Notartermin beim Immobilienkauf: Ablauf, Fristen und wer die Kosten trägt

Ohne Notar kein Grundstückskauf

Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung. Das gilt für Häuser, Grundstücke und Eigentumswohnungen gleichermaßen. Eine Einigung per Handschlag, per E-Mail oder in einem privat unterschriebenen Vorvertrag bindet die Parteien nicht.

Der Notar ist dabei kein Vertreter einer Seite. Er soll nach § 17 Abs. 1 BeurkG den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und die Erklärungen klar und unzweideutig niederschreiben. Dabei soll er darauf achten, dass unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden.

Der Kaufvertrag allein macht den Käufer noch nicht zum Eigentümer. Dazu sind nach § 873 Abs. 1 BGB die Einigung über den Eigentumsübergang, die sogenannte Auflassung, und die Eintragung im Grundbuch erforderlich. Zwischen Beurkundung und Umschreibung liegen deshalb mehrere Schritte, die der Notar koordiniert.

Schritt 1: Vorbereitung und Vertragsentwurf

Haben sich Verkäufer und Käufer über Preis und wesentliche Bedingungen geeinigt, wird ein Notar beauftragt. Er benötigt die Angaben zu den Beteiligten, zum Objekt und zu den Vereinbarungen: Kaufpreis, Übergabetermin, mitverkauftes Inventar, bestehende Mietverhältnisse und die Frage, ob und wie der Kaufpreis finanziert wird. Den Grundbuchstand ermittelt der Notar selbst. Bei Eigentumswohnungen gehören Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Angaben zum Hausgeld zu den Unterlagen, die der Käufer vorab sehen sollte. Welche Dokumente Verkäufer bereithalten sollten, zeigt unsere Checkliste der Unterlagen.

Auf dieser Grundlage erstellt der Notar einen Vertragsentwurf und versendet ihn an die Beteiligten. Änderungswünsche werden in dieser Phase eingearbeitet, nicht erst im Termin.

Schritt 2: Die Zwei-Wochen-Frist für Verbraucher

Ist der Käufer Verbraucher und der Verkäufer Unternehmer, liegt ein Verbrauchervertrag vor. Dann soll der Notar nach § 17 Abs. 2a Satz 2 BeurkG darauf hinwirken, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. Bei Grundstücksverträgen soll ihm der beabsichtigte Text vom beurkundenden Notar oder einem Notar, mit dem dieser verbunden ist, zur Verfügung gestellt werden, und zwar im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung. Wird die Frist unterschritten, sollen die Gründe in der Niederschrift angegeben werden.

Die Frist ist eine Amtspflicht des Notars und keine bloße Formalie. Sie soll dem Käufer Zeit geben, den Vertrag zu prüfen, die Finanzierung zu klären und Fragen zu stellen. Nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 1 BeurkG soll der Verbraucher seine Erklärungen zudem persönlich oder durch eine Vertrauensperson abgeben.

Auch wenn beide Seiten private Verkäufer und Käufer sind, versenden Notare den Entwurf in der Praxis vor dem Termin. Wer den Entwurf erhält, sollte ihn vollständig lesen und offene Punkte vor dem Termin klären.

Schritt 3: Die Beurkundung

Im Termin wird der gesamte Vertrag nach § 13 Abs. 1 BeurkG in Gegenwart des Notars vorgelesen, von den Beteiligten genehmigt und eigenhändig unterschrieben. Der Notar erläutert dabei die einzelnen Regelungen.

Typischer Inhalt des Kaufvertrags:

• Kaufgegenstand, Kaufpreis und gegebenenfalls Inventar mit gesondertem Preis
• Fälligkeitsvoraussetzungen und Zahlungsweg
• Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten
• Regelungen zu Sachmängeln und Mietverhältnissen
• Auflassung und Antrag auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung
• Vollzugsvollmacht für den Notar und gegebenenfalls eine Finanzierungsvollmacht, mit der der Käufer schon vor der Umschreibung eine Grundschuld für seine Bank eintragen lassen kann

Die Auflassung muss nach § 925 Abs. 1 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor dem Notar erklärt werden. Eine Vertretung durch Bevollmächtigte ist möglich. Die Auflassung darf nach § 925 Abs. 2 BGB nicht unter einer Bedingung stehen. In der Praxis wird sie deshalb meist gleich im Kaufvertrag erklärt, und der Notar wird angewiesen, die Umschreibung erst nach Zahlung des Kaufpreises zu beantragen.

Schritt 4: Die Auflassungsvormerkung

Kurz nach der Beurkundung beantragt der Notar beim Grundbuchamt eine Vormerkung zugunsten des Käufers. Sie sichert seinen Anspruch auf Übertragung des Eigentums. Nach § 883 Abs. 2 BGB ist eine Verfügung, die nach Eintragung der Vormerkung über das Grundstück getroffen wird, insoweit unwirksam, als sie diesen Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Das gilt auch für Verfügungen im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch einen Insolvenzverwalter. Verkauft der Verkäufer die Immobilie also ein zweites Mal oder belastet er sie neu, geht der vorgemerkte Käufer vor.

Schritt 5: Fälligkeit des Kaufpreises

Der Käufer zahlt erst, wenn der Notar bestätigt, dass bestimmte Voraussetzungen vorliegen. Üblich sind:

• die Vormerkung ist eingetragen
• die Unterlagen zur Löschung nicht übernommener Belastungen liegen dem Notar vor
• die Gemeinde hat bestätigt, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird; nach § 28 Abs. 1 BauGB darf das Grundbuchamt den Käufer sonst nicht eintragen. Beim Kauf von Wohnungseigentum steht der Gemeinde dieses Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 2 BauGB nicht zu.
• erforderliche Genehmigungen liegen vor, etwa die Zustimmung des Verwalters oder anderer Eigentümer, wenn die Teilungserklärung sie nach § 12 WEG vorsieht

Sind die Voraussetzungen erfüllt, versendet der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Der Käufer überweist den Kaufpreis dann in der Regel direkt an den Verkäufer und, soweit nötig, an dessen Bank. Ein Notaranderkonto ist die Ausnahme: Nach § 57 Abs. 2 Nr. 1 BeurkG darf der Notar Geld nur verwahren, wenn dafür ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht.

Schritt 6: Lastenfreistellung

Ist im Grundbuch noch eine Grundschuld der Bank des Verkäufers eingetragen, holt der Notar bei dieser Bank die Löschungsbewilligung ein. Die Bank stellt sie unter der Auflage zur Verfügung, dass sie erst verwendet werden darf, wenn der noch offene Darlehensbetrag gezahlt ist. Der Käufer zahlt diesen Betrag aus dem Kaufpreis direkt an die Bank, den Rest an den Verkäufer. Für die Löschung ist nach § 27 GBO zusätzlich die Zustimmung des Eigentümers nötig, die der Verkäufer im Kaufvertrag erteilt. Mehr zum Aufbau des Grundbuchs und zur Löschung von Grundschulden erklärt unser Beitrag zu Grundbuch und Belastungen.

Schritt 7: Eigentumsumschreibung

Der Käufer wird erst Eigentümer, wenn er im Grundbuch eingetragen ist. Dafür braucht das Grundbuchamt neben der Auflassung die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Sie wird in der Regel erteilt, wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt ist (§ 22 GrEStG). Einzelheiten dazu stehen in unserem Beitrag zur Grunderwerbsteuer in Berlin und Brandenburg. Hat der Verkäufer den Eingang des Kaufpreises bestätigt, beantragt der Notar die Umschreibung. Nach der Eintragung erhalten die Beteiligten eine Mitteilung, und die Vormerkung wird gelöscht. Besitz, Nutzen und Lasten gehen nach der üblichen Vertragsgestaltung schon mit der Kaufpreiszahlung über.

Wer zahlt Notar und Grundbuch?

Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer eines Grundstücks die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen. Diese Regel kann vertraglich geändert werden, entspricht aber der üblichen Praxis.

Die Kosten der Lastenfreistellung, also die Löschung von Grundschulden des Verkäufers, trägt nach üblicher Vertragsgestaltung der Verkäufer. Die Kosten für die Grundschuld, die der Käufer für seine eigene Finanzierung eintragen lässt, trägt der Käufer.

Gegenüber dem Notar haften die Beteiligten unabhängig von dieser Verteilung. Nach § 30 Abs. 1 GNotKG schuldet die Kosten des Beurkundungsverfahrens jeder, dessen Erklärung beurkundet worden ist. Zahlt der Käufer nicht, kann der Notar sich also auch an den Verkäufer halten.

Wie die Notarkosten berechnet werden

Notarkosten sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Vereinbarungen über die Höhe sind nach § 125 GNotKG unwirksam. Die Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert und den Gebührentabellen des Gerichts- und Notarkostengesetzes (§ 34 GNotKG). Beim Kauf ist der Geschäftswert nach § 47 GNotKG grundsätzlich der Kaufpreis. Übernimmt der Käufer zusätzliche Leistungen, werden sie hinzugerechnet. Liegt der so ermittelte Wert unter dem Verkehrswert, ist der Verkehrswert maßgebend.

Zur Beurkundungsgebühr kommen Gebühren für den Vollzug und die Betreuung des Vertrags, Auslagen und Umsatzsteuer hinzu. Das Grundbuchamt berechnet für die Eintragungen eigene Gebühren nach demselben Gesetz. Eine verlässliche Kostenvorschau für den konkreten Vertrag erhalten Sie beim beurkundenden Notar.

Übersicht: Wer trägt welche Kosten?

Kostenposition	Üblicher Kostenträger	Grundlage
Beurkundung Kaufvertrag und Auflassung	Käufer	§ 448 Abs. 2 BGB
Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung	Käufer	§ 448 Abs. 2 BGB
Grundschuld für die Finanzierung des Käufers	Käufer	Vertrag
Löschung von Grundschulden des Verkäufers	Verkäufer	Vertrag
Grunderwerbsteuer	Käufer, Verkäufer haftet mit	§ 13 GrEStG, Vertrag

Unterstützung durch HEPA Immobilien

HEPA Immobilien begleitet als familiengeführtes Maklerunternehmen seit 1993 Eigentümer und Käufer in Berlin und Brandenburg bis zum Notartermin und darüber hinaus. Wir stellen die Unterlagen für den Notar zusammen, stimmen den Vertragsentwurf mit beiden Seiten ab und behalten Fälligkeit und Übergabe im Blick. Mehr dazu, wie wir Verkäufer begleiten, erfahren Sie auf unserer Seite zum Immobilienverkauf.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.