Wohnung vermieten in Berlin: Miethöhe, Mieterauswahl, Kaution und Übergabe

Vermieten ist in Berlin stark reguliert

Wer in Berlin eine Wohnung vermietet, bewegt sich in einem engen rechtlichen Rahmen. Die zulässige Miete bei Vertragsbeginn ist begrenzt, die Auswahl der Mieter unterliegt dem Gleichbehandlungs- und dem Datenschutzrecht, und für Kaution, Makler und Energieausweis gelten feste Regeln. Wer diese Punkte vor der ersten Anzeige klärt, vermeidet Rückforderungen und Streit im laufenden Mietverhältnis.

Die zulässige Miete: Mietpreisbremse

Nach § 556d Abs. 1 BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen, wenn die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Diese Gebiete bestimmen die Länder durch Rechtsverordnung. Eine solche Verordnung muss nach § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB spätestens mit Ablauf des 31.12.2029 außer Kraft treten. Nach Angaben des Landes Berlin gilt die Mietpreisbremse für Berlin bis Ende 2029. Vor Vertragsschluss sollte trotzdem der aktuelle Stand der Berliner Verordnung geprüft werden.

Von der Grenze gibt es Ausnahmen:

• Vormiete. War die Miete des vorherigen Mieters höher, darf nach § 556e Abs. 1 BGB eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbart werden. Mieterhöhungen aus dem letzten Jahr vor Ende des alten Mietverhältnisses bleiben dabei unberücksichtigt.
• Modernisierung. Wurde in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert, erlaubt § 556e Abs. 2 BGB einen Zuschlag in dem Umfang, der bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung zulässig wäre.
• Neubau und umfassende Modernisierung. Nach § 556f BGB gilt die Mietpreisbremse nicht für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden, und nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

Wichtig ist die Auskunftspflicht. Beruft sich der Vermieter auf eine dieser Ausnahmen, muss er den Mieter nach § 556g Abs. 1a BGB vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert und in Textform darüber informieren, etwa über die Höhe der Vormiete. Versäumt er das, kann er sich auf die Ausnahme nicht berufen. Eine zu hohe Miete ist nach § 556g Abs. 1 BGB insoweit unwirksam, als sie die zulässige Miete übersteigt. Der Mieter kann zu viel gezahlte Miete nach einer Rüge zurückverlangen (§ 556g Abs. 2 BGB).

Ortsübliche Vergleichsmiete und Berliner Mietspiegel

Ausgangspunkt der Mietpreisbremse ist die ortsübliche Vergleichsmiete. In Berlin bildet sie der Berliner Mietspiegel ab, den das Land veröffentlicht. Ein Mietspiegel ist nach § 558c Abs. 1 BGB eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Für ihn gilt nach § 558d Abs. 3 BGB die Vermutung, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt, wenn er rechtzeitig angepasst wurde.

Für die Einordnung einer Wohnung kommt es auf Baualter, Größe, Lage und Ausstattung an. Die Senatsverwaltung bietet dafür einen Abfrageservice auf ihrer Internetseite an. Wer die Spanne des Mietspiegels überschreiten will, sollte die Gründe dokumentieren und die Ausnahmen nach § 556e und § 556f BGB prüfen.

Mieter auswählen: Selbstauskunft und Datenschutz

Vermieter dürfen sich ein Bild von Zahlungsfähigkeit und Zuverlässigkeit der Interessenten machen. Sie dürfen aber nur die Daten erheben, die für die Entscheidung erforderlich sind. Das folgt aus dem Grundsatz der Datenminimierung nach Art. 5 Abs. 1 lit. c DSGVO.

In der Praxis hat sich ein gestuftes Vorgehen bewährt:

1. Anfrage und Besichtigung. Name und Kontaktdaten genügen, dazu die Zahl der einziehenden Personen.
2. Nach der Besichtigung. Interessenten, die die Wohnung anmieten wollen, geben eine Selbstauskunft ab, etwa zu Einkommen und Beruf, und legen Einkommensnachweise vor.
3. Vor Vertragsschluss. Vom ausgewählten Mieter werden weitere Nachweise wie eine Bonitätsauskunft angefordert.

Fragen zu Religion, sexueller Orientierung, Schwangerschaft oder Parteizugehörigkeit haben in einer Selbstauskunft nichts zu suchen. Unterlagen abgelehnter Bewerber sind zu löschen, sobald sie nicht mehr gebraucht werden.

Gleichbehandlung nach dem AGG

Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz gilt nach § 2 Abs. 1 Nr. 8 AGG auch für den Zugang zu Wohnraum. Eine Benachteiligung aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft ist bei der Vermietung nach § 19 Abs. 2 AGG stets unzulässig, unabhängig von der Zahl der vermieteten Wohnungen.

Die weiteren Merkmale des § 19 Abs. 1 AGG, also Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter und sexuelle Identität, greifen bei sogenannten Massengeschäften. Nach § 19 Abs. 5 Satz 3 AGG ist die Vermietung von Wohnraum zum nicht nur vorübergehenden Gebrauch in der Regel kein solches Geschäft, wenn der Vermieter insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen vermietet. Ausgenommen sind nach § 19 Abs. 5 Satz 1 und 2 AGG außerdem Mietverhältnisse mit einem besonderen Nähe- oder Vertrauensverhältnis, etwa wenn Vermieter und Mieter auf demselben Grundstück wohnen. Wer seine Auswahl an sachlichen Kriterien wie Einkommen, Haushaltsgröße und Einzugstermin ausrichtet und das dokumentiert, kann eine Entscheidung im Streitfall nachvollziehbar begründen.

Kaution

Eine Mietsicherheit darf nach § 551 Abs. 1 BGB höchstens das Dreifache der monatlichen Miete ohne Betriebskostenvorauszahlungen oder Pauschale betragen, also drei Nettokaltmieten. Der Mieter ist nach § 551 Abs. 2 BGB berechtigt, eine Geldkaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten. Die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den folgenden Mieten.

Der Vermieter muss die Kaution nach § 551 Abs. 3 BGB getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen. Die Erträge stehen dem Mieter zu. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB).

Makler: Wer bestellt, bezahlt

Beauftragt der Vermieter einen Makler, zahlt er ihn auch. Nach § 2 Abs. 1a WoVermRG darf der Makler vom Wohnungssuchenden kein Entgelt fordern, es sei denn, er hat ausschließlich wegen eines Suchauftrags des Mieters beim Vermieter den Auftrag eingeholt, die Wohnung anzubieten. Der Vermittlungsvertrag bedarf der Textform (§ 2 Abs. 1 Satz 2 WoVermRG). Einzelheiten stehen in unserem Beitrag zur Maklerprovision in Berlin.

Energieausweis

Auch bei der Vermietung muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden (§ 80 Abs. 5 GModG). In der Anzeige sind die Pflichtangaben nach § 87 GModG zu machen. Welche Ausweisart nötig ist, erklärt unser Beitrag zu Bedarfs- und Verbrauchsausweis.

Übergabe und Wohnungsgeberbestätigung

Bei der Übergabe sollten Vermieter und Mieter ein Protokoll anfertigen und gemeinsam unterschreiben. Hinein gehören der Zustand jedes Raums mit vorhandenen Schäden, die Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung, die Zahl der übergebenen Schlüssel und gegebenenfalls Fotos. Das Protokoll ist das wichtigste Beweismittel, wenn es beim Auszug um Schäden und die Rückzahlung der Kaution geht.

Nach § 19 Abs. 1 BMG ist der Vermieter als Wohnungsgeber verpflichtet, bei der Anmeldung des Mieters mitzuwirken und den Einzug innerhalb der Meldefrist schriftlich oder elektronisch zu bestätigen. Die Bestätigung enthält nach § 19 Abs. 3 BMG Name und Anschrift des Wohnungsgebers, das Einzugsdatum, die Anschrift der Wohnung und die Namen der meldepflichtigen Personen.

Ferienwohnung: Zweckentfremdungsverbot

Wer eine Wohnung nicht dauerhaft, sondern tage- oder wochenweise an Feriengäste vermieten will, muss in Berlin das Zweckentfremdungsverbot beachten. Eine solche Nutzung ist grundsätzlich genehmigungspflichtig, zuständig ist das Bezirksamt, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Vor jeder Kurzzeitvermietung sollte deshalb beim Bezirksamt geklärt werden, ob und unter welchen Bedingungen sie zulässig ist.

Steuern

Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, Werbungskosten wie Zinsen, Abschreibung und Instandhaltung mindern sie. Wie sich eine Vermietung im Einzelfall steuerlich auswirkt, insbesondere bei verbilligter Vermietung an Angehörige, sollte ein Steuerberater beurteilen.

Unterstützung durch HEPA Immobilien

HEPA Immobilien vermietet als familiengeführtes Maklerunternehmen seit 1993 Wohnungen in Berlin und Brandenburg im Auftrag der Eigentümer. Wir ermitteln die zulässige Miete, prüfen die Ausnahmen der Mietpreisbremse, wählen Mieter nach nachvollziehbaren Kriterien aus und übernehmen Vertrag, Kaution und Übergabe. Mehr dazu finden Sie auf unserer Seite zur Vermietung.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.