Arsa satışı
Arsa satışı, netleştirilmiş imar haklarıyla.
Arsada alıcı her şeyden önce bir imkân satın alır: oraya ne inşa edebileceğini. Bu nedenle fiyatı konuşmadan önce imar durumunu netleştiririz.
Arsada farklı olan
Fiyat imar haklarına bağlıdır.
İnşaat yapılıp yapılamayacağı ve ne büyüklükte yapılabileceği imar planından (Bebauungsplan) anlaşılır (§ 30 BauGB). İmar planı yoksa, yapılaşmış bir yerleşim alanında bir projenin çevresine uyması gerekir (§ 34 BauGB). Dış alanda (Außenbereich) inşaata yalnızca istisnai olarak izin verilir (§ 35 BauGB). Bu nedenle aynı büyüklükteki iki arsanın değeri çok farklı olabilir.
İmar durumu belirsizse, ön yapı kararı (Bauvorbescheid) güvence sağlar. Bu karar, örneğin bir apartmanın mı yoksa iki müstakil evin mi izinli olduğu gibi tek tek soruları bağlayıcı şekilde netleştirir. Bu zaman alır, ancak alıcılar ve bankalar güvenilir rakamlarla hesap yapabildiği için fiyatı belirgin şekilde artırabilir.
Resmî arsa referans değeri (Bodenrichtwert) yol gösterir. Bu değeri BORIS Berlin veya BORIS Brandenburg portalında kendiniz görebilirsiniz. Bu değer konumun ortalama arsa değerini gösterir, arsanızın fiyatını değil. Ayrıntılar Berlin’de gayrimenkul değerlemesi (Almanca) yazımızda.
Hangi arsaları satıyoruz.
- Müstakil ve ikiz evler için imarlı arsalar
- Apartmanlar ve konut siteleri için arsalar
- Yıkılacak durumda eski yapı bulunan arsalar
- Kısmi alanlar ve arka parseller
- Ticari ve depolama arsaları
- Berlin çevresinde su kenarı ve bahçe arsaları
Neleri üstleniyoruz.
İmar hakları ve değer
- İmar planının, § 34 veya § 35 BauGB’nin kontrolü
- Arsa referans değerinin ve emsal satışların değerlendirilmesi
- Fiyatı artıracaksa ön yapı kararının hazırlanması
Belgeler ve riskler
- Tapu sicili (Grundbuch), kadastro haritası ve yükümlülükler sicili (Baulastenverzeichnis)
- Gerektiğinde zemin kirliliği ve patlamamış mühimmat hakkında bilgi
- Altyapı bağlantıları, hatlar ve ödenmemiş katılım paylarının netleştirilmesi
Alıcılar ve sonuçlandırma
- Müteahhitler, proje geliştiriciler ve özel yatırımcılarla iletişim
- Finansmanın veya öz sermayenin kontrolü
- Satış sözleşmesi, noter (Notar) randevusu ve teslim
Süreç.
İnceleme
Arsayı ve çevresini inceler; tapu sicilini, imar planını ve yükümlülükler sicilini okuruz.
Fiyat ve strateji
Gerekçeli fiyat değerlendirmesi. Ön yapı kararının veya parselasyonun satış gelirini artırıp artırmayacağını konuşuruz.
Pazarlama
Vaziyet planı ve imar haklarıyla tanıtım dosyası (Exposé), kayıtlı müteahhitlerle iletişim veya açık pazarlama.
Noter ve teslim
Satış sözleşmesi, noter randevusu, belediyenin önalım hakkının noter tarafından sorulması, teslim.
Arsa satışında tipik durumlar.
Evli büyük arsa
Çoğu zaman arka tarafa ikinci bir ev yapılabilir veya arsa bölünebilir. Bu durumda evi ve kısmi alanı ayrı ayrı satmak kârlı olabilir. Her iki yolu da inceler ve size hesaplarız.
Arsa üzerinde eski yapı
Yıkılacak durumdaki bir ev, alıcılar esas olarak araziyi satın aldığı için değeri çoğu zaman sanıldığından daha az düşürür. Önemli olan yıkım maliyetleri, eski yapıdaki zararlı maddeler ve mevcut yapının imar hakkını güvence altına alıp almadığıdır.
Miras kalan gayrimenkul ve mirasçılar topluluğu
Satış için mirasçıların tapu siciline (Grundbuch) kayıtlı olması ya da veraset belgesi (Erbschein) veya açılış tutanağıyla birlikte noter onaylı vasiyetname ile hak sahipliklerini kanıtlamaları gerekir (§ 35 GBO). Birden fazla mirasçı varsa hepsinin onayı gerekir. Süreci tüm taraflarla birlikte planlar ve herkesi aynı düzeyde bilgilendiririz. Ayrıntılar Mirasçılar topluluğunda gayrimenkul satışı (Almanca) yazımızda.
Bir müteahhide satış
Müteahhitler çoğu zaman yapı ruhsatı alınması şartıyla satın alır. Bu fiyatı artırabilir, ancak zamanı ve riski size kaydırır. Arsanın aylarca bloke kalmaması için süreleri ve cayma haklarını müzakere ederiz.
İhtiyaç duyduğumuz belgeler.
Eksik olanı biz temin ederiz. Belgeler başlangıçta ne kadar eksiksizse alıcılar o kadar hızlı karar verir.
- Güncel tapu sicili (Grundbuch) kaydı
- Kadastro haritası (Flurkarte, taşınmaz haritasından çıkarım)
- Yükümlülükler sicilinden (Baulastenverzeichnis) bilgi
- Varsa imar planı veya yapılaşma imkânı hakkında bilgi
- Zemin kirliliği sicilinden (Bodenbelastungskataster, Berlin) veya ilçenin kirli alanlar sicilinden (Altlastenkataster, Brandenburg) bilgi
- Altyapı bağlantılarına ve ödenen katılım paylarına ilişkin belgeler
- Malik veya maliklerin kimlik kartı ya da pasaportu (Kara Para Aklamayı Önleme Kanunu (Geldwäschegesetz) uyarınca kimlik tespiti yükümlülüğü)
Rehber
Rehberimizden ilgili yazılar (Almanca).
Grundbuch und Belastungen beim Verkauf: einsehen, verstehen, löschen
Aufbau des Grundbuchs, wer es einsehen darf, Grundschuld oder Hypothek, Löschung und Lastenfreistellung, Wegerechte und Vorkaufsrechte beim Verkauf in Berlin.
Spekulationsfrist Immobilie: Wann der Hausverkauf steuerfrei ist
Zehn Jahre, Eigennutzung, Erbschaft, 1.000-Euro-Grenze: Wann beim Verkauf einer Immobilie Spekulationssteuer anfällt und welches Datum für die Frist zählt.
Grunderwerbsteuer Berlin und Brandenburg: Satz, Berechnung, Zahlung
6 Prozent in Berlin, 6,5 Prozent in Brandenburg: Wie die Grunderwerbsteuer berechnet wird, was mit Inventar gilt, wer zahlt und wann die Eintragung folgt.
Sık sorulan sorular
Bilmeniz gerekenler.
Bir arsanın fiyatı nasıl belirlenir?
Çıkış noktası arsa referans değeri ve benzer arsaların satışlarıdır. Ardından belirleyici olan, ne inşa edilebileceği, arsanın biçimi ve altyapı bağlantıları ile geçit hakkı veya hatlar gibi yükümlülüklerin bulunup bulunmadığıdır. Fiyat değerlendirmesi ücretsiz ve bağlayıcı değildir.
Arsa satışında spekülasyon vergisi (Spekulationssteuer) doğar mı?
Özel mülkiyetteki arsalarda, edinim ile satış arasında on yıldan fazla süre geçmemişse kazanç vergiye tabidir (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Spekülasyon vergisi, kısa süre içinde alınıp satılan gayrimenkullerin değer artışının gelir vergisine tabi tutulmasıdır. Kendinizin oturduğu gayrimenkuller için geçerli istisna boş bir arsa için uygulanmaz. Somut durumdaki hesaplama için vergi danışmanınız yetkilidir. Spekülasyon vergisi hesaplayıcısı (Almanca)
Belediyenin önalım hakkı var mı?
Belirli durumlarda evet; örneğin kamu amaçlı bir imar planının kapsamında veya kentsel yenileme ya da koruma bölgelerinde (§§ 24 ve 25 BauGB). Noter, sözleşme yapıldıktan sonra belediyeye sorar. Satış ancak belediye hakkından vazgeçtiğinde veya süre dolduğunda tamamlanır.
Arsa satışında komisyonu kim öder?
Boş arsalarda §§ 656a ila 656d BGB kuralları uygulanmaz. Alıcı ile satıcı arasındaki paylaşım serbestçe kararlaştırılabilir. Bunu pazarlama başlamadan önce yazılı olarak belirleriz.
Arsanın altyapısı yoksa ne olur?
O zaman alıcılar yol bağlantısını, suyu, atık suyu ve elektriği ve bunların maliyetini kimin üstleneceğini sorar. Altyapı katılım paylarını belediye tahsil eder (§§ 127 ff. BauGB). Pazarlamadan önce neyin mevcut olduğunu ve neyin henüz yapılacağını netleştiririz.
Bir satış ne kadar sürer?
Bu öncelikle fiyata, konuma ve belgelerin eksiksiz olmasına bağlıdır. Piyasaya uygun bir fiyat ve eksiksiz belgelerle alıcı çok daha hızlı bulunur. Noter randevusundan sonra satış bedeli ödenip tapu sicili (Grundbuch) işlemleri tamamlanana kadar teslime genellikle birkaç hafta daha geçer.
Arsanızı satışa sunun.
Birkaç bilgi yeterli. Bir iş günü içinde sizinle iletişime geçeriz.