önce netleştirilmeli ve açıkça sunulmalıdır. Belediyedeki yapı dosyasını inceler ve konunun tanıtım dosyasında ve satış sözleşmesinde nasıl ele alınacağını sizinle görüşürüz. Sonradan izin alınıp alınamayacağını bir mimar yapı denetim makamıyla birlikte netleştirir.
Hâlâ içinde otururken satabilir miyim?
Evet. Yerinde görmeleri sizinle birlikte planlarız ve teslim tarihini satış sözleşmesinde taşınma planınıza uyacak şekilde belirleriz.
Satışta vergi doğar mı?
Özel mülkiyetteki gayrimenkullerde, alım ile satış arasında on yıldan az süre geçmişse elde edilen kazanç vergiye tabi olabilir (§ 23 EStG). Bu vergi halk arasında spekülasyon vergisi (Spekulationssteuer) olarak bilinir: kısa süre içinde alınıp satılan gayrimenkullerin değer artışı gelir vergisine tabi tutulur. Satış yılında ve önceki iki yılda kendinizin oturduğu gayrimenkul kural olarak bundan muaftır. Lütfen bunu satıştan önce vergi danışmanınızla netleştirin; vergi danışmanlığı yapmıyoruz.
Evinizi satışa sunun.
Birkaç bilgi yeterli. Bir iş günü içinde sizinle iletişime geçeriz.