Berlin’deki kat mülkiyetli daireler için
WEG belge incelemeli satış kontrolü
Rapor, belgeleriniz bize ulaştıktan sonra 7 gün içinde. Ücretsiz ve bağlayıcı değil.
Berlin’de kat malikleri topluluklarını (WEG) kendimiz yönetiyoruz ve alıcıların ve bankaların neyi sorduğunu biliyoruz. Bu nedenle bizden yazılı olarak iki şey alırsınız: dairenizin piyasa fiyatı değerlendirmesi ve WEG belgelerinizin incelemesi.
Neyi değerlendiriyoruz
- Son üç yılın toplantı tutanakları
- Aidat (Hausgeld) ve işletme planı (Wirtschaftsplan)
- Bakım-onarım yedek akçesi (Erhaltungsrücklage)
- Karara bağlanmış ve beklenen ek ödemeler (Sonderumlage) ve önlemler
- Ertelenmiş bakım-onarım belirtileri
Alıcılar ve bankalar bu noktalarda sık sık yeniden pazarlık yapar.
Sizden istediklerimiz
- Son üç yılın tutanakları
- Güncel işletme planı (Wirtschaftsplan)
- Son yıllık hesap (Jahresabrechnung)
- Yedek akçenin güncel durumu
Belgeler elinizde değilse, bunları yönetim şirketinizden talep etmemiz için bize metin şeklinde (Textform) vekâlet verirsiniz. Vekâlet yalnızca belgelerin talep edilmesi içindir.
Nasıl işler
Bilgiler
Yukarıda dairenizi tanımlayın ve son adımda satış kontrolü kutusunu işaretleyin. Berlin’deki daireler için önce, Berlin Değerleme Komisyonu’nun (Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin) yayımlanmış verilerine dayanan ilk fiyat aralığını görürsünüz. Aralık bir yönlendirmedir, ekspertiz raporu değildir.
Belgeler
Sizinle iletişime geçeriz. Ardından belgelerinizi bize e-posta ile gönderirsiniz veya bunları yönetim şirketinizden talep etmemiz için bize metin şeklinde vekâlet verirsiniz.
Rapor
WEG belgeleriniz bize ulaştıktan 7 gün sonra elinizde yazılı olarak iki şey olur: dairenizin piyasa fiyatı değerlendirmesi ve tutanaklar, yedek akçe ve işletme planından, alıcıların ve bankaların deneyime göre sorduğu noktaların listesi.
Kararınız
Satış kontrolü sizi hiçbir şeye yükümlü kılmaz. Simsarlık sözleşmesini ancak siz isterseniz ve o zaman metin şeklinde yaparız.
Evler, apartmanlar, ticari gayrimenkuller ve arsalar için bir iş günü içinde kişisel fiyat değerlendirmesi geçerlidir.
Değer nasıl belirlenir
Üç yöntem, tek soru: Bir alıcı ne öder?
Gayrimenkuller için bir liste fiyatı yoktur. Değer, aynı konumdaki benzer gayrimenkullerin ulaştığı fiyatlardan, bir gayrimenkulün getirdiği kiralardan ve arsa ile binanın maliyetinden ortaya çıkar. Gayrimenkul Değer Tespiti Yönetmeliği (Immobilienwertermittlungsverordnung, ImmoWertV) bunun için üç yöntem tanımlar. Hangisinin ön planda olduğu gayrimenkule bağlıdır.
Satış için fiyat değerlendirmesinde aynı mantığı kullanır ve bunu Berlin ve Brandenburg’daki alıcılarla ilgili deneyimimizle tamamlarız: Bu konumda kim satın alıyor, ne kadar sürüyor ve ilgililer satış sözleşmesini gerçekte hangi fiyattan imzalıyor?
Emsal değer
Değer, benzer gayrimenkullerin satış fiyatlarından türetilir (§§ 24 ila 26 ImmoWertV). Bu, kat mülkiyetli daireler ve çok satış yapılan konumlardaki evler için olağan yöntemdir. Önemli olan emsallerin ne kadar örtüştüğüdür: konum, büyüklük, yapım yılı, durum.
Gelir değeri
Kiradaki apartmanlarda ve ticari gayrimenkullerde gelir önemlidir. Kiradan işletme giderleri düşüldüğünde net gelir elde edilir; bu da piyasaya uygun bir faiz oranıyla kapitalize edilir (§§ 27 ila 34 ImmoWertV). Alıcılar burada çarpan ve getiriyle hesap yapar.
Maliyet değeri
Örneğin özel müstakil evlerde olduğu gibi neredeyse hiç emsal satış yoksa, değer arsa değerinden ve binanın yaşa bağlı yıpranma payı düşülmüş, piyasaya uyarlanmış yapım maliyetlerinden türetilir (§§ 35 ila 39 ImmoWertV).
Fiyat etkenleri
Gayrimenkulünüzün fiyatını belirleyenler.
Mikro konum
Yalnızca ilçe değil; sokak, cephe yönü, gürültü, ulaşım bağlantıları ve yakındaki alışveriş imkânları. Aynı semtteki iki sokak arasında fiyat belirgin şekilde farklı olabilir.
Alan ve kat planı
Belgelenmiş bir konut alanı hesabı güven yaratır. Geçişli odalar, karanlık koridorlar veya balkonun olmaması, karşılaştırma yapan alıcılar karşısında size kaybettirir.
Durum ve modernizasyon
Çatı, pencereler, ısıtma, tesisat ve banyo. Alıcılar yaklaşan işleri fiyattan düşer. Yapılmış modernizasyonların belgeleri pazarlıkta kazandırır.
Enerji verimliliği
Enerji kimlik belgesinin (Energieausweis) temel değerleri ilanda yer almalıdır. Artan ısınma ve CO₂ maliyetleriyle alıcılar ve bankalar verimlilik sınıfına daha fazla dikkat ediyor. Ayrıntılar Satışta enerji kimlik belgesi (Almanca) yazımızda.
Kira durumu
Kiracılı bir daire genellikle boş bir daireden farklı bir fiyata satılır, çünkü kendisi oturacak alıcılar beklemek zorundadır ve yatırımcılar kira seviyesi ile kira endeksine (Mietspiegel) göre hesap yapar. Ayrıntılar Kiracılı daire satışı (Almanca) yazımızda.
Hukuki durum
Tapu sicilindeki yükümlülükler, geçit hakları, üst hakkı (Erbbaurecht), tarihî eser koruması veya koruma bölgesi alıcı kitlesini ve dolayısıyla fiyatı değiştirir. Ayrıntılar Tapu sicili ve yükümlülükler (Almanca) yazımızda.
Karşılaştırma
Fiyat değerlendirmesi, ekspertiz raporu mu yoksa çevrimiçi hesaplayıcı mı?
Üçü de bir rakam verir, ancak farklı amaçlar için. Satış için konumunuzdaki alıcıların ödeyeceği bir fiyata ihtiyacınız vardır. Mahkeme, vergi dairesi veya mirasçılar arasındaki bir anlaşmazlık için ise yeminli bir değerleme uzmanının gerekçelendirdiği bir piyasa değerine ihtiyacınız vardır.
| HEPA fiyat değerlendirmesi | Piyasa değeri raporu | Çevrimiçi hesaplayıcı | |
|---|---|---|---|
| Kim | Şirket yönetimi, bizzat | Yeminli gayrimenkul değerleme uzmanı | Algoritma |
| Dayanak | Gayrimenkul, konum, emsal satışlar, alıcı talebi | ImmoWertV yöntemleri, yerinde inceleme, belgeler | Yerinde görmeden istatistik |
| Maliyet | ücretsiz | Emeğe göre ücret | çoğunlukla ücretsiz |
| Süre | bir iş günü | birkaç hafta | anında |
| Uygun olduğu durum | Satış, kiralama, karar verme | Mahkeme, vergi dairesi, miras paylaşımı, boşanma | ilk fikir edinme |
Piyasa değeri (Verkehrswert) kanunda, değerleme tarihinde olağan ticari işlemlerde elde edilebilecek fiyat olarak tanımlanır (§ 194 BauGB). Değerlendirmemiz bir piyasa fiyatı değerlendirmesidir ve böyle bir raporun yerini tutmaz. Bir raporun ne kadar tuttuğunu ve ne zaman değdiğini Bir ekspertiz raporu ne kadar tutar (Almanca) yazımızda bulabilirsiniz.
Kendiniz bakın: resmî kaynaklar
- Arsa referans değerleri: BORIS Berlin ve BORIS Brandenburg, ücretsiz.
- Konuma ve gayrimenkul türüne göre satış fiyatları: Berlin Değerleme Komisyonu’nun (Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin) gayrimenkul piyasası raporu (Immobilienmarktbericht), Brandenburg için değerleme komisyonlarının arsa piyasası raporları.
- Hesaplayıcılarımız (Almanca): arsa değeri, alım yan giderleri, spekülasyon vergisi (Spekulationssteuer) ve getiri.
Süreç
Fiyat değerlendirmeniz nasıl oluşur.
Bilgiler
Gayrimenkulünüzü altı kısa adımda tanımlarsınız. Berlin’deki daire ve evlerde posta kodu ve alanı girer girmez resmî satış fiyatlarına dayanan ilk fiyat aralığınızı görürsünüz. Bilmediklerinizi boş bırakın.
İnceleme
Konumu, arsa referans değerini, emsal satışları ve güncel talebi inceleriz.
Değerlendirme
Bir iş günü içinde e-posta ile gerekçeli bir fiyat aralığı alırsınız; sorularımız olursa kısa bir telefon görüşmesi yaparız.
İsterseniz yerinde
Satmak veya kiraya vermek isterseniz gayrimenkulü yerinde inceler ve fiyatı netleştiririz. Hiçbir yükümlülük altına girmezsiniz.
Gayrimenkul türüne göre satış: Daire · Ev · Apartman · Arsa · Ticari
Sık sorulan sorular
Fiyat değerlendirmesi hakkında sorular.
Fiyat değerlendirmesi ne kadar tutar?
Hiçbir şey. Fiyat değerlendirmesi ücretsiz, gizli ve bağlayıcı değildir. Sizi satış için bizi görevlendirmekle yükümlü kılmaz.
Değerlendirmeyi kim hazırlıyor?
Bir algoritma değil, şirket yönetimi bizzat. Adres sayesinde konumu, çevreyi ve emsal satışları dikkate alabiliriz.
Sonucu ne zaman alırım?
Bir iş günü içinde e-posta ile. Sorularımız olursa, bir numara verdiyseniz sizi kısaca ararız.
Değerlendirme bir ekspertiz raporu mudur?
Hayır. Bu, bir emlak danışmanının piyasa fiyatı değerlendirmesidir; § 194 BauGB uyarınca bir piyasa değeri raporu (Verkehrswertgutachten) değildir. Mahkemede veya vergi dairesinde geçerli olacak bir değere ihtiyacınız varsa, bunu yeminli bir gayrimenkul değerleme uzmanı veya Berlin Değerleme Komisyonu (Gutachterausschuss) hazırlar.
Hangi bilgilere ihtiyacınız var?
Gayrimenkul türü, konum ve birkaç temel bilgi. Yaklaşık bilgiler yeterlidir; bilmediklerinizi boş bırakın. Adres yayımlanmaz.
Hangi gayrimenkulleri değerlendiriyorsunuz?
Berlin, Brandenburg ve tüm Almanya’da daire, ev, apartman, ticari gayrimenkul ve arsa.
Çevrimiçi bir değerleme ne kadar doğrudur?
Salt çevrimiçi hesaplayıcılar ortalamalarla çalışır ve gayrimenkulü görmez. Durum, kat planı, manzara, tapu sicilindeki (Grundbuch) yükümlülükler veya mevcut bir kira ilişkisi neredeyse hiç dikkate alınmaz. Bu ilk fikir için yeterlidir, ancak bir satış fiyatı için değil. Bu nedenle şirket yönetimimiz değerlendirmeyi bizzat yapar.
Arsa değerini kendim hesaplayabilir miyim?
Evet, fikir edinmek için: BORIS’teki arsa referans değeri (Bodenrichtwert) çarpı arsa alanı. Arsa değeri hesaplayıcısı bunu sizin için yapar; kat mülkiyetli dairede ortak mülkiyet payınızla birlikte. Arsa değeri hesaplayıcısı (Almanca)
Değerlendirmede hangi belgeler yardımcı olur?
İlk değerlendirme için hiçbiri. Satmak istiyorsanız tapu sicili kaydı, konut alanı hesabı, kat planları, enerji kimlik belgesi (Energieausweis) ve kat mülkiyetli dairelerde kat mülkiyeti bölünme beyanı (Teilungserklärung) ile kat malikleri toplantı tutanakları satışı hızlandırır. Kontrol listesi (Almanca)
Satmak yerine kiraya vermeyi düşünüyorum. Doğru yerde miyim?
Evet. „Planınız nedir?“ adımında „Satmak yerine kiraya vermek“ seçeneğini seçmeniz yeterli. Yanıtımızda bunu dikkate alırız.